Оцінка банком об’єктів нерухомості витратним методом

Найбільшим  власником ще й досі залишається  держава (за даними Фонду державного майна України близько 50% вартості основних фондів підприємств державні). Оцінка вартості об'єктів нерухомості  та прав користування ними є необхідною умовою ефективного управління державною  власністю. У разі здійснення операцій з об'єктами оцінки, належних повністю або частково державі, проведення оцінки є обов'язковим.

Під час  визначення вартості об'єктів нерухомості, що володіють унікальними особливостями, передусім визначаємо вартість, що враховує конкретну структуру попиту на об'єкт нерухомості, що оцінюється. Як правило, визначення, аналіз і облік оцінювачем вартості індивідуальних (суб'єктивних) вигод контрагентів в операціях з об'єктом нерухомості дозволить збільшити прибутки від його використання.

Оцінюючи  об'єкти нерухомості, що належать державі, необхідно також використати  масову оцінку, яка являє собою  метод отримання оцінок ринкових вартісних показників однорідної групи  об'єктів без урахування їх незначних  індивідуальних особливостей.

Розвиток  масової оцінки пов'язаний з розвитком  ринку нерухомості. Через відсутність  інформації про достатню кількість  ринкових операцій у групі однорідних об'єктів нерухомості, результати, що отримуються з використанням  цього методу, можуть призвести до істотних помилок.

Оцінка  об'єктів оцінки нерухомості та прав користування ними, формування реєстру  державного майна, дозволять не тільки збільшити бюджетні надходження, але  й надати інформацію для розробки різних варіантів управління об'єктами нерухомості. Нині найчастіше використовується тільки один підхід на основі здавання об'єктів нерухомості в оренду.

Оцінка  вартості об'єктів нерухомості забезпечує об'єктивну характеристику ефективності управління в ринковій економіці. Збільшення вартості підприємства (бізнесу) за період часу є одним із основних критеріїв  оцінки роботи керівника. У зв'язку з цим необхідно здійснити  розробку методики визначення зміни  вартості об'єкта управління для оцінки роботи менеджерів, у тому числі  державних підприємств.

Оцінка  об'єктів нерухомості має деякі  особливості:

-оцінка  нерухомості на відміну від  інших активів пов'язана з тривалим  терміном інвестування, оскільки  капітал, вкладений у нерухомість  - це капітал, «замкнений» у  малоліквідний актив;

- трудність  визначення очікуваного періоду  володіння активом, також визначення  ціни об'єкта при його можливої  реалізації в майбутньому, після  закінчення строку володіння  цим об'єктом;

- відносно  тривалий період (у порівнянні, наприклад,  з цінними паперами) володіння  активом, що включає кілька  циклів розвитку ринку нерухомості;

- складність  отримання достовірної та актуальної  інформації про угоди на ринку  нерухомості.

Вартість  об'єктів нерухомості, як і будь-якого  іншого об'єкта майна, оцінюється оціночними методами на основі трьох класичних  підходів:

1) дохідного  підходу, заснованого на дисконтуванні  грошових потоків або капіталізації  очікуваних доходів від нерухомості;

2) ринкового  (порівняльного) підходу, що передбачає  порівняльний аналіз ринкових  угод купівлі-продажу об'єктів  нерухомості;

3) витратного (майнового) підходу, який базується  на визначенні вартості нерухомості  шляхом розрахунку витрат, необхідних  на відновлення або заміщення  оцінюваних будівель і споруд  з урахуванням зносу всіх видів  та ринкової вартості земельної  ділянки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Висновки

     Рушійною  силою розвитку оціночної діяльності є ринкові перетворення в економіці. Тому об'єктивно постала проблема поширення обов'язкової експертної оцінки й на відносини поза межами приватизації та з метою захисту інтересів суспільства, інвесторів, дрібних власників тощо. Окрім того, проведення експертної оцінки, стосується:

• переоцінки основних засобів для цілей бухгалтерського  обліку;

• оподаткування  майна та визначення розміру державного мита згідно із законом;

• передачі майна під заставу;

• визначення збитків або розміру відшкодування  у випадках, установлених законом;

• в  інших випадках за рішенням суду або  у зв'язку з необхідністю захисту  суспільних інтересів.

     Оцінка  проводиться також у випадках, установлених міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї із сторін угоди та за згодою сторін.

     Оціночна  діяльність віддзеркалює стан української  економіки разом з усіма її перекрученнями. На жаль, темпи розвитку економічних відносин, інфраструктури ринку, фінансових механізмів набагато випереджають відповідне законодавство та методичну базу. Довгий час законодавці ігнорували бурхливий розвиток відносин щодо визначення вартості в процесі приватизації, на ринку нерухомості та інших сферах. Але, з прийняттям Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", роль і місце оцінки в правовому полі держави значно зростає. 
 
 

13.  Грибовский С. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие для вузов/ Сергей Викторович Грибовский,. - СПб.; М.; Харьков: Питер, 2000. - 334 с.

14. Євтух О. О. Оцінка нерухомості в Україні //Фінанси України. - 2006. –

 №  6. - С.86-99.

15. Мухін О. Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки майна в Україні //Економіка України. - 2002. - № 4. - C. 43-50
16. Нерухомість як об'єкт оцінки: сутність і класифікація //Актуальні проблеми економіки. - 2005. - № 3. - C. 90 - 96.
17. Оцінка майна в Україні: Монографія/ Л. І. Воротіна, В. Є. Воротін, В. Г. Лісняк та ін.; Європейський ун-т. - К.: Вид-во Європейського ун-ту. – 2004 - Т. 1: Нерухоме майно. - 2004. - 216 с.
18. Ринок нерухомості: навчальний посібник / Анатолій Асаул, Володимир Павлов, Іван Полипенко та ін. ; Держ. акад. статистики, обліку та аудиту, Нац. ун-т водного госп-ва та природокористування. - 2-е вид. - К. : Кондор, 2006. - 333 с.
19. П останова Кабінету міністрів України від 28 жовтня 2004 р. № 1442 «Про затвердження Національного стандарту № 2  "Оцінка нерухомого майна"».
20. Євтух О.О. «Вибір методів оцінки ринкової вартості нерухомості».-2010р.