Особенности рынка недвижимости

     Рассмотрим  подробнее деятельность некоторых  участников рынка. Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги. Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию. Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости. Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

• оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
• оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
• оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;
• оценка инвестиционного проекта;
• оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;
• оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

     Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта. Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование. Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком.

     Различают следующие основные процессы:

     1. Создание развития объекта недвижимости;

     1.1 Организация системы развития  недвижимости;

     1.2 Развитие территорий;

     1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

     2. Использование (эксплуатация) объекта  недвижимости;

     2.1.Организация  эксплуатации и управления недвижимостью; 

     2.2.Управление  объектом;

     3. Товарный оборот объектов недвижимости;

     3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости;

     3.2.Передача  прав (правомочий )собственности на  объект недвижимости и  регистрация сделки;

     3.3.Финансирование  товарного оборота недвижимости 

     4. Управление рынком;

     4.1.Исследование  рынка; 

     4.2.Формирование  и развитие рынка;

     4.3.Контроль  и регулирование. 

     Инфраструктура  рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

     Условно можно выделить четыре таких механизма:

     Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

• законодательную и нормативную базы рынка;
• систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

     Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные  и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

     Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

• систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
• специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

     а) органы координации усилий государственных  учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

     б) специализированных структурных подразделений  органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных  на реформирование, регулирование и  контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

     в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских  союзов рынка недвижимости;

     г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

     д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

     В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
• единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
• законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
• нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
• банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

     В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям. 

     3. Основные понятия рынка недвижимости 

     Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

     Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

     При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

     Спрос на недвижимые объекты формируется  под влиянием многочисленных факторов

• экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
• социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.
• природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
• административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).
• окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
• национальные и культурные условия, традиции населения.
• политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

     Спрос на недвижимость может быть очень  изменчивым по регионам, районам и  микрорайонам. Например, открытие в  маленьком городке новой фабрики  может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость. Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

• ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
• продуктивностью земли;
• ценой конечного продукта.

     Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

     В любой текущий момент времени  общее предложение складывается из двух элементов – предложение  уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения  изменяется во времени и от места  к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

     Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

• за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
• за счет изменения типа использования;
• за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

     Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

     Рыночная  стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.  

     4. Сегментация рынка недвижимости 

     При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

• институциональный;
• объектный;
• воспроизводственный.

     Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

• органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;
• институт независимой оценки недвижимости;
• девелопмент;
• банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовы фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового   кредитования;
• институт управляющих недвижимостью;
• институт риэлторов;
• государственный и частный нотариат;
• строительные организации;
• арендаторы недвижимости;
• продавцы недвижимости;
• саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.