Оценка объекта недвижимости затратным подходом на примере офиса

«Оценка объекта недвижимости затратным подходом на примере офиса»

Для проведения оценочных работ использованы следующие данные о состоянии  нежилого помещения (офиса):

- общая площадь  помещения - 609,00 кв. м, 

- общая площадь  первого этажа - 307,4 кв. м, 

- общая площадь  подвала - 301,6 кв. м, 

- строительный  объем - 1695 куб. м, 

- высота потолка  подвала - 2,78 м. 

Описание объекта  оценки произведено в табл. 1

Таблица 1  Описание объекта оценки                   

Характеристики  объекта               

Адрес объекта: Россия, г. Энск

Местоположение: Объект расположен в зоне жилой                                                                                                      застройки (70-90 годов постройки) в 500 метрах от станций метро

Цель оценки: Определение рыночной стоимости 

Оцениваемые права: Право частной собственности (свидетельство  о государственной регистрации  права собственности от 08.09.1998 года, реестровый номер объекта № 54:35:02:1240:06:-01-10)

Улучшения: Нежилое  помещение (офис) общей площадью 609,0 кв. м. Помещение включает в себя: главный офис (кабинет директора  и секритариат), офисы менеджеров и других работников, вспомогательные помещения (комната отдыха, сауна, тренажерный зал)

Год постройки: 1991

Площадь помещения: 609,0

Класс капитальности: I

Строительные  характеристики:

Фундамент Свайный, железобетонные блоки 

Стены Кирпичные (2,5 кирпича)

Перекрытия Железобетонные плиты 

Перегородки Кирпичные 

Кровля Мягкая, рулонная по железобетонным плитам

Наружная отделка  Декоративная плитка

Внутренняя отделка  ЕВРО ремонт

Системы инженерного  обеспечения:

водопровод   Есть

электросети   Есть

канализационная сеть Есть

система отопления  и охлаждения Есть

телефон Есть

радио Есть

телевидение Есть

Сигнализация (охранная, пожарная) Есть

Внешнее благоустройство:

Стоянка для  автомашин Есть

Уличное освещение Есть

Тротуары Есть

Транспортная  доступность Хорошая 

Основные шаги при применении данного подхода  к определению стоимости:

- оценка рыночной  стоимости имущественных прав  на незастроенный земельный участок; 

- расчет восстановительной  стоимости расположенных на земельном  участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства);

- установление  величины накопленного износа;

- расчет восстановительной  стоимости улучшений с учетом  износа;

- корректировка  восстановительной стоимости с  учетом износа на дополнительно  произведенные затраты, существенно  увеличивающие первоначальную стоимость  улучшений (реконструкция, модернизация, евроремонт и т.д.);

- определение  предпринимательского дохода;

- суммирование  рыночной стоимости имущественных  прав на незастроенный земельный  участок с восстановительной  стоимостью улучшений с учетом  износа и предпринимательского  дохода.

При затратном  подходе оценка рыночной стоимости  земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т.е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный  участок.

Необходимо отметить, что земельный участок (местоположение), даже при отсутствии оформленных  на него прав, может значительно  увеличивать рыночную стоимость  улучшений (зданий, сооружений, помещений  и т.п.) в случае, если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота.

Расчет восстановительной  стоимости улучшений

(встроенного  помещения) 

Расчет восстановительной  стоимости улучшений выполнен с  использованием затратного метода на основе оценки стоимости строительства  аналогичного объекта (стоимости замещения).

Определение стоимости  строительства осуществляется по укрупненным  показателям восстановительной  стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов  пересчета строительно-монтажных  работ в соответствии с нормативной  документацией и Межрегиональным  информационно-аналитическим бюллетенем "Индексы цен в строительстве". На данном этапе в соответствии с  принятым алгоритмом расчетов определяется первоначальная восстановительная  стоимость без учета последующего вклада евроремонта в текущую  стоимость объекта.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта  определяется по следующей формуле:

С2001 = С1991 х И1991/2001 х ИИЮНЬ/ОКТ ,

где:

С2001 - восстановительная  стоимость оцениваемого объекта  без учета износа в ценах на 15 октября 2001 г.;

С1991 - восстановительная  стоимость оцениваемого объекта  без учета износа в ценах 1991 г.;

И1991/2001 - индекс изменения цен на СМР за период с 1991 г. по 2001 г.;

ИИЮНЬ/ОКТ - индекс изменения цен на СМР за период с июня 2001 г. по октябрь 2001 г.;  

Восстановительная стоимость встроенно-пристроенного  помещения (1-го этажа) в ценах 1991 г. определяется умножением его площади на восстановительную  стоимость 1 кв. м оцениваемого объекта:

С11991 = С1 х Р1 = 1392 х 307,4 = 427900 руб.,

где:

С11991 - восстановительная  стоимость встроенно-пристроенного  помещения оцениваемого объекта  без учета износа в ценах 1991 г.;

С1 - восстановительная стоимость 1 кв. м встроенно-пристроенного помещения оцениваемого объекта в ценах 1991 г.;

Р1 - площадь встроенно-пристроенного помещения оцениваемого объекта.

Восстановительная стоимость подвала в ценах 1991 г. определяется умножением его объема на восстановительную стоимость 1 куб. м общего объема оцениваемого здания:

С21991 = С2 х h х Р2 = 383 х 301,6 = 115513 руб.,

где:

С21991 - восстановительная  стоимость подвала оцениваемого объекта без учета износа в  ценах 1991 г.;

С2 - восстановительная стоимость 1 куб. м подвала оцениваемого объекта в ценах 1991 г.;

h - внутренняя  высота подвала оцениваемого  объекта; 

Р2 - площадь подвала оцениваемого объекта.

Так как оцениваемый  объект состоит из подвала и встроенно-пристроенного  помещения, то его общая восстановительная  стоимость в ценах 1969 г. рассчитывается по следующей формуле:

С1991 = С11991 + С21991 = 427900 + 115513 = 543413 руб.,

где:

С1991 - восстановительная  стоимость оцениваемого объекта  без учета износа в ценах 1991 г.;

С11991 - восстановительная  стоимость встроенно-пристроенного  помещения оцениваемого объекта  без учета износа в ценах 1991 г.;

С21991 - восстановительная  стоимость подвала оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1991 г.

Затем с помощью  последовательной индексации проводится перевод восстановительной стоимости  оцениваемого объекта из цен 1991 г. в  цены на 15 октября 2001 г.:

С2001 = С1991 х И1991/2001 х ИИЮНЬ/ОКТ = 543 413 х 5,38 х 1,32 = 3859102 руб.,

где:

С2001 - восстановительная  стоимость оцениваемого объекта  без учета износа в ценах на 15 октября 2001 г.;

С1991 - восстановительная  стоимость оцениваемого объекта  без учета износа в ценах 1991 г.;

И1991/2001 - индекс изменения цен на СМР за период с 1969 г. по 1984 г.;

ИИЮНЬ/ОКТ - индекс изменения цен на СМР за период с августа 1998 г. по октябрь 1998 г.

Определение накопленного износа объекта оценки

Согласно справке  БТИ Центрального района г. Энска от 05.10.2001 г. физический износ оцениваемого объекта составляет 10 %. Указанная величина была принята для проведения дальнейших расчетов в качестве размера накопленного износа:

СВОССТ = С2001 х (1 - КИ) = 3 859 102 х (1 - 0,1) = 3473192 руб.,

где:

Свосст - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на 15 октября 2001 г.;

С2001 - восстановительная  стоимость оцениваемого объекта  без учета износа в ценах на 15 октября 2001 г.;

КИ - коэффициент  учета накопленного износа в размере 10 % от восстановительной стоимости  объекта оценки.

Корректировка восстановительной стоимости с  учетом износа на дополнительные произведенные  затраты на евроремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода

В результате анализа  рынка отделочных работ было установлено, что цена (без НДС) проведения недорогого евроремонта, в зависимости от его  сложности, колеблется в интервале  от 2000 до 3500 руб. за 1 кв. м.

Отделка анализируемого помещения была оценена в 2500 руб. (без НДС) за 1 кв. м. В соответствии с этим затраты на евроремонт в  текущих ценах составляют:

СРЕМ = С х  Р = 609 х 2500 = 1522500 руб.,

где:

СРЕМ - стоимость  евроремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах;

С - цена (без НДС) проведения евроремонта в расчете на 1 кв. м помещения;

Р - площадь отремонтированного помещения.

Определение предпринимательского дохода

Общую восстановительную  стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода. В рыночных условиях предпринимательский  доход является вознаграждением  за инвестирование капитала в строительство  и принятие связанного с этим коммерческого  риска. Предпринимательский доход  определяется исходя из среднерыночной величины прибыли специализирующихся в этом виде бизнеса фирм-девелоперов  в размере 25 % от восстановительной  стоимости улучшений.

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта  с использованием затратного метода производится по следующей формуле:

СЗАТ = (СВОССТ + СРЕМ) х КД х КНДС = (3473192 + 1522500) х 1,25 х 1,2 = 7493538 руб.,

где:

СЗАТ - рассчитанная затратным методом стоимость  оцениваемого объекта;

СВОССТ - восстановительная  стоимость оцениваемого объекта  с учетом накопленного износа в ценах  на 15 октября 2001 г.;

СРЕМ - стоимость  евроремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах;

КД - коэффициент  учета предпринимательского дохода;

КНДС - коэффициент  учета налога на добавленную стоимость