Налогообложение земельных участков

Налогообложение земельных участков: отечественная и  зарубежная практика 
 

Е.И. Косынкина, Т.А. Ефремова

ГОУВПО «Мордовский  государственный университет

им. Н.П. Огарёва», г.Саранск 
 

Рассматривается отечественная и зарубежная практика земельного налогообложения. Выделяются следующие особенности и противоречия развития земельных отношений: большая роль земли как финансового, а не реального экономического актива; практическое отсутствие кадастрового учета государственных земель и неэффективность управления ими; неразвитость общественно-экономических институтов регулирования рынка земли; противоречивость системы налогообложения земли на основе кадастровой стоимости.

НАЛОГ, СТОИМОСТЬ, КАДАСТР, ЕДИНЫЙ НАЛОГ, НЕДВИЖИМОСТЬ, ЛЬГОТЫ. 
 

     В мировой экономической теории земельный налог определяется как налог, базирующийся на стоимости земли или размерах землевладения. Фактически, земельный налог представляет собой оплату услуг общества, государства по созданию необходимой для жизнедеятельности инфраструктуры. Земельный налог имеет политико-экономическое значение, состоящее в изымании у собственников части земельной ренты, создаваемой различными факторами производительности участка (плодородием, местоположением и т.д.). Земельный налог является одним из немногих налогов, который не искажает экономической эффективности.

     С 1991 по 2004 год в Российской Федерации  налогообложение земли регулировалось Законом РФ «О плате за землю» от 11.10.1991 г. № 1738-1: земельный налог взимался с земельной площади и исчислялся исходя из налогооблагаемой базы – площади участка, утвержденных ставок земельного налога. Однако сам метод исчисления земельного налога с площади участка изжил себя и был экономически неэффективен: фактически с разных по плодородию, местоположению, производительности, участков зачатую взимался одинаковый доход, не связанный с рентной составляющей. В настоящее время земельный налог устанавливается Налоговым кодексом РФ: в качестве налоговой базы принята кадастровая стоимость земельных участков [1].

     Анализ  проведенной первоначально в 2003-2005 годах в России оценки кадастровой стоимости показал несоответствие, главным образом её занижение, что привело к занижению налогооблагаемой базы земельного налога на фоне роста цен на рынке земли и иной недвижимости. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости земли, низкая эффективность земельного налога, как для бюджета, так и для рационализации землепользования, привело Правительство РФ к необходимости корректировки методик оценки и актуализации самой стоимости. Однако это опять не привело к ожидаемым результатам. В 2007-2009 годах Постановлениями Правительств многих субъектов утверждены результаты новой кадастровой оценки земельных участков.

     Результатом пересмотра кадастровой стоимости  явилось существенное увеличение налогового бремени землевладельцев по земельному налогу. На сегодняшний день общепризнанным фактом является завышение результатов кадастровой оценки земель по сравнению с рыночными ценами. Следствием этого является отсутствие стимулирующего эффекта развития экономики на основе действующей базы земельного налога, более того, нарушаются и теоретические принципы рентного налогообложения. Собственник земельного участка в условиях правильного государственного воздействия должен отдавать в виде земельного налога часть присваиваемой земельной ренты. В условиях, когда земельный налог превышает размер возможной к получению ренты, права собственника неосуществимы.

     Установление  объективной ставки земельного налога, привязанной к рыночной стоимости  земли, заставит хозяйствующих субъектов эффективно использовать свои участки или распорядиться ими посредством продажи (или сдачи в аренду), что увеличит предложение земли на рынке.

     Незначительное, мягкое земельное налогообложение  сокращает земельный оборот, ограничивает вывод на рынок территорий под строительство. В этом случае владельцы земельных участков не обременены заботой о более эффективном, рациональном землепользовании, способном покрыть издержки налогообложения и принести дополнительную выгоду. Земля становится привлекательной в качестве инвестиционного, финансового актива, а не реального экономического ресурса. Решение государства может быть двояким: простое увеличение ставки и базы земельного налога или установление его основы на величине реальной рыночной стоимости. Оба варианта повышают необходимость рационального использования земли собственником вследствие усиления налогового бремени. Однако последний вариант более рационален.

     Земельный налог является налогом именно со стоимости земли. И эта стоимость, как база земельного налогообложения, должна быть максимально приближена к рыночной. Только в такой трактовке земельное налогообложение выступает в качестве регулятора земельных отношений. Более высокие земельные налоги, взимаемые с земельной ренты, понуждают собственников к рационализации землепользования.

     Как правило, в мировой практике применяется  единый налог на недвижимость, подразумевающий  неделимость земли и расположенных  на ней сооружений и взимаемый  с общей стоимости объекта  недвижимости. Например, поимущественный – в США, Японии; поземельный – в Германии, Франции; земельный налог со строений и налог на жилище во Франции; налог на недвижимое имущество и налог на приращение стоимости земельных участков в городской черте – в Испании [2].

       Единый налог на недвижимость  введен и в некоторых странах СНГ. Однако при подобном налогообложении инвестиционные капиталовложения в здания и сооружения дополнительно обложены налогом. Это негативно отражается, прежде всего, на капиталоемких видах землепользования. Различное налогообложение недвижимых и подвижных сооружений и устройств, фактически разная система налогообложения  капитала, вложенного в недвижимость и движимое имущество, не имеет экономического смысла. В России уже продолжительное время существует система раздельного налогообложения, включающая налог на землю и налог на имущество организаций и физических лиц, однако в эшелонах политической власти наметился переход к мировым стандартам налогообложения, подразумевающий введение единого местного налога на недвижимость. Основная идея закона о введении налога на недвижимость состоит в том, чтобы начислять налог исходя из кадастровой (или рыночной) стоимости, которую существенно легче установить для единого объекта недвижимости – земельного участка со всеми его улучшениями. Это приведет к системе двойного налогообложения недвижимости, так как налогом одновременно облагается и капиталовложения в здания, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, и возросшая за счет этих инвестиций стоимость земельного участка  [3].

     Исследование  современных мировых представлений о поземельном налогообложении показывает, что в настоящее время в западных странах обсуждается вопрос о преобразовании единого налога с общей стоимости недвижимости в налог со стоимости земли. Эта позиция обоснована тем, что переносит весь груз налогообложения на земельный участок, как объект воспроизводственного процесса и освобождает от излишнего налогового бремени инвестиционные вложения в улучшения. Земельный участок, как объект экономических земельных отношений, трактуется как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с законами, с учетом ограниченных прав на использование пространства над и под этой поверхностью. Рыночная стоимость земельного участка напрямую зависит от величины рентного дохода, который определяется наиболее эффективным использованием земли в воспроизводственном экономическом процессе. Так как на возможность рационального использования земли оказывают существенное влияние вложения в инженерную, коммунальную инфраструктуру, то и стоимость земельного участка увеличивается в зависимости от величины инвестированных в инфраструктуру средств. Соответственно, земельное налогообложение, построенное на базе рыночной стоимости участка, признано более прогрессивным инструментом налогового регулирования эффективности использования земельных ресурсов. В этом смысле российское налоговое законодательство, предусматривающее раздельное налогообложение земли (земельный налог с кадастровой стоимости) и недвижимости (налог с имущества), является экономически более грамотным.

     В сельском хозяйстве, как правило, стимулирующая функция налогообложения  может существенно превалировать над  фискальной функцией.  Анализируя опыт России, стран-участниц СНГ и ЕС, а также учитывая специфику и факторы аграрного производства,  можно выделить следующие черты налогообложения в  сельском хозяйстве:

     – налоговое стимулирование привлечения инвестиций в отрасль;

     – экологическое налогообложение;

     – особый  (льготный) порядок взимания налогов и платежей;

     – особый порядок земельного налогообложения как стратегически важного ресурса производства;

     – использование единого налога.

    Налоговое стимулирование в сельском хозяйстве является одним из инструментов субсидирования аграрного сектора через применение разветвленной системы налоговых льгот. 

    Перечень  стимулирующих налоговых мер,  применяемых в сельском хозяйстве ЕС,  может быть классифицирован по следующим направлениям: 

    − снижение налогового бремени;

    − улучшение структуры аграрного  сектора; 

    − стимулирование инвестиций и инноваций. 

    Существуют  различные способы предоставления налоговых льгот по земельному налогу.  В ряде стран земли сельскохозяйственного назначения полностью исключаются из налогообложения.

      Земли,  на которых осуществляются  инвестиции  (природоохранные,  дренажные,  ирригационные работы), могут временно  освобождаться от налогообложения.

    Льготный  подход к налогообложению земли  в аграрном секторе заключается  также в том,  что ставка налога на земли сельскохозяйственного  назначения намного ниже ставки налога на земли несельскохозяйственного  назначения.  В большинстве стран ставки земельного налога в этой части, как правило, не превышают 1% стоимости земли.  В странах ЕС земля облагается налогом, как правило, в рамках обложения налогом на имущество и налогом на прирост капитала. В Нидерландах, Бельгии и Польше сельскохозяйственные земли выведены из-под обложения налогом на прирост капитала.

    Сельскохозяйственные  земли выведены из-под обложения  налогом на имущество в Нидерландах,  Чехии  (только в течение первых 5  лет),  Франции  (возделанные  и невозделанные земли),  Великобритании.  В Дании земли облагаются по более низким ставкам [4].

    Низкая  степень развития институтов землевладения  и землепользования,  а также  неэффективность институтов государственного регулирования земельного рынка  приводят к недооценке земли как  актива,  искажают воспроизводственные механизмы,  рентные отношения.  Земельный налог не играет роли эффективного регулятора земельных отношений.  На его долю приходится около 6%  от общей суммы налогов,  начисленных сельскохозяйственными производителями

      Обложение налогом рыночной стоимости земли  оказывает косвенное давление на интенсивность ее использования. Таким  образом, правильное, логичное  и  экономическое обоснованное налогообложение  земли приводит к справедливому  формированию бюджетных налоговых  доходов, и что, несомненно, важнее – к рациональному землепользованию. Именно поэтому роль земельного налогообложения, как элемента в системе земельной политики государства, не может быть занижена или искажена. 

    Список  источников 

    1. Хлопцов Д.М. Регулирование отношений собственности на земельном рынке России // Имущественные отношения в Российской Федерации. Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал. – НОУ «Международная академия оценки и консалтинга». – 2009. - №3(90). – С. 63-68. (0,49 п.л.).

    2. Ходов Л.Г. Налоги на недвижимость: зарубежный опыт, российские проблемы // Жилищное право.–2009. - № 2. С. 101-111.

    3. Хлопцов Д.М. Тенденции развития оценки имущества (земли) в России // Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров: Материалы второй Международной научно-практической конференции (12-14 октября 2006г.): Сб.2 / Моск.гос.строит.ун-т. – МГСУ, 2006. – С.  111-114. (0,34 п.л.)

    4. Гончаренко Г.А.  Проблемы и направления совершенствования системы налогообложения сельского хозяйства России //  Многофункциональность сельского хозяйства и устойчивое развитие сельских территорий. –  М.:  ВИАПИ им.  А.А.Никонова: «Энциклопедия российских деревень», 2007. – С. 102 - 105. – 0.4 п.л. 
 
 

СВЕДЕНИЯ  ОБ АВТОРЕ