Оценка недвижимости

      Таблица 4

      Сводка  рыночных данных для  относительного сравнительного анализа

        административного  здания

Элементы  сравнения	Объект  сравнения	Сравнимые объекты
		1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Цена  продажи, руб.		290 000	210 000	240 000	210 000	250 000
Общая площадь, м2	4500	5000	4300	4400	3900	4800
Отношение арендной площади  к общей	0.88	0,94	0,89	0,89	0,93	0,92
Коэффициент использования	0,90	0,87	0,85	0,90	0,95	0,90
Средняя рента за 1 м2 арендной площади, руб.	116	117	107	115	119	114
Месторасположение	хорошее	хорошее	плохое	среднее	хорошее	плохое
Затраты на  эксплуатацию	Рыночный уровень	Рыночный уровень	Рыночный уровень	Выше	Выше	Рыночный уровень
Размер  арендной площади	3 960	4 700	3 800	3 900	3 600	4 400
Цена  за 1 м2 арендной площади, руб.		61,70	55,26	61,53	58,33	56,82

 

      Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам  не требуется.

      В качестве единицы сравнения принимаем  цену продажи м² арендной площади (см. табл. 5).

      Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта – 61,70 руб.

      Таблица 5

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Средняя рента за 1 м2 арендной площади	Вниз
Коэффициент использования	Вверх
Месторасположение	Не требуется
Общая корректировка	Вниз

 
 

      Из  табл. 5 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть меньше, чем 61,70 руб.

      Рассмотрим 2-ой объект сравнения: определим корректировки, которые необходимо  применить  к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта – 55,26руб.

      Таблица 6

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Коэффициент использования	Вверх
Средняя рента за 1 м2 арендной площади	Вверх
Месторасположение	Вверх
Общая корректировка	Вверх

      Из  табл. 6 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть больше, чем 55,26 руб.

        Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта – 61,53 руб.  
 
 
 

      Таблица 7

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Средняя рента за 1 м2 арендной площади	Вверх
Месторасположение	Вверх
Затраты на эксплуатацию	Вверх
Общая корректировка	Вверх

 

      Из  табл. 7 следует, что единица стоимости  объекта оценки  должна быть больше, чем 61,53 руб.

      Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта – 58,33 руб.

      Таблица 8

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Коэффициент использования	Вниз
Средняя рента за 1 м2 арендной площади	Вниз
Месторасположение	Не требуется
Затраты на эксплуатацию	Вверх
Общая корректировка	Вниз

 

      Из  табл. 8 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть меньше, чем 58,33руб.

      Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта – 56,85 руб. 
 
 
 

      Таблица 9

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Средняя рента за 1 м2 арендной площади	Вверх
Месторасположение	Не требуется
Общая корректировка	Вниз

 

      Из  табл. 9 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть меньше, чем 56,85 руб.

      Для определения рыночной стоимости  объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок  продажных цен объектов сравнения (см. табл. 10).

      Таблица 10

      Анализ  полученных данных

Номер объекта	Корректировка	Цена  продажи, руб.
1-й	Вниз	61,70
3-й	Вверх	61,53
4-й	Вниз	58,33
5-й	Вниз	56,82
2-й	Вверх	55,26

 

      Из  данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта  оценки находится в диапазоне  от 56,85 руб. до 58,33 руб. за 1 м² арендной площади.

      Так как для 5-го объекта было выполнено меньшее число корректировок, то ему можно придать больший вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м² арендной площади объекта оценки можно принять равной 57,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:

      57,00 х 3 960 =225 720 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Определение рыночной стоимости  квартиры затратным  подходом (12 вариант)

      Определить  стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 62 м², расположенной на двенадцатом этаже двенадцатиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

      В доме находится лифт и мусоропровод. Санузел в квартире раздельный, комнаты смежные, высота помещений 2,5 м, площадь кухни 8,0 м². Физический износ здания составляет 20 %. Удаленность от центра составляет 11 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 1,0.

      Порядок определения рыночной стоимости  квартиры следующий.

1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого двенадцатиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 2000 года определяется по формуле:

где S_в2000 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в уровне цен 2000 года (базисный уровень);

      S_в1984 - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в уровне цен 1984 года;

2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого двенадцатиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (конец III квартала 2008 года) определяется по формуле:

С_в = С_в2000 • И,                                                          (2)

где С_в – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

      С_в2000 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 2000 года);

      И – индекс удорожания стоимости строительства  в текущем уровне цен по отношению  к базисному уровню (И = 22,44).

      С_в = 248,75 х 22,44 =5581,95

3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

С_о = С_в • (1 – И_ф^н / 100),                                        (3)

где С_о – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;