Договори про передачу майна в користування

      ЗМІСТ 

      1. ПОНЯТТЯ ТА ЗМІСТ ДОГОВОРУ НАЙМУ (ОРЕНДИ)…………3

         1.2 Права та обов’язки сторін……………………………….………4

      _{2. СУБОРЕНДА…………………………………………………………10}

      3. ВИДИ ДОГОВОРІВ НАЙМУ ТА ОСОБЛИВОСТІ 

      ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ………………………………………12

      4. ОСОБЛИВОСТІ ОРЕНДИ ДЕРЖАВНОГО  ТА 

      КОМУНАЛЬНОГО  МАЙНА…………………………….…………….15

      5. КОНЦЕСІЙНИЙ ДОГОВІР………………………….………………16

      ПЕРЕЛІК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ……………….………………18 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      1. ПОНЯТТЯ ТА ЗМІСТ ДОГОВОРУ НАЙМУ (ОРЕНДИ) 

      Договір майнового найму (оренди) — це цивільно-правовий договір, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 778 ЦК України).

      З точки зору загальної характеристики цивільно-правових договорів договір  найму (оренди) є двостороннім, консенсуальним або реальним, оплатним. Договір найму (оренди) є двостороннім, оскільки кожна із сторін цього договору (наймодавець та наймач) несе обов'язки на користь іншої сторони. Відповідно до ст. 778 ЦК України договір найму (оренди) може бути як консенсуальним, так і реальним. Історично договір оренди завжди був консенсуальним, оскільки вважався укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Передача майна наймачеві розглядалася як виконання договору, навіть у тому випадку, коли момент вступу договору в силу збігався з фактичною передачею майна. Таке правило містилося у ЦК УРСР, таким же чином регулюється договір найму (оренди) цивільними кодексами країн СНД. Новий ЦК України пішов іншим шляхом, дозволивши учасникам цивільного обігу укладати як консенсуальні, так і реальні договори найму. Договір найму (оренди) є сплатним, оскільки наймодавець за виконання своїх обов'язків з передачі майна у користування наймачеві повинен отримати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати.

      Договір найму (оренди) належить до категорії  цивільно-правових договорів про  передачу майна у користування. Передача майна наймачеві не супроводжується  переходом до нього права власності  на це майно. Останній отримує лише право користування майном. Ця ознака відрізняє договір найму (оренди) від таких договорів, як купівля-продаж, міна, позика.

      Зміст договору найму являє собою сукупність усіх його умов, що, зокрема, конкретизують  права та обов'язки наймодавця та наймача, які вони приймають на себе за договором.

      1.2 Права та обов’язки сторін 

      Обов'язки наймодавця. До основних умов договору, що передбачають обов'язки наймодавця, звичайно, відносять умови про  майно (об'єкт оренди) та про порядок  і строки передачі його наймачеві. Коло обов'язків наймодавця залежить від того, чи є договір найму реальною чи консенсуальною угодою. Основним обов'язком наймодавця у консенсуальному договорі найму є обов'язок передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму (ст. 784 ЦК України). У разі невиконання зазначеного обов'язку наймодавцем наймач має право вимагати від наймодавця передачі майна та відшкодування збитків, завданих затримкою. Якщо в результаті несвоєчасної передачі майна наймач втратив інтерес до подальшого виконання договору, він має право відмовитися від договору найму та вимагати відшкодування завданих йому збитків. Реалізацію того чи іншого права ЦК залишає на вибір наймача (ст. 785 ЦК України).

      Незалежно від того, чи є договір найму  реальним або консенсуальним, наймодавець зобов'язаний передати річ наймачеві у стані та у комплекті, що відповідають умовам договору найму та призначенню речі (ч. 1 ст. 786 ЦК України). Тому наймодавець не нестиме відповідальності за ті чи інші недоліки речі, якщо вони були застережені ним під час укладення договору. Наймодавець також не відповідатиме і за ті недоліки речі, які наймач повинен був віднайти під час огляду речі, що передається в найм. ЦК зобов'язує наймача перевірити справність речі у присутності наймодавця. В разі якщо наймач у момент передачі речі у його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ч. З ст. 786 ЦК України).

      До  того ж, відповідно до ч. 2 ст. 786 ЦК України  наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Таке повідомлення звільняє наймодавця від відповідальності за шкоду, заподіяну особливими властивостями або недоліками речі, що передана в найм.

      ЦК  України містить нове порівняно  із ЦК УРСР правило про можливість сторін домовлятися про надання  наймодавцем гарантій якості речі. Такі гарантії можуть надаватися наймодавцем лише на весь строк користування річчю (ч. 1 ст. 787). Існування гарантії наймодавця надає наймачеві додаткові права в разі виявлення недоліків, що перешкоджають використанню речі відповідно до договору. В цьому разі наймач має право за своїм вибором вимагати (ч. 2 ст. 787 ЦК України):

      1)  заміни речі, якщо це можливо;

      2)  відповідного зменшення розміру  плати за користування річчю;

      3)  безоплатного усунення недоліків  речі або відшкодування витрат  на їх усунення;

      4)  розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані. Новий ЦК України не виключає можливості передачі в оренду майна, яке обтяжене правами третіх осіб (право застави, сервітути тощо), які зберігають свою силу і в період дії договору найму (ч. 1 ст. 788 ЦК України). Однак, враховуючи, що реалізація третіми особами своїх прав на передане в оренду майно може негативно вплинути на інтереси наймача, ЦК зобов'язує наймодавця попередити наймача про всі права третіх осіб на майно, що передається в найм. В іншому випадку наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 2 ст. 788 ЦК України).

      Так, відповідно до ч. 2 ст. 795 ЦК України наймодавець  зобов'язаний за свій рахунок проводити  капітальний ремонт речі, переданої у найм. Зазначене правило є диспозитивним; сторони в договорі можуть покласти обов'язок проведення капітального ремонту речі на наймача. Капітальний ремонт повинен проводитися наймодавцем у строк, зазначений у договорі, а якщо в договорі такий строк не зазначений або капітальний ремонт спричинений невідкладною потребою — у розумний строк. У разі невиконання наймодавцем даного обов'язку, в разі якщо непроведення капітального ремонту речі перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, капітальний ремонт може бути проведений наймачем, який має право зарахувати вартість ремонту в рахунок плати за користу­вання річчю або вимагати відшкодування вартості ремонту. До того ж, якщо капітальний ремонт наймодавцем не проведено, наймач може вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

      Обов'язки наймача. Виходячи з положень нового ЦК України можна виділити три  основні обов'язки наймача, що випливають із договору оренди. По-перше, наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення або умов договору (ч. 1 ст. 792 ЦК України). В цьому разі законодавець робить акцент не на обов'язку користуватися річчю, оскільки не передбачає для наймодавця негативних наслідків на той випадок, якщо він не використовуватиме річ, а саме на обов'язку користуватися річчю відповідно до умов договору або її призначення. Як негативний наслідок невиконання цього обов'язку наймачем законодавець передбачив право наймодавця вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 2 ст. 792).

      У процесі користування річчю наймач зобов'язаний утримувати її у належному стані та проводити за свій рахунок поточний ремонт речі, якщо інше не встановлено в договорі (ч. 1 ст. 795 ЦК України).

      Обов'язком, пов'язаним з користуванням річчю, є необхідність додержуватися встановлених законом або договором обмежень. Так деякі повноваження, що випливають із права володіння та користування річчю, наймач може реалізувати лише за згодою наймодавця. До таких повноважень належать, зокрема, право здавати річ у піднайм (суборенду); право передавати річ у безоплатне користування тощо.

      Так, відповідно до ч. 1 ст. 793 ЦК України передача наймачем речі у користування іншій  особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не передбачено  законом або договором. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. У зв'язку з цим у разі дострокового припинення (розірвання на вимогу однієї із сторін) договору найму договір піднайму також автоматично припиниться. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму. У відносинах піднайму наймач отримує відносно піднаймача всі права та обов'язки наймодавця. В свою чергу піднаймач має права та обов'язки наймача. При цьому піднаймач не вступає в якісь відносини із наймодавцем. Перед останнім відповідальним за стан речі та внесення орендних платежів залишається наймач.

      Договором або законом на наймача може бути покладений обов'язок за свій рахунок  застрахувати річ, що передана у найм (ч. 2 ст. 790 ЦК України). Така умова найчастіше трапляється у договорах лізингу і оренди державного та комунального майна.

      Якщо  під час користування річчю, переданою  в найм, була заподіяна шкода третім особам, вона має бути відшкодована наймачем на загальних підставах (ч. 1 ст. 799 ЦК України). Відшкодування шкоди  покладатиметься на наймодавця лише в тому разі, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати (ч. 2 ст. 799 ЦК України).

      Другий основний обов'язок наймача полягає у своєчасному внесенні плати за користування майном, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 781 ЦК України). Слід зазначити, що незважаючи на те, що розмір плати за користування річчю належить до істотних умов договору найму як і будь-якого іншого оплатного договору, невстановлення його в договорі не тягнутиме за собою визнання такого договору неукладеним. Це стало можливим у зв'язку з тим, що законодавець встановив правило визначення розміру орендної плати, якщо сторони не зробили цього в договорі. Відповідно до ч. 1 ст. 781 в такому разі розмір плати за користування річчю визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, що мають істотне значення.

      ЦК  України передбачає можливість визначення плати за користування майном за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. При цьому в законодавстві немає обмежень щодо варіантів встановлення плати за користування майном. Так, сторони можуть визначити плату в якості платежів у твердій сумі; у вигляді частки від прибутку, який отримує наймач у результаті користування річчю; у формі передачі наймачем наймодавцю якихось матеріальних благ або у вигляді покладення на наймача обумовлених договором витрат на поліпшення речі (наприклад, проведення ремонту орендованого приміщення) тощо.

      Якщо  інше не передбачено договором, плата  за користування майном вноситься щомісячно (ч. 5 ст. 781 ЦК України). ЦК допускає встановлення законом або договором періодичного перегляду та зміни (індексації) розміру  плати за користування майном (ч. З ст. 781). Сторони можуть визначити обов'язковий періодичний перегляд розміру орендної плати або її індексації відповідно до якихось об'єктивних умов (курсу національної валюти, рівня інфляції).

      На  вимогу наймача розмір плати за користування майном може бути зменшений, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 781 ЦК України). Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 781 ЦК України). При цьому слід зазначити, що такі обставини мають стосуватися самого майна, а не особи наймача. Так, наприклад, якщо можливість користуватися орендованою квартирою у наймача зменшилася у зв'язку з тим, що він був відправлений у відрядження в інше місто, це не слугуватиме підставою для зменшення плати за користування квартирою або звільнення наймача від плати.

      Ще  одним основним обов'язком наймача  є обов'язок повернути річ після  закінчення строку найму або припинення договору найму за інших, підстав. За ст. 804 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому її було одержано, з урахуванням нормального зношування або у стані, який було обумовлено в договорі. В разі, якщо такий обов'язок не буде виконаний наймачем, він повинен сплатити наймодавцеві неустойку у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Наймодавець, звичайно, має право вимагати повернення свого майна у примусовому порядку.

      Із  обов'язку наймача повернути річ  у стані, в якому її було одержано з урахуванням нормального зношування, випливає передбачений ст. 798 ЦК України  обов'язок наймача усунути всі  погіршення речі, що сталися з його вини. В разі неможливості відновлення речі наймач повинен відшкодувати наймодавцеві завдані збитки. Підставами звільнення наймача від відповідальності є погіршення стану речі, переданої у найм внаслідок її нормального зношування або упущень наймодавця (ч. З ст. 798 ЦК України).