Учет расчетов с подотчетными лицами

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное Государственное  бюджетное образовательное учреждение

Высшего профессионального  образования 

Магнитогорский  государственный технический университет 

им. Г.И. Носова

(ФГБОУ ВПО  «МГТУ»)

Кафедра экономики и управления

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

 

 

 

 

 

Исполнитель: Гилёва Анна Александровна студент 4 курса, группа ФГЭ-08-2

Руководитель: Кузменко Татьяна Викторовна

 

 

 

 

Работа допущена к защите «____» __________________20__г.

Работа защищена «____»___________________20__г. с оценкой

 

 

 

 

 

 

 

Магнитогорск 2012

1 Раздел  – Описание объекта оценки

              Объект оценки расположен по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Ленина 138. Объект оценки представляет собой  2-х этажное нежилое помещение, общей площадью 1210 кв.м., здание 1998 г. постройки. Фундамент бутобетонный, ленточный. Стены панельные. Полы дощатые, линолеум, бетонные. Кровля рулонная. Состояние здания – среднее. Износ составляет 35%. Здание оборудовано электроосвещением, отоплением, водопроводом, канализацией, телефоном и интернетом. Высота здания 7,5 м. Право собственности на здание принадлежит компании ЗАО «ЗАО». Земля находится в собственности. На данный момент объект оценки используется в качестве студии.

Таблица 1 –  Исходные данные

№	Местопол-ие объекта	Площадь объекта, кв.м.	Материал стен	Состояние помещения	Износ в %	Ставка капитализации  в %
4	с/о	1210	п	ср	35	20

 

2 Раздел  – Анализ лучшего и наиболее  эффективного использования

          Как следует из характеристик здания, инженерного обеспечения, рассматриваемого земельного участка, наилучшим с точки зрения физической возможности использования, является использование здания в качестве фотостудии. Законодательно разрешенное использование. Никаких ограничений на использование этого здания на собственника не наложено. Финансово целесообразное использование, так как текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость.

3 Раздел  – Применение сравнительного  подхода к оценке объекта

Таблица 2 – Данные о продажах аналогов объектов оценки

Аналоги	Местоположение	S, кв.м.	Материал стен	Состояние помещения
Аналог 1	ц	1260	п	ср
Аналог 2	о	1200	к	ср
Аналог3	с/о	1210	к	хор

 

 

Таблица 3 –Расчет  стоимости сравнительным подходом

Параметр	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1. цена продажи  тыс.руб.	-	7900	7800	6800
2. площадь кв.м.	1210	1260	1200	1210
3. цена продажи  в тыс.руб. за 1 кв.м.	-	6,27	6,5	5,62
4.условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
5.корректировка	-	1	1	1
6.скоррект. цена  тыс.руб. за 1 кв.м.	-	6,27	6,5	5,62
7.местоположение	с/о	ц	о	с/о
8.корректирока	-	0,9	1,15	1
9.скоррект.цена  тыс.руб. за 1 кв.м.	-	5,643	7,475	5,62
10.состояние помещения	ср	ср	ср	ср
11.корректировка	-	1	1	0,9
12. скоррект. цена тыс.руб. за 1 кв.м.	-	5,643	7,475	5,058
13.материал стен	п	п	к	к
14. корректировка	-	1	0,95	0,95
15. скоррект.цена тыс. руб. за 1 кв.м.	-	5,643	7,101	4,8051
16. весовой к-т		0,4	0,3	0,3
17.взвешанная цена тыс. руб. за 1 кв.м.	-	2,2575	2,1303	1,44153
18.стоимость 1 кв.м. в тыс.руб.	5,83
19. стоимость объекта оценки тыс. руб.	7054,3

 

4 Раздел - Оценка затратным подходом

       1) Площадь земельного участка:

Пз.у. = 1210*1,5/2=907,5 м²

2) Стоимость  земли:

Сз = 907,5 *1000 = 907 500 руб.

3) Стоимость нового строительства  улучшений:

Снс = (5000*1210)*1,15*1,12 = 8 349 000 руб.

4) Накопленный строением  износ:

Ин = 1 – ( 1 – 0,45 ) ( 1 – 0,1 ) = 0,503

5) Стоимость  объекта недвижимости, определенная  затратным подходом:

Сзп = 907 500 + 8 349 000 – 4216245 = 5 040 255 руб.

При расчетах затратным  подходом необходимо учесть:

1) стоимость  права аренды земельного участка  – 1000 руб. за 1 кв.м.

2) прямые издержки на строительство 5000руб. за 1 кв.м.

3) косвенные  издержки составляют 15% от прямых  издержек.

4) типичная предпринимательская  прибыль = 20% от прямых и косвенных  издержек.

5) величина функционального  износа – 10% , внешнего – 0%

6) количество  этажей - 2.

5 Раздел – Определение  стоимости объекта доходным подходом

 

Таблица 4- Определение  стоимости нежилого помещения доходным подходом

№	Показатели		Ед.изм.	Количество
1	Ставка аренды за месяц	А	р./кВ.м.	400
2	Площадь оцениваемого помещения	Пнп	М.кв.	1210
3	ПВД за год	ПВД= Пнп*А*n	Тыс.руб.	5808
4	Убытки от недогрузки помещений, смены арендаторов, недосбора  арендной платы помещений	У1	Тыс.руб.	480
5	Убытки от неплатежей	У2	Тыс.руб.	348,48
6	ДВД за год	ДВД=ПВД-У1-У2	Тыс.руб.	4979,52
7	Расходы арендодателя за 1 год, всего: В том числе: -по управлению, -по страхованию, -налог на имущество,  -резервы, -плата за землю, -эксплуатационные		Тыс.руб.   Тыс.руб. Тыс.руб Тыс.руб. Тыс.руб. Тыс.руб Тыс.руб	9628,36   995,904 8,349 1669,8 15,45 54450 1493,86
8	ЧОД	ЧОД=ДВД-Р	Тыс.руб.	3470,21
9	Ставка капитализации	СК	%	35
10	Стоимость объекта оценки	Сдп= ЧОД/СК	Тыс.руб.	4684,7835

Отчет о результатах оценки

          После определения объекта недвижимости  тремя подходами оценки, необходимо  осуществить согласование, т.е. сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны, при применении в конкретной ситуации. Один считается базовым, два других используются для корректировки результатов. Результат оценки одного и того же объекта тремя разными подходами может отличаться в среднем на 20-50%. Для каждого из подходов к оценке выбирается весовой к-т, при этом учитываются: 1)значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации;2)соответствие целям оценки;3)достоверность, достаточность используемой информации для анализа;4)соответствие оцениваемому типу используемой недвижимости;5)преимущества и недостатки подходов к оценке.

Таблица 5- Расчеты  рыночной стоимости нежилого помещения

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс.руб.	Весовой к-т
1) сравнительный	7054,3	0,4
2)затратный	5040,255	0,1
3)доходный	4684,7835	0,5
Рыночная стоимость  объекта оценки округленно составит	5668,137

          Анализ был проведен на основании достоверных данных о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода будет 40%.Затратный подход будет иметь удельный вес 10% , т.к. строительство нового объекта недвижимости займет много времени и денег и будет нецелесообразным. Оцениваемый объект - это доходная недвижимость, отсюда наиболее целесообразным является оценка его доходным подходом – 50% , т.к. объект недвижимости находится в хорошем состоянии и не требует значительной реконструкции, потоки доходов стабильны длительный период времени и представляют собой положительную величину, потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами.