Ипотечное жлищное кредитование в современных условиях

                      Российский государственный социальный  университет.

 

 

 

 

                

 

 

 

 

 

 

 

        Реферат по экономике безопасности труда

 

                                      По теме

 

   Ипотечное жилищное кредитование  в современных условиях.

 

                                                                                               Выполнил: студент гр. БТПиП-Д-4

                                                                                                Рахманкулов Олег Игоревич.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                    Москва

                                                     2012

 

По мере становления рыночных отношений, в России появляются финансовые механизмы, свойственные развитым странам. Одним  из таких механизмов является ипотека, актуализация которой в последнее  время связана с рядом макроэкономических причин: углубление рыночных преобразований и стабилизация экономической ситуации; развитие и становление институтов рыночной экономики, функционирование которых задействует разнообразные  финансово-экономические механизмы; переориентация финансовых организаций  и, прежде всего банков, на работу по "длинным" позициям; отсутствие эффективных  способов сохранения и накопления денежных средств, имеющихся у населения (фондовый рынок находится в стагнации, проценты по вкладам в банки зачастую ниже уровня инфляции, при относительно стабильном курсе доллара его  покупка не выгодна и т.д.); высокий  уровень ликвидности недвижимости, прежде всего жилья, что делает выгодным вложение средств в него; жилищная проблема актуальна для многих семей; повышение уровня доходов определенной части населения и т.д.

Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительной срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого  экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки  зрения, развитие ипотеки не является самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов  этого процесса ориентироваться  на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в  содействии экономической стабильности.

Ипотечное кредитование широко развито  в различных странах, применительно  к особенностям которых разработаны  различные варианты схем кредитования. Большой опыт в этом направлении  имелся и в дореволюционной России. Анализ накопленного опыта делает возможным  быстрое развитие ипотеки в настоящее  время, путем адаптации наиболее эффективных схем к российским особенностям.

Существующая в настоящее время  программа жилищного строительства  не в полной мере решает вопросы, связанные  с привлечением инвестиций в жилищную сферу, критерии распределения инвестиций и оценки эффективности их использования  не учитывают особенности инвестиционного  процесса в жилищной сфере в современных  условиях. Это послужило причинами  того, что темпы жилищного строительства  стали снижаться, а жилищная проблема продолжает оставаться одной из самых  острых социальных проблем страны.

Согласно социологическим  исследованиям, около 77 % россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, при  этом 10 % располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита  приобрести жилье, то общая оценочная  емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн. ипотечных  кредитов. Исходя из того, что средний  размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) в  среднем 20 тыс. долларов, потенциальный  объем рынка уже сейчас достигает  не менее 100 млрд. долларов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Термин «ипотека» впервые  появился в Греции в начале VI в. до 1.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись  обязательства, а на границе принадлежащей  заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что  указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора  в наименованной сумме. На таком  столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали  использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая  каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в  состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки  получил в Римской империи. В  I в. н.э. создавались ипотечные банки, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Институт ипотеки в  течение относительно небольшого времени  прошел путь от фидуции (лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (лат. pignus - неформальный залог) и далее до ипотеки.

       Становление института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени

 

Ипотечное кредитование было первым видом кредитования на Руси. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка  при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заемный банк.

Манифестом Екатерины  II от 29 октября 1768 г. в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного заемного банка.

В том же 1786 г. при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого был архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

В Российской империи 1 января 1835 г. был введен Свод законов гражданских (автор Сперанский М.), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество».

С начала 70-х годов XIX в. в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX—XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 г. до сих пор недостаточно оценены, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за все время лишь 1 из 11 разорился).

Ипотечное кредитование стало  распространенным. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - на 294,9 млн. руб., а в 1877 г. - на 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привел к жесткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 г.) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883-1895 гг. банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 млн. руб. При его участии было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли, в основном помещичьей.

В 1886 - 1905 гг. Государственный  банк купил около миллиона десятин  земли на сумму 67 млн. руб. и выдал  на 410 млн. руб. ссуд, за счет которых  крестьянами было куплено 5,9 млн. десятин  земли.

Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 % стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887г. на 69 млн. руб., а в 1890г. уже свыше 600 млн. руб.

В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 г. к ним активно присоединился Азовско-Донской банк.

В Москве с 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные  товарищества. В первом десятилетии  XX в. они объединили интересы 8 млн. человек.

В настоящее время согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ, далее по тексту - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Рынок ипотечного капитала - часть финансового рынка, на котором  перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.

Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и  рефинансируемых на вторичном ипотечном  рынке.

Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где  обращаются первичные закладные, и  на вторичный, где покупаются и продаются  закладные (или другие ипотечные  ценные бумаги), полученные на первичном  рынке.

Первичный рынок ипотечных  кредитов - это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. [34, 53]

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют  заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала - фактор решения жилищной проблемы для многих семей посредством  ипотечного жилищного кредитования. [44, 260]

Главным инструментом, с  помощью которого строятся отношения  между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который  оформляется в форме закладной.

Использование термина «закладная»  по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным  и ключевым условием заключения договора.

 

 

Рисунок 1.2.1. Стандартная  схема взаимоотношений кредитора  и заемщика на первичном рынке  закладных

 

На вторичном рынке  ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование  вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы  за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал  из более богатых районов страны может быть перераспределен в  районы, испытывающие недостаток кредитных  ресурсов

 

Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимосвязанных  и взаимозависимых элементов. Традиционной схемой кредитования является кредитование через банк. Большинство ипотечных  программ осуществляется именно по ней. Участниками отношений по этой схеме  являются: инвестор, банк, продавец, покупатель

Инвестор – это финансовый институт (финансовая компания, фонд). В ипотечной программе занимается поиском ресурсов на вторичном рынке  ценных бумаг и последующее их инвестирование. Эти ресурсы должны стать «дешевыми» и «длинными». Природа  этих ресурсов может происходить  на вторичном рынке ценных бумаг, где формируются инвестиционные портфели страховых, пенсионных компаний, или от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами.