Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Мая 2012 в 14:04, практическая работа
Перевод стоимости от цен 1969г. к ценам 1984г. осуществляем на основании постановления Совета Министров СССР от 4 января 1981г. путем применении индекса изменения стоимости 1,2 для СМР с территориальным коэффициентом к нему 1,0.
Расчет восстановительной стоимости по состоянию на 15 ноября 2007г. осуществляем с применением коэффициента удорожания сметной стоимости строительства против базисной в ценах 1984г. в условиях рыночных отношений, приведенного в межрегиональном информационно-аналитическом биллютени ( индексы цен в строительстве, издание ООО «Ко-Инвест» №60 июль 2007г.) и равный 70,975
Процедура оценки в рамках затратного подхода включает следующие последовательные шаги:
1. расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение полной восстановительной стоимости объекта.
2. определение величины накопленного износа объекта.
3. уменьшение полной восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки (жилая квартира) затратным подходом.
Процедура оценки в рамках затратного подхода включает следующие последовательные шаги:
1. расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение полной восстановительной стоимости объекта.
2. определение величины накопленного износа объекта.
3. уменьшение полной восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта.
Формула затратного подхода: РС=ПВС – СИ
1. Восстановительную стоимость рассчитываем в соответствии со сборниками УПВС Госстроя СССР:
ПВС = Ст69 * V * И69-84 * И84-д.оц. * Индс * ПрЗ
Перевод стоимости от цен 1969г. к ценам 1984г. осуществляем на основании постановления Совета Министров СССР от 4 января 1981г. путем применении индекса изменения стоимости 1,2 для СМР с территориальным коэффициентом к нему 1,0.
Расчет восстановительной стоимости по состоянию на 15 ноября 2007г. осуществляем с применением коэффициента удорожания сметной стоимости строительства против базисной в ценах 1984г. в условиях рыночных отношений, приведенного в межрегиональном информационно-аналитическом биллютени ( индексы цен в строительстве, издание ООО «Ко-Инвест» №60 июль 2007г.) и равный 70,975
т.к. индекс указан за июль 2007г., а дата оценки 15 ноября 2007г., необходимо учесть прогноз индексов цен:
Иноябрь/июль 2007 = 4,193/3,970 = 1,056
И84-д.оц. = 70,975*1,056=74,96
Для Московской области риск девелопера (прибыль застройщика) равен: 20% от ПВС
Расчет восстановительной стоимости был произведен по проектам анологам с использованием УПВС №28. Согласно таблице №49 стоимость 1 м³ в ценах 1969г. составляет 25,3 р/ м³
Исходные данные и результаты расчетов сводим в таблицы.
Дата проведения оценки
| 15.11.2007 г. |
Курс $
| 25.0 |
Тип здания | Жилое |
Год постройки | 1981 г. |
Общая площадь здания, кв.м | 1248 |
Строительный объем здания, куб.м | 17160 |
Средняя внутренняя высота помещений, м | 2,51 |
Средняя жилая площадь квартир, кв. м. | 28,16 |
Общая площадь квартиры, кв.м | 66,32 |
Жилая площадь, кв.м | 41,66 |
Площадь кухни, кв.м | 8,39 |
Количество жилых комнат в квартире | 3 |
Наличие лоджии | да |
Этаж, на котором расположена квартира | 2 |
Этажность | 5 |
Техническое состояние | хорошее |
Адрес ( местоположение) - г. Элекросталь, ул. Западная, д.16 | |
КОНСТРУКТИВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ | ||
Группа капитальности | Ι | |
Вид внутренней отделки | Простая | |
Наименование конструктивных элементов | Описание конструктивных элементов | Удельный вес конструктивных элементов |
Фундамент | Железобетонные блоки |
|
Стены | Крупнопанельные |
|
Перегородки | Гипсолитовые |
|
Перекрытия | Железобетонные плиты |
|
Крыша | Двойной рулонный ковер по ж/б основанию |
|
Полы | Дощатые окрашенные; в с/у – плитка |
|
Окна | Двойные створные |
|
Двери | Филенчатые |
|
Отделка | Внутренняя- обои, окраска окон и дверей |
|
Прочие работы |
|
|
САНИТАРНО-ЭЛЕКТРОТЕХНИЧЕСКИЕ УСТРОЙСТВА | ||
Отопление | Есть, центральное |
|
Водопровод | Есть |
|
Электроосвещение | Есть |
|
Радио | Есть |
|
Телевидение | Есть |
|
Горячее водоснабжение | Есть |
|
Газоснабжение | Есть |
|
Канализационная сеть | Есть |
|
Телефон | Есть |
|
Вентиляция | Есть |
|
Расчет восстановительной стоимости
Строительный объем объекта оценки, м³ | 17 160 |
Восстановительная стоимость 1 м³ в ценах 1969г. | 25,3 |
ПВС здания в ценах 1969г. | 434 148 |
И69-84 | 1,2 |
И84-д.оц. | 74,96 |
ПВС на дату оценки без учета НДС | 39 052 480,9 |
Ставка НДС | 18% |
НДС, руб. | 7 029 466,6 |
ПВС на дату оценки | 46 081 927,5 |
Риск девелопера 20% от ПВС | 9 216 385,5 |
ПВС с учетом риска девелопера | 55 298 313 |
2. Определяем накопленный износ. Он включает в себя: физические разрушения, функционального и внешнего устаревания объекта.
НИ = ФизИз + ФункцИз + ВнИз
а) Расчет физического износа объекта оценки производится с использованием правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86
Расчет физического износа объекта оценки представлен в таблице
№ п/п | Наименование констр. элементов | Техническое состояние | удельный вес | поправка к удельному весу | удельный вес с поправкой | износ % | удельн-ый вес * износ |
1 | фундаменты | трещины в цоколе | 3 | 1 | 3 | 15 | 0,45 |
2 | стены и перегород | выветривание р-ра из стыков | 43 | 1 | 43 | 20 | 8,6 |
3 | перекрытия | хорошее | 11 | 1 | 11 | 20 | 2,2 |
4 | крыша | удовлетворит | 6 | 1 | 6 | 30 | 1,8 |
5 | полы | удовлетворит | 12 | 1 | 12 | 30 | 3,6 |
6 | проемы | хорошее | 6 | 1 | 6 | 20 | 1,2 |
7 | отдел. работы | удовлетворит | 3 | 1 | 3 | 25 | 0,75 |
8 | сан.тех. устройства | удовлетворит | 12 | 1 | 12 | 30 | 3,6 |
9 | прочие работы | удовлетворит | 4 | 1 | 4 | 30 | 1,2 |
ИТОГО |
| 100% |
|
|
| 23,4 | |
б) Расчет физического износа методом срока жизни:
ФизИз = Фактич. срок жизни *100% / Нормат.срок жизни
ФизИз = 26 / 150 * 100% = 17,3%
Функциональный износ здания – 0
Внешний износ – 0
3. Расчет рыночной стоимости
Физический износ | 23,4 % | |
Функциональный износ | 0 | |
Внешний износ | 0 | |
Накопленный износ | 23,4 | |
ПВС , руб. | 55 298 313 | |
НИ, руб | 12 939 805 | |
Рыночная стоимость здания, руб. | 42 358 508 | |
S здания | 1 248 | |
Стоимость 1 м² | 33 941 | |
S квартиры | 66,32 | |
Рыночная стоимость объекта оценки |
2 250 967,1 | |
≈ 2 250 000 | ||
Информация о работе Расчет рыночной стоимости объекта оценки (жилая квартира) затратным подходом