Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

 

2.8.3 Определение коэффициента капитализации

Определение коэффициента капитализации произведено с использованием метода  рыночной экстракции, сущность которого заключается в выборе нескольких объектов (не менее трех), принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

Далее проводится расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующем разделе Отчета. Для оцениваемого объекта величина коэффициента капитализации определена как среднее значение по сопоставимым объектам (таблица 8).

 

 

 

Таблица 9

№ пп	Характеристики	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Цена предложения	4 568 900	3 569 001	2 890 571
2	Поправка на торг	-10%	-10%	-10%
3	Предполагаемая цена продажи	4112010	3212100,9	2601513,9
4	Сдаваемая площадь, кв.м.	160	265	201
5	Ставка арендной платы, руб/кв.м.	1751,4	1003,5	818,1
6	ПВД	280224	265927,5	164438,1
7	Коэффициент (загрузки) использования площади	1	1	1
8	ДВД	532425,6	505261,3	312435
9	Операционные расходы	10%	10%	10%
10	ЧОД	479181	454735,2	281188,9
11	Коэффициент капитализации	0,10	0,13	0,10
12	Средний коэффициент капитализации	0,09

Характеристики аналогов представлены в сравнительном подходе.

Таким образом, коэффициент капитализации для объекта оценки составляет 0,09.

2.8.4  Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода

Рыночная стоимость, полученная доходным подходом

Таблица 10

Наименование	Значение
Арендная плата руб/м2	1500
Площадь м2	225
n	12
ПВД руб.	1500*225=337500
Коэффициент загрузки (%,доля)	90% ;  0,9
ДВД руб.	337500*0,9=303750
Операционные расходы общие (%,доля)	10% , 30375
ЧОД руб.	303750-30375=273375
Коэффициент капитализации (%,доля)	12%
Рыночная стоимость, руб.	273375/0,12=2278125

 

Вывод: Рыночная стоимость ресторана, расположенного  по адресу: Россия, Челябинская обл.,  Курчатовский  район, Комсомольский проспект 48 по состоянию на дату оценки, выполненная доходным подходом, с учетом округления соответствует: 2 278 125 (два миллиона двести семьдесят восемь тысяч сто двадцать пять) рублей, в том числе НДС.

2.9  Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

На этапе сбора исходной информации находят данные о сделках купли – продажи объектов, сходных с оцениваемым и предложений по продаже объектов недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа).

При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

1 этап – выявление  недавних продаж сопоставимых  объектов на рынке недвижимости;

2 этап – проверка достоверности  информации о сделках; 

3 этап – определение  единиц сравнения (1 м2, м3, объект  целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие  на стоимость рассматриваемого  объекта недвижимости;

4 этап – внесение поправок  к цене с учетом различий  между оцениваемым и каждым  сопоставимым объектом;

5 этап – согласование  скорректированных цен сопоставимых  объектов недвижимости и вывод  показателя стоимости оцениваемого  объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов – аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

А.  Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).

В данном случае на этапе сбора исходной информации оценщику не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым, для определения его рыночной стоимости. Поэтому было принято решение опираться на цены предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное положение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Однако в данном случае следует произвести корректировку стоимости аналогов, которая будет учитывать разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки.

Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).

В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).

Г.  Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).

Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

отличие в площадях;

отличие в объеме.

Е.  Состояние объекта.

Ж. Дополнительные улучшения

2.9.1 Подбор объектов  аналогов

Представленная ниже информация о сопоставимых объектах-аналогах по производственным зданиям получена оценщиком  в результате исследования рынка:

Сопоставимый объект 1. Г. Челябинск, ул.Молдавская, 29. Тип недвижимости: Нежилое помещение, кафе-бар . Площадь объекта, м²: 160. Цена: 4 568 900 руб.

Сопоставимый объект 2. Г. Челябинск, ул.Чайковского, 115. Тип недвижимости: Нежилое помещение, ресторан. Площадь объекта, м²: 265. Цена: 3 569 001руб.

Сопоставимый объект 3. Г. Челябинск, ул.Куйбышева, 99. Тип недвижимости: Нежилое помещение, столовая. Площадь объекта, м²: 201. Цена:  2 890 571руб.

Обоснование корректировок, примененных в Таблице 11

Таблица 11

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка  или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу. Среднестатистически считается, что предложения таких объектов от стоимости в продаже отличаются от 0 до 30 %.
2. Переданные имущественные  права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными. Корректировка не применялась.
3. Условия рынка (время  предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги  предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты – аналоги.
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Объекты аналогичного назначения имеют схожую площадь, что несущественно влияет на цену объекта. Поправка не вводилась.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют различное местоположение, которое непосредственно влияет на цену объекта. Корректировка не вводилась.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Объекты находятся в одинаковом состоянии. Поправка не вводилась.
7. Назначение помещения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на назначение помещения определена в процентах исходя из разницы в ценах продаж на аналогичные объекты с различным назначением помещения. Все аналоги схожего назначения, поправка не вводилась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

 

2.9.2 Расчет рыночной  стоимости с помощью сравнительного  подхода

 

Таблица 12

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи	руб./м²		4 568 900	3 569 001	2 890 571
Общая площадь	м2	225	160	265	201
Цена 1 кв.м. площади	руб./м²		28 556	13 468	14 381
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-10	-10	-10
Скорректированная цена	руб./ м²		28 789	12 121	12 943
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м²		28 789	12 121	12 943
Условия рынка (время предложения)		Декабрь 2013г.	Декабрь 2013г.	Декабрь 2013г.	Декабрь 2013г.
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		28 789	12 121	12 943
Поправка на площадь объектов оценки	м2	225	160	265	201
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		28 789	12 121	12 943
Местоположение		г.Челябинск, Комсомольский проспект, 48	г. Челябинск, ул. Молдавская, 29	г. Челябинск, ул. Чайковского, 115	г. Челябинск, ул. Куйбышева, 99
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м²		28 789	12 121	12 943
Состояние объекта		Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка	руб.		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м²		28 789	12 121	12 943
Назначение помещения		Нежилое	Нежилое	Нежилое	Нежилое
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м²		28 789	12 121	12 943
Расположение объекта		Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м²		28 789	12 121	12 943
Выводы:
Общая валовая коррекция			-10,00	-10,00	-10,00
Весовой коэффициент			0,13	0,09	0,08
Стоимость объекта	руб./м²
Стоимость объекта	руб.