Ипотечное кредитование, пути его совершенствования

Неконвертируемые  документарные процентные жилищные облигации с ипотечным покрытием  на предъявителя класса «Б» размещаются  в количестве 264 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая, по закрытой подписке. Потенциальные  покупатели облигаций - Европейский  Банк Реконструкции и Развития и  ОАО "Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию".

Неконвертируемые  документарные процентные жилищные облигации с ипотечным покрытием  на предъявителя класса «В» размещаются  в количестве 130 794 штук номиналом 1 000 рублей каждая, по закрытой подписке. Потенциальный  покупатель облигаций - ОАО "Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию".

Облигации классов «А», «Б» и «В» обеспечиваются одним ипотечным покрытием в  размере 7,85 млрд. рублей. Ипотечное  покрытие составляют обеспеченные ипотекой требования, номинированные в российских рублях, удостоверенные закладными и  выданные в соответствии со стандартами  АИЖК в 55 регионах России.

Эмитентом облигаций выступает ЗАО «Первый  ипотечный агент АИЖК» - акционерное  общество, специально созданное в  соответствии с Федеральным законом  «Об ипотечных ценных бумагах». Акционерами  ЗАО «Первый ипотечный агент  АИЖК» являются 2 фонда, созданные  в соответствии с законодательством  Нидерландов. Организатор выпуска  облигаций - ЗАО КБ «Ситибанк».

23 мая  2010 года на ММВБ состоялось размещение облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя класса «А» в количестве 2 900 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая. Эмитент облигаций - ЗАО "Первый ипотечный агент АИЖК». Организатор выпуска облигаций - ЗАО КБ «Ситибанк». По результатам конкурса ставка фиксированного купона была установлена в размере 6,94%. Доходность облигаций к погашению составила 7,12% годовых.

В ходе конкурса по определению ставки первого купона по облигациям класса «А» инвесторами  было выставлено свыше 50 заявок на общую  сумму 8,1 млрд. рублей, спрос превысил предложение в 2,8 раза. В заявках, поданных инвесторами, были указаны  ставки в диапазоне от 6,40% до 7,25% годовых. Международное рейтинговое агентство Moody's присвоило облигациям выпуска  класса «А» предварительный рейтинг  А3, на две ступени выше суверенного. Класс «Б» также получил рейтинг - Ва1. Подробная информация о деятельности АИЖК находится в подразделе «Материалы Федерального Агентства» раздела «Аналитика».

Если  с законодательством в области  ипотечного кредитования ситуация прояснилась, несмотря на существование отдельных  проблем, в 2006 году, после принятия Федерального закона от 22.12.04 №216-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», то законодательство в области рефинансирования ипотечных кредитов продолжает развиваться. Отдельной проблемой для законодателей стоит вопрос о создании эффективного пакета нормативно-правовых актов о секьюритизации активов.

Институт  ипотечных ценных бумаг появился в российском законодательстве в 2005 году, когда был принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Основной его целью значилось развитие ипотечного жилищного кредитования путем привлечения в эту сферу средств частных и институциональных инвесторов с помощью создания специального законодательного механизма для рефинансирования ипотечных кредитов. По данному закону не было осуществлено ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг, что объясняется в значительной степени его недостатками. Еще не побывав «в действии», этот закон подвергся корректировке: первые поправки были внесены Федеральным Законом от 29.12.2006 г. № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об ипотечных ценных бумагах». Последние изменения, были внесены Федеральным законом от 27.07.2008 г. № 141-ФЗ.

Как говорилось в Пояснительной записке (ссылка) к проекту 141-ФЗ, изменения направлены на «устранение препятствий для  выпуска ипотечных ценных бумаг, а также на совершенствование  положений» Закона об ИЦБ. В ряду внесенных  поправок можно выделить следующие:

- исключение из закона положения о страховании заемщиком - физическим лицом жизни и здоровья.

- возможность эмиссии двух и более выпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия, что позволит выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности для различных категорий инвесторов. Также предусмотрено право эмитента досрочно погасить облигации с ипотечным покрытием в случаях, предусмотренных решением о выпуске указанных облигаций.

- возможность включения в ипотечное покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа отдельно от требования по уплате процентов по этим же договорам.

- ограничение размера страховой суммы при страховании недвижимого имущества от риска утраты или повреждения размером требования о возврате суммы основного долга.

Механизм  секьюритизации применяется во всем мире для рефинансирования самых  различных активов. В России для  распространения этой техники за пределы рынка ипотечного кредитования необходимо создание универсальной  для секьюритизации разного рода финансовых активов, правовой базы. Действующее  российское законодательство не позволяет  эффективно секьюритизировать какое-либо имущество, кроме ипотечных кредитов.

Рынок ипотечного кредитования за 2009 год показал хорошие результаты роста и приблизился к цифре в 13.5 млрд. долл. против порядка 3.8 млрд. долл. в 2008 году. Тройка лидеров по объемам выданных ипотечных кредитов за 2009 год, по сравнению с итогами первого полугодия, изменилась. К первым двум лидерам «Сбербанку» (4,3 млрд. долл.) и ВТБ 24 (756,7 млн. долл.) присоединился «Москоммерцбанк» (620 млн. долл.), оттеснив «Дельтакредит» с третьего на пятое место.

Безусловным лидером по увеличению объёмов среди  крупных ипотечных банков стал «КИТ Финанс», увеличивший объёмы с 3 до 277,7 млн. долл. за последний год работы. Вторым «по скорости» роста стал «Московский Банк Реконструкции  и Развития», который увеличил свои объёмы в 72 раза, с 1,4 млн. до 105,3 млн. долл. Неплохие темпы роста показал  «Транскредитбанк» - почти в 36 раз, до 241 млн. долларов.

По словам начальника управления разработки кредитных  продуктов и партнерских программ ВТБ 24 Марии Серовой, в условиях высоких  темпов роста цен на недвижимость ипотечное кредитование является едва ли не единственным эффективным инструментом решения жилищных проблем для  большинства российских семей. Отмеченный рост рынка ипотечного кредитования в 2009 году отчасти является результатом стремительного роста цен на жилье.

За прошедший  год банки значительно расширили  свои кредитные программы, что не могло не отразиться на объёмах рынка. Как наиболее интересные, специалисты  выделяют кредиты с нулевым первоначальным взносом, кредиты с плавающей  ставкой, кредиты на комнаты, а также  программы рефинансирования ипотечных  кредитов, ломбардного кредитования, кредитования на приобретение загородной недвижимости. По мнению заместителя  начальника департамента продаж «Городского  Ипотечного Банка» Михаила Бусыгина, одной из тенденций в текущем  году на рынке ипотеки будет существенное расширение продуктовой линейки  ипотечных банков. Это позволит широким  слоям населения выбрать подходящий именно им ипотечный кредит.

 «Росту ипотечного кредитования будет способствовать, в первую очередь, увеличение объемов строительства жилья. – говорит заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Олег Скворцов - Поскольку уже сегодня текущие потребности населения в новом жилье не удовлетворяются».

Среди сдерживающих факторов в развитии ипотеки многие специалисты выделяют невысокие  и непрозрачные доходы россиян, высокие  цены на жилье и дефицит предложения  качественного жилья, а также  низкий уровень осведомленности  населения об ипотеке.[25;347]

3. основные направления совершенствования

3.1 Необходимость внесения изменений  в законодательство

Одним из действенных способов реализации права  граждан на жилище за счет собственных  сил и средств является ипотечное  кредитование. В развитых странах  в общем объеме операций по купле-продаже  жилой недвижимости ипотечное кредитование по разным данным составляет от 50 до 90%. [22;279] В России по данным Росрегистрации в 2008 г. из более чем 7,5 млн. сделок и зарегистрированных прав и обременений на вторичном рынке лишь 4% составляли ипотечные кредиты, а чуть раньше этот показатель вовсе составлял 1% в общем объеме операций по купле-продаже жилой недвижимости.

Определения ипотечного жилищного кредитования можно найти в нормативных  актах субъектов Российской Федерации. Чаще всего под ипотечным жилищным кредитованием понимаются отношения, складывающиеся в процессе предоставления кредитов (займов) в целях приобретения жилья, обеспеченных залогом жилых  помещений, исполнения договорных обязательств субъектами ипотечной системы, обращения  взыскания на предмет залога и  его реализации с публичных торгов.[23;187]

Несколько иное определение ипотечного жилищного  кредитования содержится в Законе Самарской  области: это "предоставление гражданам  целевых займов специализированными  областными ипотечными организациями  для приобретения, строительства  или реконструкции жилья и  объектов инженерной инфраструктуры под  ипотеку, а также кредитов, предоставленных  банками или иными кредитными организациями на основании договоров  со специализированными областными ипотечными организациями".[29;349]

В Республике Мордовия используется следующее понятие  жилищной ипотеки: это комплекс мер, предназначенных для обеспечения  граждан жильем с помощью ипотечного жилищного кредитования, включая  государственную поддержку граждан при ипотечном жилищном кредитовании и обеспечение заемщиков жильем в случае обращения взыскания на заложенное имущество.[18;349]

По нашему мнению, данные определения необходимо дополнить указаниями на конкретный субъектный состав. Под ипотечным  жилищным кредитованием следует  понимать отношения между заемщиками, специальными субъектами (банками, государственными и (или) муниципальными специализированными  организациями) по выдаче кредитов физическим и юридическим лицам на приобретение, индивидуальное строительство или  реконструкцию жилья, обеспечиваемых залогом приобретаемого, реконструируемого  жилья, а также не завершенного строительством недвижимого имущества и принадлежащих  заемщику (залогодателю) материалов и  оборудования, заготовленных для  строительства,

Можно выделить два вида рынков ипотечного кредитования: первичный и вторичный. На первичном  рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. В результате этого, с одной стороны, у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы в виде имущественных прав требования, обеспеченных залогом недвижимости (далее - ипотечный кредит), а с  другой стороны, возникновение подобных активов приводит к снижению объема денежных ресурсов кредитора. Поэтому  у последнего возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного  ссудного капитала, т.е. проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения  возвратности привлеченных долгосрочных денежных ресурсов имеющихся активов  в виде прав требования, обеспеченных залогом недвижимости. Таким образом, возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Мировая практика показывает несколько вариантов  организации системы ипотечного кредитования - моделей ипотечного кредитования в зависимости от развития первичного или вторичного рынков ипотечного кредитования.

При уступке  ипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита, но это необязательно. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов.[17;247]

Сложность механизма двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования предопределяет увеличение затрат на его содержание. Это, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств  для заемщика. Еще один недостаток заключается в невозможности  четко и эффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынок ипотечного кредитования в рамках континентальной системы  права.

За последнее  время в России предпринимаются  существенные шаги по формированию правового  регулирования отношений по ипотечному кредитованию. Центральное место  среди них занимает Гражданский  кодекс РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ "Залог"), Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О  залоге" и Федеральный закон  от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в последний уже  восемь раз вносились изменения). Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. В результате принятия Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной  системе жилищного обеспечения  военнослужащих" отдельную регламентацию  получила накопительно-ипотечная система  для военнослужащих.

На этой основе можно сделать вывод об отсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечном кредитовании, который должен определять общее  регулирование вопросов создания системы  ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений  в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки. Его необходимо принять  в ближайшее время.

Отечественная система ипотечного кредитования представляет собой симбиоз одноуровневой и двухуровневой моделей. Если изначально развитие системы шло по пути одноуровневости, то с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" появились признаки двухуровневости системы. Однако развитие ипотечных ценных бумаг идет недостаточными темпами, что также сдерживает развитие ипотечного кредитования.