Затратный подход к оценке стоимости земли

Достоинством затратного метода являются его ясность и дока­зательность заложенных в нем принципов. Он широко использу­ется при определении лучшего и наиболее эффективного исполь­зования земельного участка как свободного. Кроме того, это един­ственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют досто­верные данные о совершенных сделках с аналогичными незастро­енными земельными участками.

Затратный метод приводит к объективным результатам, если можно   точно   оценить   величину   восстановительной   стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на со­ответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооруже­ний, возраст которых превышает 10—15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недви­жимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходя­щейся на оцениваемый земельный участок.

Оценка земель населенных пунктов исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры

Для земель населенных пунктов оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. К затратам на воспроизводство относятся расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Поскольку на практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, то проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе1 текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат но землям многоэтажной жилой застройки.

Последовательность оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры

Этап 1. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов, за вычетом земель объектов коммунально-бытового обслуживания.

Этап 2. Определение себестоимости строительства одного квадратного метра жилых домов по типовому проекту.

Этап 3. Исходя из полученной площади замещения н средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

Этап 4. Исходя из полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

Этап 5. Исходя из интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений одного гектара городских земель многоэтажной жилой застройки.

Оценка стоимости земельных участков по условиям инвестиционных контрактов

К затратному подходу относится метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах. Например, в Москве сложились два метода предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

1. путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

2. на основе заключения инвестиционных контрактов.

Второй метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом — собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором — арендатором земельного участка. Типичными условиями инвестиционных контрактов является переход 30-50% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме.

Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме но условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в Москве:

3. площадь земельного участка;

4. проектируемые площади жилых и нежилых помещений;

5. срок строительства и реализации проекта;

6. наличие и стоимость обременении [4; с. 109].

Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, предусматривает следующую последовательность расчетов.

Этап 1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).

Этап 2. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. Так, в Москве примерное соотношение распределения построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе - 50/50, за пределами ЦАО - 40/60.

Этап 3. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

Этап 4. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.

Этап 5. Определяется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.

Этап 6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

Этап 7. Определяется ставка дисконтирования.

Этап 8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме с учетом бремени строительства, продажи и значения ставки дисконтирования.

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.

В Москве при наличии обременении их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений, затраты на снос существующих строений, принадлежащих городу, затраты по переселению жителей из сносимых зданий, затраты на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством Москвы. 

Заключение

Одним из решающих условий эффективного использования земельных ресурсов в условиях переходной экономики является корректное определение цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь величины земельного налога.

Оценочная деятельность в РФ только встала на путь своего развития, поэтому, безусловно, требует глубокого изучения и решения возникающих в процессе ее становления проблем. Одной из таких проблем является отсутствие в распоряжении российских оценщиков адаптированных способов оценки. В российской практике используются три стандартных подхода: сравнительный (рыночный), доходный и затратный.

Каждый из них предполагает применение специфических методов и приемов, соблюдение своих условий и наличие достаточных факторов. В связи с этим результат, полученный на основе обобщения всех трёх подходов оценки бизнеса, является наиболее обоснованным и объективным.

При использовании затратного подхода, следует получить сведенья о рыночной стоимости различного рода земель, материалов, рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж, то источником информации будут являться банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов.

В условиях рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая несбалансированность спроса и предложения, не информированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность использования данного участка земли, результаты расчетов по приведенным выше методам оценки земли могут и не совпадать.

Список использованной литературы

1)     ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ.

2)     Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ, (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) глава 1, статья 7.

3)     Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. – М.: Инфра-М, 2009. – 274 с.

4)     Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2007. – 268 с.

5)     Белокрылова О.С. Экономика недвижимости. – М.: Феникс, 2009. – 378 с.

6)     Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Проспект, 2007. – 835 с.

7)     Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 2008. – 265 с.

8)     Оценка недвижимости / под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.:  издательство «Финансы и статистика», 2009. - 736 с.

9)     Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов. – М.: «Экономика», 2009. – 601 с.

10) Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» № 2-3 (7-8)/2006

11) Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. / под общ. ред. П.Г. Грабовского. - М.: Изд-во «ACS», 2007. – 301 с.

12) Справочно-правовая  система «Гарант»

Задача

Земельный участок площадью 0,3 га продается под застройку торговым комплексом. Базовая ставка арендной платы составляет 12 руб. за кв. м в год, Кд = 3; Км = 2; требуемая ставка доходности составляет 20%.

Определить стоимость земельного участка.

Решение

Определяем величину годовой арендной платы за участок по формуле:

                                   А= Бс х Кд   х Км  х S

где:

А — величина годовой арендной платы за земельный участок;

Бс— базовая ставка арендной платы за 1 кв. м;

Кд — коэффициент вида деятельности арендатора;

Км — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S — площадь земельного участка.

      0,3 га = 3000 кв. м

А= 12 х З х 2 х 3000 = 216 000 (руб.)

Стоимость земельного участка = 216 000 : 20% = 1 080 000 (руб.)