Оцінка банком об’єктів нерухомості витратним методом

ЗМІСТ

Вступ

1. Загальна характеристика оцінки нерухомості

2. Загальні  методи оцінки

3. Витратний метод оцінки нерухомості

Висновки

Список використаних джерел 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Вступ

     З переходом економіки на ринкові  відносини ринок нерухомості, як складова і значна частина загального ринку, став агресивно  розвиватись.

Сьогодні  питання оцінки нерухомості є актуальним, оскільки нерухоме майно відіграє особливу роль в економічному та соціально- культурному житті будь-якого суспільства, виступаючи у ролі найважливішого економічного ресурсу і граючи роль того просторового середовища, у якому здійснюється будь-яка людська діяльність. Нерухомість – найважливіша зі складових частин національного багатства всіх країн світу. Хоч би яким був високий рівень індустріального і інтелектуального розвитку, земля скрізь становить вагому частина національного багатства, у цілому на частку нерухомого майна припадає понад 50 % світового богатства.

     Тому  розвиток ринку нерухомості має  дуже важливе значення як для юридичних, так і фізичних осіб, для пожвавлення інвестиційної діяльності, задоволення потреб нашого суспільства та суб'єктів господарювання в нерухомості, для розвитоку іпотечного кредитування, а в остаточному підсумку – для розвитку економіки.

       Сьогодні ринок нерухомості починає  отримувати цивілізовані форми,  починає формуватися його необхідна  інфраструктура. Тому дедалі більшого значення набуває правильне визначення ціни конкретного об'єкта нерухомості.

     Нині  застосування інструментарію оцінки нерухомості в повсякденній діяльності підприємства стає усвідомленою необхідністю.

     Оцінка  нерухомості використовується після  ухвалення таких стратегічно  важливих для підприємств завдань, як формування майнового комплексу підприємства; управління капіталізацією компанії; формування нових продуктових напрямів.

     З іншого боку, механізми оцінки нерухомості  активно використовують у поточній діяльності підприємства: в організації комерційного використання майнового комплексу підприємства; в роботі з кредитними програмами; у формуванні оптимальної податкової політики підприємства; організації системи бухгалтерського, податкового і управлінського обліку.

1. Загальна характеристика оцінки нерухомості

     Оцінка  стала невід'ємною нормою в процесі  приватизації та розпорядження державним  і комунальним майном. Проведення експертної оцінки є обов'язковим  у випадках:

• створення  підприємств на базі державного (комунального) майна;

• реорганізації, банкрутства, ліквідації державних  комунальних підприємств та підприємств  з державною (комунальною) часткою;

• виділення  або визначення частки майна у  спільному майні, в якому є  державна (комунальна) частка;

• визначення вартості внесків учасників та засновників  господарського товариства, якщо до зазначеного  товариства вноситься майно господарських  товариств з державною часткою (часткою комунальною майна), а  також у разі виходу (виключення) учасника або засновника із складу такого товариства;

• приватизації та іншого відчуження у випадках, установлених законом, оренди обміну, страхування  державного (комунального) майна, а  також повернення цього майна  на підставі рішення суду.

Хвиля недобросовісної оцінки зумовлена  й внутрішніми чин-никами. Зокрема  ще не склалася культура оціночної  діяльності, не завжди високий професійний  рівень оцінювачів, не сформувалося високо конкурентне середовище на ринку  оціночної діяльності тощо.

Під оціночною  діяльністю розуміється діяльність суб'єктів оціночної діяльності, спрямована на встановлення відносно об'єктів оцінки ринкової або іншої  вартості.

Оцінка  нерухомості – операція з визначенню вартості об'єкта [5].

Суб'єктами оціночної діяльності є всі фізичні  та юридичні особи, визнані ліцензованими  оцінювачами, а також споживачі  їх послуг.

Об'єкти оцінки, перераховані в Законі, прийнято класифікувати таким чином: рухомі й нерухомі об'єкти, об'єкти інтелектуальної  власності, підприємство (бізнес) як об'єкт оцінки. Кожна з перерахованих груп має як загальні принципи, підходи і методи оцінки, так і свої особливості, що залежать від економічних характеристик об'єктів оцінки.

Оцінка  об'єктів нерухомості. Найбільш важливим аспектом питання оцінки об'єктів  є оцінка земельних ресурсів, яка  виконується з метою визначення ринкової вартості:

• права  забудовника земельної ділянки;

• земельної  ділянки для розрахунку вартості заставного забезпечення кредиту;

• земельної  ділянки для внесення в статутний  капітал;

• земельної  ділянки як найбільш ймовірної ціни продажу на другорядному ринку.

Оцінка  нерухомості вкрай важлива для  забезпечення ефективності будь-яких інвестицій у неї.

Вартість  нерухомості визначається цілим  рядом факторів (місцем розташування, наявністю і якістю інфраструктури, транспортною доступністю, характером навколишньої забудови, фізичними характеристиками й об'ємно-параметричними рішеннями  самого об'єкта оцінки й т.д.). Фахівці  нашої компанії гарантують, що при  оцінці нерухомості будуть враховані  всі фактори, що впливають на вартість об'єкту. Ця впевненість заснована  на їхньому багаторічному досвіді  оцінки нерухомості.

Оцінка  нерухомості може проводитися для  наступних цілей:

• для здійснення угод купівлі-продажу;
• для внесення в статутний капітал;
• оцінка об'єкта нерухомості з метою визначення заставної вартості для цілей кредитування;
• оцінка вартості нерухомості з метою страхування;
• з метою здачі в оренду;
• незалежна оцінка нерухомості з метою поділу майна;
• з метою оптимізації оподатковування;
• з метою реструктуризації компанії;
• з метою утилізації підприємства;
• ринкова оцінка нерухомості для цілей судочинства

Оцінка  житлової нерухомості містить у  собі наступні види робіт:

• оцінка квартир
• оцінка заміських будинків

Процедура аналізу вартості квартир принципово відрізняється від процедури  аналізу вартості заміських будинків тим, що витратний підхід до розрахунку вартості квартир не може застосовуватися. Викликано це тим фактом, що неможливо  виділити витрати на будівництво  конкретної квартири з витрат на будівництво  всього будинку. На відміну від заміських  будинків квартири мають стандартне планування, тому що будинки в основній своїй масі типові. Це робить підбор аналогів при оцінці порівняльним підходом більше точним. Відповідно оцінка квартир  здійснюється порівняльним і дохідним підходом без використання витратного підходу.

Оцінка  житлової нерухомості заміської  ускладнюється індивідуальністю заміських  будинків. Практично кожен будинок  має власне планування, що значно ускладнює  підбір аналогів й, відповідно, знижує вагу порівняльного підходу при  узгодженні результатів. Розрахунок вартості заміських будинків ураховує правові  відносини із землею, що приводить  до аналізу двох об'єктів: земельної  ділянки з усіма її особливостями  й будов, розташованих на цій ділянці. Відповідно оцінка заміських будинків із використанням всіх трьох підходів, але при узгодженні результатів  порівняльний підхід має трохи менша  вагу, чим при оцінці квартир. 
 
 
 

2. Загальні методи  оцінки

     Основою для проведення оцінки є договір  між оцінювачем і замовником, на який розповсюджуються загальні норми  Цивільного кодексу України.

Як правило, договір обов'язково містить:

• точний опис об'єкта із зазначенням його виду;

• тип  вартості;

• дані про наявність у оцінювача  відповідної ліцензії;

• дані про те, що оцінювач є належним професійним  оцінювачем (якщо договір укладає  професійний оцінювач);

• суму винагороди оцінювача в грошовому  вираженні.

При здійсненні своєї діяльності оцінювач має право:

• обирати  методи проведення оцінки об'єкта нерухомості  відповідно до стандартів і правил проведення оцінки;

• вимагати від замовника забезпечення доступу  до об'єкта оцінки та надання необхідної документації;

• запитувати в письмовій формі у третіх осіб, включаючи органи влади, інформацію, необхідну для проведення оцінки, за винятком відомостей, що належать до державної або комерційної таємниці;

• залучати на договірній основі до участі в оцінці об'єкта інших фахівців й оцінювачів, за дії (бездіяльність) яких він несе відповідальність;

• відмовитися  від проведення оцінки об'єкта, якщо замовник порушив умови договору.

Оцінювач  зобов'язаний:

• дотримуватися  у своїй діяльності вимог законодавства  України й принципів етики  оцінки об'єктів нерухомості;

• забезпечувати  збереження документів, що отримуються  від замовника та третіх осіб під  час проведення оцінки, й повернути  замовнику отримані від нього  документи одночасно з передачею  йому звіту про оцінку;

• повідомити замовнику про неможливість своєї  участі в проведенні оцінки об'єкта у випадках, передбачених законодавством, а також при виникненні обставин, що перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки;

• надавати на вимогу замовника документ про  освіту, який підтверджує отримання  професійних знань у сфері  оціночної діяльності;

• надавати замовнику інформацію про положення, правила, статут, кодекс етики уповноваженого органу саморегулюючої організації, на дійсність акредитації або членство, на які він посилається у своєму звіті, а також надавати на прохання замовника іншу інформацію про вимоги законодавства з оціночної діяльності;

• ознайомити замовника з ліцензією на здійснення оціночної діяльності;

• у  термін, визначений договором, не розголошувати  конфіденційну інформацію, отриману від замовника під час проведення оцінки об'єкта нерухомості, за винятком випадків, передбачених законодавчими  актами;

• зберігати  копії складених звітів про оцінку об'єкта нерухомості протягом трьох  років.

• у  випадках, передбачених законодавчими  актами, надавати інформацію, що міститься  у звіті про оцінку, правоохоронним, судовим, іншим спеціально уповноваженим  державним органам на їх офіційну законну вимогу.

Закон передбачає механізм захисту майнових інтересів осіб, що професійно займаються проведенням оцінки різних об'єктів  — страхування цивільної відповідальності оцінювачів. Законом установлено, що оцінювач не має права займатися  оціночною діяльністю без укладення  договору страхування, і дається  визначення страхового випадку: "Страховим  випадком є спричинення збитків  третім особам у зв'язку із здійсненням  оцінювачем своєї діяльності, встановлене  рішенням суду, що вступило в законну  силу, арбітражного суду або третейського суду". Страхування може здійснюватися  у формі укладення договору страхування  на конкретний вид оцінної діяльності (залежно від об'єкта оцінки) або  конкретного договору про оцінку об'єкта.

Розвиток  інституту оцінки в Україні відбувається у напрямі створення єдиної централізованої  системи.

Основою такої системи може стати єдиний методологічний простір, принцип якого  закладений у концепції розвитку оціноч-ної діяльності в державі. Вказаний простір передбачає:

• створення  системи національних стандартів у  сфері оцінки;

• уніфікацію вимог до змісту навчальних програм  та інших напрямів підготовки оцінювачів;

• створення  умов з уніфікації вимог із ліцензування послуг у сфері оцінки;

• розробку уніфікованих вимог до інформаційного забезпечення діяльності оцінювачів.

Вибираючи оцінювача, рекомендується керуватися такими критеріями: членство оцінювача  в саморегулюючих організаціях оцінювачів, наявність документа про отримання  професійних знань, професійний  досвід, наявність поліса про страхування  професійної (цивільної) відповідальності.

Оціночна  діяльність забезпечує інформаційну основу для прийняття господарських  та управлінських рішень, сприяє структурній  перебудові економіки, формуванню конкурентного  ринкового середовища, активізації  інвестиційних процесів. Основним напрямом розвитку оціночної діяльності є  визначення оцінки як інструмента ефективного  управління об'єктами нерухомості.