Ипотечное жлищное кредитование в современных условиях

 

Проблемы развития системы ипотечного кредитования в  РФ и пути их решения

На сегодняшний день главная  проблема – это активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения  предложения, что ведет к повышению  цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.

Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого  жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе  рост цен будет всегда опережать  платежеспособный спрос. Даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии  решить проблему обеспечения граждан  жильем. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие  актуальные проблемы ипотеки.

Одна из проблем  – это неразвитость ипотеки в  России по сравнению с зарубежными  странами нередко связывают с  высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения  воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. Ставка по ипотечным кредитам в среднем  по России сегодня колеблется от 11 до 14% годовых в рублях и, как планируется, должна снизиться к 2009 г. до 10-11%. (Для сравнения в США 5-6 % годовых, в Испании – 3-4 % годовых

Одной из проблем российской практики сделок с недвижимостью  – проведение расчетов между покупателями и продавцом квартиры только после  завершения государственной регистрации  сделки. Это связано, прежде всего, с  риском одностороннего отзыва документов сторонами сделки из органов государственной  регистрации. Длительность процесса государственной  регистрации сделки приводит к следующему:

• продавцы не желают продавать квартиры «ипотечному» покупателю или значительно увеличивают для него цену (цена на недвижимость растет быстро, а поскольку деньги надо ждать от двух до шести недель, средств на покупку новой квартиры может не хватить);
• ипотечному покупателю приходится нести дополнительные издержки или приобретать не оптимальный для них вариант недвижимости;
• риэлтеры, составляя длинные цепочки для совершенствования сделки, чтобы позволить «ипотечному» покупателю приобрести желаемую квартиру, тоже страдают, особенно в регионах, где нет большой ликвидности рынка, как в Москве и Московской области;
• банки несут серьезные затраты на строительство и управление депозитарием, а также дополнительные издержки на персонал.

Решение заключается в  том, что расчеты по сделкам купли  – продажи недвижимости с помощью  ипотеки совершались сразу –  продавец получает от покупателя деньги непосредственно в день сделки.

Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать отсутствие должной защиты прав кредиторов, в  данном случае банков, выдающих ипотечные  кредиты на приобретение жилья. Наиболее актуальными представляются следующие  аспекты.

Конституция РФ, гарантирующая  каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как  в целом в Российской Федерации, так и на региональном уровне рассматривается  как важный инструмент воздействия  на экономическую ситуацию в стране. В Концепции развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28, отмечается, что в сложившихся  в результате финансового кризиса 1998 года макроэкономических условиях еще более важным становится развитие долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования населения уже не как  отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной  системы при законодательном  и нормативном регулировании  со стороны государства. Можно сказать, что в стране закрываются законодательные  «прорехи», начинается становление  отечественной рублевой секьюритизации (выпуск ипотечных облигаций), которой  еще не было в российской кредитной  практике. Секьюритизация определит  реальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки, то есть будет понятно, какая  именно ставка соответствует рынку. А ведь именно эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в  стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном  уровне, в администрациях субъектов  Российской Федерации создаются  комиссии, а при федеральном правительстве  расширяет свое влияние Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию. Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие,- динамичное изменение его структуры