Договори про передачу майна в користування

      Крім  зазначених обов'язків ЦК України  наділяє наймача і певним комплексом прав. Так, наймодавець може робити поліпшення переданої йому у користування речі. Проте, виходячи із загального правила  про те, що зміна стану речі може відбуватися лише за згодою наймодавця, а також спеціальної норми ст. 797, поліпшення орендованої речі наймач може робити лише за згодою наймодавця. В цьому разі наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості у рахунок плати за користування річчю (ч. З ст. 797). Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач, замість відшкодування вартості поліпшень, може їх вилучити. ЦК України містить нову норму, що стосується поліпшення речі наймачем, якщо в результаті цього створюється нова річ. В цьому випадку наймач стає співвласником речі. Річ належатиме наймодавцеві та наймачеві на праві спільної часткової власності, в якій частка наймача відповідає вартості його витрат на поліпшення речі. Проте вказана норма є диспозитивною, і законом або договором може бути передбачений інший розподіл часток.

      Стаття 796 надає наймачеві коло спеціальних  переважних прав. Так наймач, який належно  виконує свої обов'язки за договором  найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Про намір укласти договір найму на новий строк наймач зобов'язаний повідомити наймодавця заздалегідь, до закінчення строку договору. Час, за який наймач повинен повідомити наймодавця про бажання продовжити строк найму, може бути визначений у договорі. Якщо в договорі строк не встановлений, повідомлення має відбутися у розумний строк. При цьому продовження договору найму на новий строк вважається новим договором, який може містити умови, що відрізняються від умов попереднього договору. І якщо наймач не погоджується з новими умовами, він втрачає переважне право на укладення такого договору, і наймодавець може передати майно у користування іншим особам.

      У разі якщо наймодавець бажає продати  річ, що є об'єктом найму, наймач, який належно виконує свої обов'язки, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Тобто лише в разі повної відмови наймача купити річ або відмови придбати її на умовах, запропонованих наймодавцем, останній може запропонувати річ іншим особам. Але якщо немає бажаючих купити річ на умовах, запропонованих наймодавцем, і він погодитися продати її на умовах, які задовольняють наймача, останній знову має переважне право на її купівлю [1]. 

      _{2. СУБОРЕНДА} 

      Суборенда - піднайм — цив.-прав. договір, за яким одна сторона зобов'язується передати індивідуально визначене майно, орендарем (наймачем) якого вона є, у користування або володіння на строк ін. особі (суборендарю). Укладення С. можливе за наявності згоди власника майна, якщо інше не передбачено законом або договором оренди (майн. найму). Строк дії С. не може перевищувати строку дії договору оренди (найму). За наслідками укладення договору С. орендар (наймач) не вибуває з відносин оренди, продовжує виконувати всі права та обов'язки за договором оренди. Прав, основою С. є ст. 774 ЦивК України, ст. 288 ГК України, а також норми спец, нор-мат. актів. Так, ст. 22 Закону України «Про оренду державного майна» (1995, зі змінами і доп. 1997, 2000) встановлює, що передача цілісних майнових комплексів у С. забороняється. Орендар має право передати в С. нерухоме та ін. окреме індивідуально визначене майно (окр. верстати, обладнання, трансп. засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди. КТМ України передбачає, що фрахтувальник може в межах прав, що надаються йому за договором фрахтування судна на певний час, укласти від свого імені самост. договір фрахтування судна з третьою особою. Укладання такого договору не звільняє фрахтувальника від виконання договору, укладеного ним з судновласником (ч. 1 ст. 206). Закон України «Про оренду землі» (1998) визначає, що орендована для несільськогосп. використання земельна ділянка або її частина можуть за згодою орендодавця передаватись у володіння і користування ін. особі в разі переходу до неї права володіння і користування на будівлю або споруду, розміщену на орендованій зем. ділянці, а також в ін. випадках і межах, передбачених законом (ч. 1 ст. 9 і ч. 4 ст. 93 ЗК України; ст. 792 ЦивК). У ЗК вміщено виключний перелік обставин, за наявності яких можлива С. зем. ділянок. ЦивК України (гл. 59) і ЖК України (ст. 91) встановлюють, що наймач жилого приміщення має право за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і за згодою наймодавця здавати в піднайм жиле приміщення у випадках і в порядку, встановлюваних ЖК [2]. 
 
 

      3. ВИДИ ДОГОВОРІВ НАЙМУ ТА ОСОБЛИВОСТІ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ 

      Виділяюсь кілька окремих видів договорів найму (оренди), які мають свої особливості:

      1) договір прокату. Договір прокату є одним з різновидів договору оренди. Він має деякі особливості та відмінності від інших договорів. Отже договір прокату полягає в переданні рухомої речі в користування за плату на певний строк від наймодавця, який здійснює підприємницьку діяльність, до наймача. Ст. 787 ЦК. Першою особливістю даного договору є предмет договору, а це є рухома річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб, якщо інше не передбачене в договорі. Плата за прокат речі проводиться в особливій формі: згідно тарифів, які встановлює наймодавець. Важливо й те, що договір прокату відноситься до публічних договорів. Мається на увазі те, що наймодавець не має права відмовити в укладенні договору, якщо до нього звертаються бажаючі особи. Наймач в прокаті не має права на укладення договору піднайму. Процедура припинення і розірвання договору прокату є значно простішою від попередніх, наймач може повернути річ наймодавцеві в будь-який час.

      До  об’єктів договору прокату належать рухомі речі, такі, як побутова техніка, радіо- та телеапаратура, аудіо-, та відеокасети, компакт диски, інструменти, спортінвентар [3].

      2) договір найму земельної ділянки, за яким наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

      Земельна  ділянка може передаватися у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них;

      3) договір найму будівлі або  іншої капітальної споруди. Одночасно  з правом найму будівлі або  іншої капітальної споруди (їх  окремої частини) наймачеві надається  право користування земельною  ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму;

      4) договір найму (оренди) транспортного  засобу, предметом якого можуть  бути повітряні, морські, річкові  судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо. У договорі найму (оренди) транспортного засобу можна встановити, що цей засіб передається у найм з екіпажем, який його обслуговує;

      5) договір лізингу, відповідно до  якого одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізинго-одержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).

      Предметом договору лізингу може бути не споживна річ, визначена індивідуальними ознаками, віднесена відповідно до законодавства до основних фондів. Не можуть бути предметом цього договору земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також інші речі, встановлені законом [4].

      Чинне вітчизняне законодавство визначає, що «залежно від особливостей здійснення лізингових операцій лізинг може бути двох видів — фінансовий чи оперативний. За формою здійснення лізинг може бути зворотним, пайовим, міжнародним тощо».

      Фінансовий  лізинг — це договір лізингу, в  результаті укладання якого лізингоодержувач на своє замовлення отримує в платне користування від лізингодавця об’єкт лізингу на строк, не менший за той за який амортизується 60 відсотків вартості об’єкта лізингу, визначеної в день укладання договору.

      По  завершенні терміну договору фінансового лізингу об’єкт лізингу, переданий лізингоодержувачу згідно із договором, переходить у власність лізингоодержувача або викуповується ним за залишковою вартістю.

      Встановлення  мінімального строку фінансового лізингу  на межі 60 відсотків амортизації дає можливість скоротити реальні періоди здійснення інвестицій через лізинг з 8—10 до 4—6 років. Такий підхід вигідний як інвестору, так і лізингоодержувачу, оскільки останній може викупити об’єкт лізингу, не очікуючи завершення терміну його амортизації й отримати від цього певні економічні переваги. Важливим для суб’єктів фінансового лізингу є також надане їм право самостійно здійснювати індексацію вартості майна залежно від індексу інфляції за попередній період діяльності, лізингоодержувач має змогу повністю проамортизувати лізингове майно без втрат його реальної вартості через інфляційні процеси.

      Оперативний лізинг — це договір лізингу, в  результаті укладання якого лізингоодержувач на своє замовлення отримує у платне користування від лізингодавця об’єкт лізингу на термін, менший за той, за який амортизується 90 відсотків вартості об’єкта лізингу, визначеної в день укладання договору.

      По  завершенні терміну договору оперативного лізингу він може бути продовжений  або об’єкт лізингу підлягає поверненню лізингодавцеві і може бути повторно переданий у користування іншому лізингоодержувачу за договором лізингу [5].

      6) договір найму (оренди) житла,  за яким одна сторона - власник  житла (наймодавець) передає або  зобов'язується передати другій  стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

      Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або  її частина, житловий будинок або  його частина. При цьому помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.

      Наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані [4].

      4. ОСОБЛИВОСТІ ОРЕНДИ ДЕРЖАВНОГО ТА КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА 

      1. Орендою є строкове користування  майном.

      Строковість означає обов'язок орендаря після припинення договору оренди повернути майно. Відповідно до ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (ст. 284 ГК України) термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

      Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

      2. Оренда здійснюється на засадах  оплатності, що матеріалізується  в формі орендної плати.

      Згідно зі ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. При цьому ГК України акцентує увагу на переважному встановленні орендної плати у грошовій формі. Проте, залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря, відповідно до ч. 2 ст. 762 ЦК України (див. ст. 20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна") плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Якщо в договорі оренди передбачено натуральну або грошово-натуральну форму орендної плати, орендар замість грошей може вносити орендну плату шляхом передачі орендодавцеві частини своєї продукції, виконання певних робіт чи надання послуг.

      3. При оренді відбувається користування  майном, яке необхідне "для  здійснення підприємницької та  іншої діяльності". Цей "діяльнісний"  аспект підкреслює суспільно  корисну мету оренди державного  та комунального майна, можливість виходу за його допомогою на ринок, не обмежуючись використанням об'єкта оренди для власних (внутрішніх) потреб орендаря.

      4. Законодавство встановлює виключний  перелік державного та комунального  майна, яке може бути об'єктом  оренди, згідно  ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

      5. Статтею 5 Закону України "Про  оренду державного та комунального  майна" (див. також ст. 287 ГК України)  в імперативному порядку визначено  органи, яким надано право бути  орендодавцями державного та комунального майна.

      6. Законодавство не містить прямої  вказівки на те, в якій формі  повинен укладатися договір оренди  державного та комунального майна.  Проте згідно зі ст. 12 Закону  України "Про оренду державного  та комунального майна" договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Термін "підписання" вказує на обов'язковість укладання договору оренди у письмовій формі, а також на те, що він є консенсуальний.