Договор аренды

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). Из этого следует, что они не являются частью предмета аренды и не подлежат передаче арендодателю по истечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это правило действует тогда, когда имущество используется для целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска продукции и т.д.). При использовании имущества с нарушением договора арендодатель вправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения договорных отношений, но и возмещения убытков, в том числе передачи ему арендатором соответствующих доходов, плодов и т.д.

При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми  входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они  в договоре или нет. Если стороны  намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную  оговорку в договоре.

Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника  нередко должны снабжаться технической  документацией, входящей в один комплект с оборудованием, свидетельствами (сертификатами), подтверждающими соответствие его  качества установленным требованиям. Перечень этих документов должен определяться в договоре, но если он не будет согласован сторонами, а представление их предусмотрено  обязательными для сторон правилами, передача имущества арендатору может  производиться только при наличии  таких документов.

Поскольку объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие  вещи (включая недвижимость), ряд  норм законодательства предусматривает  совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом. Об этом упоминалось при рассмотрении вопроса о правах государственных и муниципальных предприятий на сдачу в аренду объектов недвижимости (во всех случаях заключения таких договоров требуется согласие уполномоченного государством (муниципальным образованием) органа).

Данная проблема касается не только государственных и муниципальных  предприятий, но и других субъектов  хозяйственной деятельности.

Типовой устав акционерного общества, утвержденный Указом Президента РФ от 1 июля 1992 года № 721, на основе которого утверждались уставы обществ, созданных  при приватизации, предусматривал, что договоры сдачи в аренду принадлежащих  обществу объектов стоимостью более 10 процентов стоимости его имущества  могли заключаться только с одобрения  общего собрания акционеров общества. Несоблюдение этих требований влекло признание соответствующей сделки (договора) ничтожной на основании  ст. 168 ГК РФ. Но действие этого устава носило временный характер. Названный  Указ утратил силу с 29 марта 2003 года (см. Указ Президента РФ от 26 марта 2003 года № 370).

В практике возник вопрос, распространяются ли на договоры аренды положения Закона об акционерных обществах Федеральный  закон «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 29.12.2004) // СЗ РФ от 01.01.1996, № 1, ст. 1, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 18. (ст. 78, 79) и Закона об обществах  с ограниченной ответственностью Федеральный  закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 29.12.2004) // СЗ РФ от 16.02.1998, № 7, ст. 785, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 18. (ст. 46), определяющие порядок заключения обществами крупных сделок - на сумму от 25 процентов и выше балансовой стоимости активов общества. В «Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой» Информационное Письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. (далее - Обзор) приведен пример, когда суд с учетом срока аренды (15 лет) и стоимости переданного акционерным обществом в аренду имущества (составляющей 80 процентов стоимости основных фондов общества) отнес заключенный им договор к крупной сделке и, исходя из того, что при заключении его не были соблюдены требования ст. 79 Закона, признал договор недействительным (п. 40).

При рассмотрении подобных споров нужно  иметь в виду, что ст. 78 Закона об акционерных обществах, содержащая определение крупных сделок, относит  к ним сделки по приобретению или  отчуждению имущества либо создающие  возможность (в том числе косвенную) по отчуждению имущества в последующем (например, передача имущества стоимостью от 25 процентов под залог, получение кредита на крупную сумму и т.д.). Исходя из этого, под признаки крупной сделки, указанные в названной статье, подпадают договоры аренды имущества с правом выкупа его арендатором. Поскольку в иных случаях возможность отчуждения имущества, сданного в аренду (без права выкупа), не возникает - собственником имущества независимо от срока аренды остается арендодатель, - положения ст. 78 и 79 Закона об акционерных обществах к таким договорам неприменимы.

Следует, однако, обратить внимание на то, что Законом от 7 августа 2001 года № 120-ФЗ ст. 78 Закона об акционерных  обществах дополнена нормой, дающей обществу право предусмотреть в своем уставе распространение положений Закона о крупных сделках на другие виды обязательств. Эта норма может быть использована и в отношении договоров аренды, что во многих случаях целесообразно, особенно при сдаче в аренду дорогостоящих объектов недвижимости на длительный срок. Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в гл. V «Аренда») // Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2000. - С. 115. В перспективе нужно было бы уточнить ст. 78 Закона об акционерных обществах (ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), распространив действие норм о крупных сделках на договоры аренды, независимо от наличия в них условий о возможном выкупе арендованного имущества.

3.3. Форма и  государственная регистрация договора  аренды

Аренда имущества включает в  себя довольно сложный комплекс отношений  сторон, рассчитанный, как правило, на продолжительный период, поэтому  для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму. В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Но и это исключение действует не всегда. Есть договоры, для которых письменная форма  является обязательной независимо от срока их действия: например, договор  проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643), аренды зданий и сооружений (ст. 651), предприятий (ст. 658 ГК РФ).

Нельзя не отметить, что и при  краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четко определять (фиксировать) предмет  аренды, его качество и т.д., а это, как правило, возможно лишь при заключении письменного договора.

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться  в письменной форме.

Договоры, предусматривающие возможность  последующего выкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной  для договора купли-продажи такого имущества. Иоффе О.С. Обязательственное  право. М., 1975. С. 309 - 310. Например, для  договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей  государственной регистрацией (ст. 550, 551 ГК РФ). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров  продажи предприятий (ст. 559 ГК РФ).

При применении п. 3 ст. 609 Кодекса следует  иметь в виду, что содержащаяся в нем норма не подлежит расширительному  толкованию и не дает оснований для  применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу.

Арбитражный суд рассмотрел иск  открытого акционерного общества (арендодателя) к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании задолженности  по арендной плате за сданный внаем  теплоход и об обязании ответчика вернуть его. Исковые требования судом были удовлетворены, поскольку факт задолженности по арендной плате был установлен, а в отношении требования о возврате теплохода суд сослался на истечение срока аренды и обязанность арендатора вернуть взятое внаем имущество (ст. 622 ГК РФ). Арендатор обжаловал решение в части обязания его вернуть арендованное имущество, ссылаясь на то, что договор предусматривал право выкупа судна арендатором и что к моменту возникновения спора (за предыдущие периоды) им была внесена арендная плата в сумме, превышающей половину стоимости судна. Ссылаясь на п. 2 ст. 489 ГК РФ, предусматривающий, что при рассрочке платежа за проданный товар продавец может потребовать возврата товара в случае невнесения покупателем очередного платежа только до момента, когда сумма платежей, полученных от покупателя, не превысит половины стоимости товара, арендатор считал, что изъятие у него теплохода произведено неправомерно.

Суд кассационной инстанции, проверявший  это решение, обратил внимание на необходимость разграничения выкупа имущества (ст. 624 ГК РФ) и продажи  товара в кредит с условием о рассрочке  платежа (ст. 489 ГК РФ). П. 2 Обзора.

Пункт 3 ст. 609 Кодекса указывает  лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права  собственности на сданное внаем  имущество к арендатору, руководствоваться  правилами о форме договора купли-продажи  соответствующего имущества. Нормы, регламентирующие куплю-продажу товара с рассрочкой платежа, к договорам аренды с  правом выкупа имущества неприменимы. Поскольку к истечению срока аренды стоимость подлежавшего выкупу имущества не была полностью внесена арендатором, суд обоснованно принял решение о возврате его арендодателю на основании ст. 622 ГК РФ.

Договоры аренды недвижимого имущества  подлежат государственной регистрации  учреждениями юстиции, за исключением  случаев, когда иное предусмотрено  законом (ст. 131 и 164 ГК РФ). Порядок осуществления ее определен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 43. (далее - Закон о регистрации недвижимости). В Законе сказано, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды этого имущества; определены случаи, когда регистрация может быть приостановлена, прекращена или в проведении ее может быть отказано. С заявлением о регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор, - арендодатель или арендатор (см. п. 1 ст. 26 Закона). Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространяются на договоры, срок действия которых не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если договор заключается на меньший срок, регистрация его не проводится независимо от того, являются участниками данного договора физические или юридические лица. В то же время договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации во всех случаях и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правила ведения которого утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 № 219 (ред. от 12.11.2004) // СЗ РФ от 23.02.1998, № 8, ст. 963, СЗ РФ от 22.11.2004, № 47, ст. 4652.

При сдаче в аренду некоторых  природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров (см., например, Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утв. Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 года № 18). Приказ Минюста РФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)» от 23.01.2002 № 18 (ред. от 24.12.2004) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 11.02.2002, № 6, Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 17.01.2005, № 3.

Исключение из общего правила о  регистрации установлено для  договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а  также судов внутреннего плавания, которые абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрация при сдаче в аренду не требуется (ст. 633 и 643 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона о регистрации недвижимости).

Последствия несоблюдения письменной формы сделки предусмотрены ст. 162 Кодекса.

Если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее проведения, суд вправе по требованию другой стороны  вынести решение о регистрации  сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Козырь О.М. Недвижимость в новом  Гражданском кодексе России // Гражданский  кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. С. 280 - 281. Сторона, необоснованно  уклонявшаяся от ее осуществления, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ).

3.4. Срок аренды

Поскольку договор аренды предусматривает  передачу имущества во временное  владение и пользование, сроки аренды по общему правилу определяются в  договоре по соглашению сторон. Вместе с тем Гражданский кодекс РФ допускает, как уже отмечалось, заключение договора без определения срока его  действия (п. 2 ст. 610). В этом случае договор  считается заключенным на неопределенный срок.

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

В случае нарушения одной из сторон условий договора, заключенного на неопределенный срок, другая сторона  вправе потребовать досрочного его  расторжения на основании ст. 619 или  ст. 620 Кодекса независимо от того, истек  установленный ст. 610 срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет. Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в гл. V «Аренда») // Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2000. - С. 118.