Методы экономической оценки реконструкции зданий и сооружений.

Содержание.

1. Теоретическая часть.

«Методы экономической оценки реконструкции зданий и сооружений».

В течении всего срока службы здания (сооружения) существует объективная необходимость нести материальные расходы на его эксплуатацию.

Реконструкция зданий и сооружений – это их переустройство с целью частичного или полного изменения функционального назначения, установки нового эффективного оборудования, улучшения застройки территории, приведение в соответствие с современными возросшими нормативными требованиями.

Она является частью общей реконструкции производственных предприятий или городского района, жилого массива, комплекса социально-бытовых, культурных учреждений.

Реконструкция зданий и сооружений осуществляется при проведении технического перевооружения предприятий, однако в этом случае расходы на строительно-монтажные работы не должны превышать 10% от общих капиталовложений.

Переустройство включает перепланировку и увеличение высоты помещений, усиление, частичную разборку и замену конструкций, а также надстройку, пристройку и улучшение фасадов зданий.

Значительный рост объемов капитальных вложений в реконструкцию вызван инвестиционной и социальной политикой, которая начала проводиться у нас в стране с 1985 года и закреплена соответствующими правительственными постановлениями. Это в первую очередь относится к реконструкции и техническому перевооружению промышленных предприятий, направленных на интенсификацию производства, освоение выпуска новых видов продукции.

При реконструкции и техническом перевооружении капитальные вложения существенно меньше, а окупаемость в 2 – 2,5 раза быстрее, чем при новом строительстве.

Если доля капитальных вложений в реконструкцию производственных предприятий в ближайшие годы будет доведена до 50% объема вложений в промышленное строительство, то в жилищном и гражданском строительстве реконструкция пока составляет лишь незначительную часть.

Проекты реконструкции существующего жилищного фонда, как правило, затрагивают региональные и муниципальные интересы и выходят за рамки интересов участников отдельных инвестиционных проектов. Целью реконструкции является приведение существующего устаревшего морально и физически жилищного фонда в соответствие социальным и техническим нормам, стандартам и условиям проживания, а также в случае технической возможности и социальной необходимости увеличение количества общей площади жилья реконструируемых домов путем надстройки дополнительных этажей или устройства мансард.

Оценку эффективности реконструкции многоквартирных жилых зданий существующего фонда необходимо производить исходя из двух аспектов: определения относительной (сравнительной) эффективности реконструкции в сравнении с новым строительством и экономической эффективности инвестированного капитала для конкретного строительного проекта. С этой целью следует применять последовательное использование двух методов:

     народно-хозяйственной эффективности;

     финансовой эффективности.

Система показателей народно-хозяйственной эффективности позволяет производить комплексную оценку экономической эффективности с учетом социальных последствий и затрат, связанных с социальными мероприятиями.

Система показателей строится на определении относительной технико-экономической эффективности реконструкции жилого здания и отражает соотношение всего комплекса затрат, связанных с проведением реконструкции и результатов, которые достигаются в результате выполнения строительно-монтажных и ремонтных работ.

Альтернативным вариантом реконструкции устаревшего жилищного фонда является его снос и строительство нового здания на освободившейся территории, поэтому относительная экономическая эффективность реконструкции рассчитывается в сравнении с новым строительством.

Оценка экономической эффективности реконструкции производится лишь для тех типов домов, которые подлежат реконструкции по техническому состоянию. Оценка предстоящих затрат и результатов осуществляется в пределах расчетного периода (горизонта расчета).

Для общей оценки народно-хозяйственной эффективности реконструкции жилых домов на федеральном уровне или уровне региона и города необходимо произвести сравнительную оценку затрат на реконструкцию и новое строительство и достигаемых в обоих случаях социальных, архитектурно-строительных, эстетических и технических результатов.

При выработке основных стратегических направлений в отношении отрабатывающего свой ресурс жилья используется экспресс-метод, с помощью которого рассчитывается условный (оценочный) экономический эффект. При этом следует исходить из следующих положений:

                 Выбираются объекты - эталоны для сравнения реконструируемых домов с новым строительством. При выборе объектов для сравнения необходимо руководствоваться принципом соблюдения условия сопоставимости сравниваемых объектов. Жилые дома - реконструированный и новый - должны быть сопоставимы по категории и в результате осуществления строительно-монтажных работ должны быть получены сравнимые технический и социальный эффекты.

                 Новые объекты строятся на площадке, освободившейся в результате сноса старых жилых домов, эффективность реконструкции которых определяется.

                 При расчете объема капитальных вложений следует учитывать полный объем затрат, направленных на улучшение условий проживания (например, на улучшение теплоизоляции ограждающих конструкций, на ремонт сетей, устройство дополнительных инженерных коммуникаций и замену устаревшего оборудования, перепланировку квартир), а также затрат, связанных с увеличением выхода общей площади квартир на 1 м2 площади застройки путем повышения этажности зданий, на снос старого жилья, переселение жильцов при соблюдении норм предоставления жилой площади и обеспечения необходимой социальной инфраструктурой.

Условный (оценочный) экономический эффект -  определяется как разница доходов, которые могли бы быть получены от реализации квартир на рынке жилья по их рыночной стоимости за минусом затрат реконструируемых или вновь построенных жилых домов. При этом рыночная цена 1 м2 общей площади квартир для нового строительства и реконструкции принимается одинаковой, так как по условию сопоставимости категория сравниваемых домов должна быть одинаковой и экономический и социальный эффекты равнозначны.

Условно принимается, что все затраты произведены в течение года и совпадают по времени с полученными результатами. Сроки строительства нового дома и реконструкции совпадают. Тогда условный (оценочный) экономический эффект, получаемый в результате реконструкции -  или нового строительства жилого дома - , рассчитывается как прибыль от вложенного капитала, полученная в результате реализации квартир реконструированного или нового дома по единой рыночной цене м2 общей площади жилья .

При реконструкции потребительские качества жилья должны  быть доведены до уровня нового строительства.

Эу  = Др  - Дн .                        (1)

Расчет прибыли при реконструкции

При реконструкции,  производимой без отселения жильцов, расчетная формула прибыли будет иметь вид:

Др = Цж * ∆N – Кр                         (2), где:

Цж - рыночная цена 1 кв. м общей площади квартир;

∆N - прирост площади в результате реконструкции;

Кр  - капитальные вложения в реконструкцию.

При реконструкции   дома,   связанной   с  переселением  жильцов, перепланировкой квартир и  с  последующей  их  продажей,  формула  (2) приобретает вид:

Др = Цж * (Nр + ∆N) – Кр – Зв                       (3) где:

Nр  - общая площадь квартир до реконструкции дома;

Зв  - затраты на переселение жильцов старого дома.

Затраты на   переселение  в  новый  микрорайон  определяются  как величина,  равная капитальным вложениям на строительство  нового  дома для  размещения  жильцов  старого,  с учетом обязательного обеспечения необходимой  санитарной  нормой  <**>,  а  также  решением  социальных проблем.

В случае, если переселяемые жильцы имели  площадь, превышающую санитарную норму,  им необходима денежная компенсация либо при желании увеличить площадь сверх нормы - дополнительная оплата.

При временном    отселении    жильцов    на   период   проведения

реконструкции в гостиницы,  общежития,  школы,  специально  отведенные

дома или другие объекты учитываются затраты на отселение.

Расчет прибыли при новом строительстве

Для нового   строительства  на  месте  сносимых  домов  расчетная формула прибыли будет иметь следующий вид:

Дн  = Цж  Nн  - Кн  - Кс  - Кг  - Зв ,              (5) где:

Nн  - общая площадь квартир во вновь построенном доме;

Кн  - капитальные вложения в новое строительство;

Кс  - затраты на снос старого дома;

Кг - капитальные вложения в реконструкцию городских коммуникаций.

С учетом формул (2) и (5) формула расчета условного  (оценочного) экономического эффекта на 1 кв. м общей площади квартир, получаемого в результате реконструкции без отселения жильцов, приобретает вид:

Эу  = (Кн  + Кс  + Кг  + Зв ) / Nн  - Кр  / ∆ N.       (6)

Положительная величина условного (оценочного) экономического эффекта Эу > 0 будет свидетельствовать об эффективности  инвестиционных затрат на реконструкцию объекта.

Реконструкция промышленных зданий представляет собой частичное воспроизводство основных фондов на новой технической основе. Частичный характер воспроизводства при реконструкции позволяет осуществить на единицу мощности на весь объем затрат по сравнению с новостройкой и затрачивать меньше капитальных вложений.

Кдоп = Кнов – Кл + Ку,

где Кдоп – дополнительные капитальные вложения в    реконструкцию                                            

Кнов – вновь вкладываемые капитальные вложения в реконструкцию,

Кл – размер ликвидируемых основных фондов по стоимости их реализации, высвобождающихся в результате реконструкции и передаваемых для использования на другие участки народного хозяйства,

Ку – убытки от ликвидации действующих основных фондов в результате реконструкции.

Куд = Кдоп / М = (Кнов – Кл + Ку) / М,

где Куд – удельные капитальные вложения в реконструкцию,

М – прирост мощностей при реконструкции:

М = Мнов – Мвыб,

где Мнов – мощности, вновь вводимые при реконструкции,

Мвыб – мощности, выбывающие при реконструкции.

В результате реконструкции решаются следующие задачи:

1. Достигается прирост объема производства. Здесь реконструкция и новое строительство однотипных промышленных объектов выполняют одну и ту же задачу.