Договор аренды

В Основах определялись порядок  и способы преобразования государственных  предприятий в арендные, предусматривались  меры, стимулирующие этот процесс, условия  деятельности арендных предприятий, а  также право арендаторов (трудовых коллективов) выкупать их. Значительное место отводилось регулированию  трудовых отношений при переходе предприятий на арендную форму хозяйствования, что выходило за рамки собственно аренды. Никак не вписывался в систему  гражданско-правовых отношений так  называемый внутрихозяйственный арендный подряд (ему был посвящен специальный  раздел Основ), который представлял  собой не что иное, как форму  организации производственных и  трудовых отношений на государственных  предприятиях. Нельзя не обратить внимание на то, что в Основах законодательства об аренде неоднократно подчеркивалось, что арендные предприятия строят свою деятельность в качестве социалистических товаропроизводителей, управление ими осуществляется на основе принципа социалистического самоуправления и т.д. (см. ст. 16 - 18); в отношении их сохранялось в известной мере государственное регулирование. Это можно объяснить тем, что рассматриваемый акт принимался тогда, когда о коренных изменениях основных принципов организации экономики говорилось с осторожностью.

Преобразование государственных  предприятий в арендные широко проводилось  на начальном этапе реформирования экономики. Со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных  предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных  обществ. Законодательство о приватизации предусматривало в качестве одной  из ее форм преобразование в акционерные  общества и арендных предприятий. Таким  образом, применение договора аренды предприятий  в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет. Е.А. Суханов в связи с развитием в указанный период аренды имущественных комплексов (государственных и муниципальных предприятий и др.) высказался за выделение в качестве особого договора «хозяйственной аренды». Отличие этих договоров от обычной аренды он видит не только в возможности выкупа арендованного имущества либо в бессрочном характере его использования, но и в изменившемся характере прав арендатора на переданное ему имущество, их превращении из обязательственных в вещные, то есть однотипные с правом собственника (см.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 1993. - С. 126, 127). Юридического закрепления договоры «хозяйственной аренды» не получили.

Действующий Федеральный  закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 28.01.2002, № 4, ст. 251, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3101. (далее - Закон о приватизации) исходит из нецелесообразности дальнейшего  применения аренды в этих целях. Им предусматривается завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на их выкуп будет признано утратившим силу (см. п. 12 ст. 43).

Общие цивилистические подходы и принципы регулирования договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых в 1991 году и действовавших в Российской Федерации с 3 августа 1992 года.

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенной в действие с 1 марта 1996 года. В главе 34 Кодекса, регулирующей аренду, восприняты некоторые  положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и  специальных нормативных актов, касающихся этих отношений, а также  сохранены стабильные нормы ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем в ней  содержится немало новелл. В Гражданском  кодексе РСФСР аренде было посвящено  всего 12 статей, в новом ГК РФ их в  пять с лишним раз больше - 65. И  дело не только в увеличении числа  норм, детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов к регламентации рассматриваемых  отношений.

В главе 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования  отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и  сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным  образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

Правила § 1 главы 34 ГК РФ носят  универсальный характер и полностью  регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено  специальное регулирование, а также  распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована  специальными нормами, относящимися к  соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.).

Гражданский кодекс РФ, являясь  актом прямого действия, предусматривает  вместе с тем возможность применения в определенных случаях других законодательных  и иных правовых актов, дополняющих  его нормы или устанавливающих  специальные правила для отдельных  видов отношений, имеющих специфику. В ст. 607 Кодекса говорится, что  законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов.

Нормы, регулирующие сдачу  в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), введенной  в действие Федеральным законом  от 16 апреля 2001 года № 45-ФЗ, Федеральный  закон «О внесении изменений в  Гражданский Кодекс Российской Федерации  и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 16.04.2001 № 45-ФЗ // СЗ РФ от 23.04.2001, № 17, ст. 1644. и в Земельном кодексе РФ. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (2 ч.), ст. 3122. Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником, в том числе арендатор, не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.

В Земельном кодексе РФ вопросы аренды регулируются главой IV (посвященной различным видам  пользования землей). В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), В п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ названы  государственные органы и органы местного самоуправления, государственные  и муниципальные учреждения, а  также казенные предприятия, за которыми сохранено право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004 года (см. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ).

Аренде земельных участков посвящена ст. 22 Земельного кодекса  РФ.

Сдача в аренду участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем  проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен  Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в  государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков». Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в  государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков»  от 11.11.2002 № 808 // СЗ РФ от 18.11.2002, № 46, ст. 4587. По результатам торгов, на которые  выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после подписания протокола (см. п. 26 Правил).

За арендатором участка  закреплены довольно широкие права  по распоряжению им в период действия договора: сдаче в субаренду без  согласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором (ср. ст. 264 ГК РФ), передаче прав и обязанностей по договору другому лицу, внесению в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т.д.

Для норм, регулирующих этот договор, характерно повышенное внимание к защите прав и интересов арендатора. Примечательна норма, устанавливающая, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда при  существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся  приватизированные объекты недвижимости, определяются Законом о приватизации (ст. 28). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной  или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов  регулируется Законом РФ «О недрах», Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ от 06.03.1995, № 10, ст. 823, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607. Водным кодексом РФ, Водный кодекс Российской Федерации  от 16.11.1995 № 167-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 20.11.1995, № 47, ст. 4471, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752. Лесным кодексом РФ. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 № 22-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 03.02.1997, № 5, ст. 610, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752.

Предоставление в пользование  названных объектов имеет ряд  особенностей:

а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование  по лицензиям, которые выдаются уполномоченными  государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст. 11 Закона о недрах, ст. 46 - 53 Водного  кодекса РФ). Участки лесного фонда - на основе решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов;

б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46, 54 Водного кодекса РФ); участки  недр - на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получение права такого пользования.

Осуществление конкретных видов  лесопользования на участках лесного  фонда допускается только на основании  лесорубочных билетов, ордеров или  лесных билетов. Они выдаются в соответствии с договором аренды или безвозмездного пользования, соглашением о концессии  либо протоколом о результатах лесного аукциона, а в случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ, - непосредственно по решению органа государственной власти субъекта РФ (ст. 34 - 37, 42 - 43);

в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предусматривает  предельные сроки пользования (см. п. 3 ст. 610 ГК РФ). Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным.

Выделив ряд норм специального регулирования аренды транспортных средств, Ванян А.Б. Афоризмы о юриспруденции. - М., 1999. - С. 266. Гражданский кодекс наряду с этим указывает, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных Кодексом, особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. 641, 649). Они связаны с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами, и т.д.

Специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств, содержатся в Воздушном  кодексе РФ, Воздушный Кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 21.03.2005) // СЗ РФ от 24.03.1997, № 12, ст. 1383, СЗ РФ от 28.03.2005, № 13, ст. 1078. Кодексе торгового мореплавания РФ, Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 02.11.2004) // СЗ РФ от 03.05.1999, № 18, ст. 2207, СЗ РФ от 08.11.2004, № 45, ст. 4377. Кодексе внутреннего водного транспорта РФ Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 29.06.2004) // СЗ РФ от 12.03.2001, № 11, ст. 1001, СЗ РФ от 05.07.2004, № 27, ст. 2711. (далее соответственно - ВК, КТМ, КВВТ).

Ряд особенностей аренды объектов железнодорожного транспорта предусмотрен Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта». Федеральный закон  «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»  от 27.02.2003 № 29-ФЗ (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ от 03.03.2003, № 9, ст. 805, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607.

Для нового законодательства об аренде характерно то, что детальная  регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность». Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при необходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант («если иное не предусмотрено в договоре»). Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципу свободы договора.

Нормы главы 34 ГК РФ, а также  специального законодательства, регулирующего  особенности отдельных видов  арендных отношений, применяются в  сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и др.

Таким образом, договором  аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное  владение и пользование или во временное пользование, а арендатор  должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).