Характеристика общей собственности

Глава 2. Общая долевая собственность

2.1. Определение долей в праве  общей долевой собственности.

Доля, если она  определена, получает количественное выражение в виде дроби либо процентов. Она может быть выражена в виде 1/2  ,  1/3  и т.д., либо в виде 50 , 75 и т.д. %.  Пункт 1 ст.245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Эта презумпция является опровержимой, поскольку доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников общей долевой собственности. В отступление от презумпции равенства долей соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Этот вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его сосуществования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться (возрасти или уменьшиться). В развитие общих положений об определении размера долей п.3 ст.245 ГК РФ предлагает учитывать при этом, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Если участник долевой собственности за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее имущество неотделимые улучшения, то он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества. Из этого следует, что если установленный порядок не соблюден (например, не было получено согласие всех сособственников на внесение в имущество улучшений), то сособственник право на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего

-8-

имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о  выплате тому, кто их внес, соответствующей  компенсации без изменения долей  в общей собственности; об увеличении доли сособственника, который внес улучшения, и т.д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений (как отделимых, так и неотделимых), поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

2.2. Владение, пользование и распоряжение  имуществом, находящимся в долевой  собственности.

В отношении  владения, пользования и распоряжения имуществом действует одно общее  правило: они осуществляются по соглашению всех ее участников. При этом участники общей собственности равны, не зависимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самого существа отношений общей собственности. Так, распределение доходов, которые приносит общее имущество, и падающих на это имущество расходов по общему правилу производится соразмерно долям. Порядок осуществления владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, если согласие между сособственниками недостигнуто, в силу прямого указания закона может устанавливаться судом. Сособственник вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества соразмерно его доли, а если это не возможно – требовать от остальных сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации, что может повлечь, либо перераспределение долей в пользу тех, кто обязан к выплате компенсации, либо установление длящихся обязательственных отношений (например, арендных) с сохранением несоответствия между долями в праве собственности и реальными частями имущества, находящимися во владении и пользовании собственников. При осуществлении правомочия

-9-

распоряжения  необходимо различать:

- Распоряжение  имуществом, находящимся в долевой  собственности, которое осуществляется по соглашению всех его участников. Если кто-либо из участников долевой собственности (пусть даже обладатель самой маленькой доли) возражает против этого, то распоряжение вещью не допускается и спор не может быть передан на рассмотрение суда;

-Распоряжение  долей в праве собственности.  Согласно п.2 ст.246 ГК РФ участник  долевой собственности вправе  по своему усмотрению продать,  подарить, завещать, отдать в залог  свою долю либо распорядиться  ею иным образом без согласия  остальных участников общей собственности.  Он может произвести отчуждение  доли, как в пользу других сособственников,  так и в пользу третьих лиц.  В данном случае происходит  изменение субъектного состава  права общей собственности, место  отчуждателя доли занимает ее приобретатель. Поскольку это затрагивает интересы других сособственников, при возмездном отчуждении доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (ст.250 ГК РФ). В то же время сособственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе – это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению. Если сособственники откажутся от покупки доли, либо ни как не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков продавец вправе продать долю любому лицу. Если доля продана с

-10-

нарушением  преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных  сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение  трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок является специальным сроком исковой давности (п.2 ст.250 ГК РФ).  В части первой ГК РФ  правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены. Их можно применять тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

2.3.Прекращение  права общей долевой собственности.

Участники общей собственности  по соглашению между ними могут произвести раздел имущества, который ведет к прекращению  права общей собственности и  возникновению собственности каждого  из участников на обособленное имущество. Как раздел, так и выдел могут  произойти по взаимному согласию участников общей долевой собственности. При этом каждому из них принадлежит  право требовать выдела своей  доли из общего имущества. Для осуществления  этого права согласия остальных  участников долевой собственности  не требуется. Способы раздела и  выдела различны. Имущество может  быть разделено в натуре, если это  допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При тех же условиях возможен и  выдел доли в натуре. Если раздел имущества или выдел доли в  натуре не допускается, то речь может  идти об иных способах, например таких, как продажа всего имущества  с распределением вырученной суммы  по долям или выплата выделяющемуся  сособственнику стоимости его доли. Если участники долевой собственности  не могут договориться между собой  о способе и условиях раздела  и выдела, то возникший спор подлежит

-11

разрешению  в судебном порядке. При этом выделяющийся сособственник по общему правилу  может требовать выдела своей  доли именно в натуре. В тех случаях, когда выдел доли в натуре не может  быть проведен в точном соответствии с долей выделяющегося сособственника, эта несоразмерность устраняется  выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. В зависимости от того, превышает ли доля в натуре долю в праве или, наоборот, обязанность по выплате компенсации возлагается либо на выделяющегося сособственника в пользу остальных участников долевой собственности, либо, напротив, на последних в пользу выделяющегося сособственника. При определенных условиях допускается выплата сособственнику компенсации вместо выдела доли в натуре и при отсутствии его на то согласие. При этом, доля должна быть незначительна, не может быть реально выделена, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. При наличии этих условий суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Между тем в результате присуждения компенсации взамен выдела доли в натуре сособственник исключается из числа участников общей собственности.

12-