Рынок жилой недвижимости и её динамика

Федеральное агентство по образованию

Федеральное Государственное  бюджетное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

Санкт–Петербургский торгово-экономический институт

Кафедра финансов, денежного обращения и  кредита

 

 

 

 

Реферат

По  курсу: «Экономика недвижимости»

Тема: «Рынок жилой недвижимости и её динамика»

 

 

Выполнил студент: Козлов И.О

Форма обучения: очная

Факультет: ФУиБТ

Курс:IV

Группа: 1402

№ зачётной книжки: 28138-эо

Научный руководитель: Пирогова О.Е.

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург 

2011

Содержание

Введение........................................................................................................................3

Глава 1. Понятие рынка недвижимости...................................................................5

Глава 2. Классификация жилой недвижимости

   2.1. Технология использования  классификации.......................................................7

   2.2. Элитный класс.......................................................................................................7

   2.3. Бизнес-класс..........................................................................................................8

   2.4. Эконом-класс.........................................................................................................9

Глава 3. Основные факторы рынка недвижимости.............................................11

Глава 4. Рынок жилой недвижимости в России

   4.1. Предложение недвижимости.............................................................................13

   4.2. Спрос на недвижимость.....................................................................................14

   4.3. Цена жилой недвижимости................................................................................14

   4.4. прогноз развития ................................................................................................15

Глава 5. Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга....................................16

Заключение...................................................................................................................19

Список использованной литературы...........................................................................20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Несмотря на прошедшие 2 кризисных года, на рынке продемонстрированы удовлетворительные показатели ввода жилья. Начиная с 2002 года, показатель обеспеченности населения жильем вырос с 20 квадратных метров на человека до 24 квадратных метров на человека. На рынке появилось много готовых квартир эконом-класса.

В 2010 году на рынок вышли сразу  несколько крупных объектов комплексной  застройки.

Половина, выведенных на рынок проектов, относятся с сегменту эконом-класса. Однако, все еще спрос на объекты эконом класса на 20% превышает предложение. Однако, предложение жилья бизнес-класса превышает спрос на 15%.

Основной спрос был сконцентрирован  в сегменте небольших квартир  эконом-класса (в пределах 2 500 000 руб.). По-прежнему на первичном рынке жилья самыми востребованными остаются квартиры в домах высокой готовности. Причем большинство людей хотят в квартиру въехать сразу после покупки. Однако, объем платежеспособного спроса является ограниченным.

Оживлению на рынке недвижимости содействовали  смягчения условий выдачи ипотечных  кредитов, понижение процентных ставок, уменьшение первого взноса и увеличение сроков выдачи кредита. По сравнению  с 2009 годом, в 2010 году было выдано примерно на 40% больше ипотечных кредитов. Однако, ипотечный рынок все еще существенно отстает от докризисных показателей.

Стоимость квадратного метра в 2010 стабилизировалась. Все колебания  происходили в пределах 1-2%. Достаточные  объемы предложения на первичном  рынке города уравновешивают медленно растущий спрос.

В 2010 году были внесены поправки в  закон "О долевом строительстве" (214-ФЗ), с 26 июня 2010 года, согласно этим поправкам, сделки с жильем, сопровождающиеся привлечением средств граждан и возникновением в будущем права собственности, должны заключаться только по закону о долевом строительстве.

Это сложная и динамично развивающаяся  отрасль, поэтому я считаю, что  данная тема актуальна.

Объектом  данной работы является изучение рынка жилой недвижимости , предметом-жилая недвижимости в России, а в частности в Санкт-Петербурге. В данной работе мной будут рассмотрены понятия и классификация жилой недвижимости, динамика рынка жилой недвижимости в России ,а также подробное рассмотрение рынка недвижимости в Санкт-Петербурге за 2010 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и  культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а  также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Из  всех видов рынка недвижимости мы будем рассматривать рынок жилой недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Классификация жилой недвижимости.

Всю жилую недвижимость можно разделить  на следующие виды:

а) Элитный  класс (подклассы «Элита А» и «Элита В»)

б) Бизнес-класс (подклассы бизнес- и комфорт-)

в) Эконом-класс (подклассы «верхний Э-К» и нижний «Э-К»)

2.1. Технология использования классификации.

Если  рассматривать вопрос отнесения  объекта к тому или иному классу с позиции застройщика, то все  факторы, определяющие классовый уровень  новостройки, можно разделить на две категории - неуправляемые и  управляемые.

К неуправляемым  факторам относятся все характеристики местоположения объекта - престижность района, транспортная доступность, экологические  характеристики местности, видовые  характеристики и пр. Эти факторы  определяют возможность позиционирования объекта в рамках того или иного  класса.

Управляемые факторы - это качественные характеристики самого дома, которые задаются девелопером  на этапе разработки концепции объекта. Вместе с характеристиками местоположения они и определяют окончательное отнесение дома к тому или иному классу.

Параметров, по которым оценивается качество проекта, достаточно много. Тем не менее, степень важности различных параметров домов с точки зрения классификации  разная. При ранжировании объектов обычно разбивают факторы, учитываемые  при оценке качества проекта, на три  группы – факторы первого, второго  и третьего порядка в зависимости  от степени их значимости.

К факторам первого порядка, имеющим принципиальное значение при определении класса объекта, относят:

• Материал стен дома;
• Архитектурный облик;
• Площади квартир;
• Высоту потолков;
• Инженерное оснащение.

Данные  факторы определяют возможность  отнесения объекта к тому или  иному классу, по ним производится первичное распределение объектов: новостройка может быть отнесена к определенному классу только в  случае, если все факторы первого  порядка соответствуют значению для данного класса.

Дальнейшее  ранжирование новостроек производится на основании оценки факторов второго  порядка, к которым относят:

• Количество этажей;
• Количество квартир;
• Технологию остекления;
• Качество отделки общественных помещений;
• Организацию безопасности комплекса;
• Вид паркинга, обеспеченность машиноместами;
• Организация территории;
• Уровень сервиса.

Данные  факторы так же, как и факторы  первого порядка, имеют высокую  значимость при определении класса объекта. Тем не менее, для того чтобы  объект был причислен к определенному  классу необязательно соблюдение всех требований по факторам второго порядка. Если по отдельным факторам второго  порядка класс объекта оказывается  ниже, то к базовой категории, определенной на первом этапе ранжирования, может  быть добавлен знак «-».

Тем не менее, если не соблюдаются требования по большинству факторов второго  порядка, объект переводится в более  низкую классовую категорию. Так, даже если дом по всем факторам первого  порядка относится к элитному классу, но в нем отмечается среднее  качество отделки мест общего пользования, недообеспеченность машиноместами, невысокий уровень безопасности, то дом по своим качественным характеристикам относится только к бизнес-классу.

В случае, если девелопер выполнил требования по факторам второго порядка с некоторым «запасом», то к базовой категории может быть прибавлен знак «+».

К факторам третьего порядка относятся:

• Количество этажей,
• Количество квартир на этаже
• Инфраструктура.

Эти факторы имеют среднее значение с точки зрения классификации. Они  влияют на отнесение объектов к промежуточным  категориям, но не влияют на перенос  объекта в более низкую классовую  категорию.

Рассмотрим  теперь отличительные признаки каждого  класса.

2.2. Элитный класс.

К элитному классу предъявляется наибольшее количество требований. Элитный класс жилья  подразумевает самые лучшие и  дорогие предложения в городе, причем это касается не только самого дома, но и характеристик квартир. Класс дома определяется совокупностью критериев, однако основными показателями, позволяющими отнести дом к элитному классу, являются: выгодное местоположение (престижные районы); уникальный архитектурный облик здания; высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (отделочные материалы, лифты, системы кондиционирования, системы очистки воды лучших европейских производителей); наличие квартир большой площади (от 60 кв. м); высокий уровень безопасности; наличие подземного паркинга (не менее 2 м/м на квартиру).

Особое  внимание при отнесении дома к  элитному классу уделяется уровню безопасности. Высокий уровень безопасности в  элитных домах достигается за счет целого ряда критериев. Во-первых, за счет собственной огороженной  территории, доступ к которой имеют  только жильцы дома. При наличии  офисных и других помещений на первых этажах здания, доступ в них  организовывается без пересечения  непосредственно территории дома (входы  со стороны улицы или ограждение). Во-вторых, территория дома круглосуточно  охраняется с помощью профессиональной охраны на КПП и видеонаблюдения.

В настоящее  время наличие и состав внутренней инфраструктуры зависит от концепции  дома, но общей тенденцией последних  лет стало сведение объектов инфраструктуры к минимуму. Одной из причин стало  увеличение эксплуатационных расходов на содержание инфраструктуры, которые  ложатся на жильцов. Наличие собственной  инфраструктуры в доме в настоящее  время не является важным параметром жилых комплексов элитного класса, однако обслуживание жильцов по-прежнему должно быть на высшем уровне, вплоть до room-сервиса (заказ билетов, еды, вызов и т.д.).

2.3. Бизнес-класс.

Бизнес-класс  самый распространенный на рынке, его  доля составляет примерно 60%. Этот класс  занимает серединное положение между  элитным и эконом классом. В категорию  бизнес-класса попадает очень разное жилье: то, что в силу некоторых  характеристик недотягивает до элитного и то, что обладает характеристиками более качественными, чем может предложить эконом-класс.

В целом  бизнес-класс – это жилье повышенной комфортности, которому, несмотря на условность, все-таки присущи некоторые общие  характеристики, наиболее важными из которых являются:

• расположение в престижных районах;

• высокое  качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (но проще, чем в  элитном классе);

• наличие  подземного паркинга (не менее 1 м/м  на квартиру);

• квартиры с удачными планировками площадью (от 40 кв.м).

К архитектурному облику здания бизнес-класса предъявляется меньше требований, чем в элитном классе. Однако конкуренция в данном сегменте способствует тому, что зачастую застройщики воплощают в жизнь эффектные с точки зрения архитектуры современные проекты.

Как и в элитном классе, наличие  инфраструктуры является необязательным критерием, однако зачастую крупные  комплексы бизнес-класса включают в свой состав объекты инфраструктуры спортивного, оздоровительного и развлекательного характера.

Большинство домов бизнес-класса имеет свою огороженную охраняемую территорию, однако это не является критичным, большее значение приобретает благоустройство территории, наличие спортивных площадок, прогулочных зон и т.д. Стоит отметить, что в сегменте бизнес-класса существуют как отдельно стоящие дома, так и целые кварталы высокого качества, объединенные единой концепцией. Возводятся последние большей частью на более крупных участках в районах, где нет такого дефицита земли, как в самом центре города.

2.4. Эконом-класс.

Наименьшее  количество требований предъявляется  к жилью эконом-класса. По жилью эконом-класса нет ограничений с точки зрения местоположения: оно, в основном возводится в отдаленных районах.