Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Мая 2012 в 14:04, практическая работа
Перевод стоимости от цен 1969г. к ценам 1984г. осуществляем на основании постановления Совета Министров СССР от 4 января 1981г. путем применении индекса изменения стоимости 1,2 для СМР с территориальным коэффициентом к нему 1,0.
Расчет восстановительной стоимости по состоянию на 15 ноября 2007г. осуществляем с применением коэффициента удорожания сметной стоимости строительства против базисной в ценах 1984г. в условиях рыночных отношений, приведенного в межрегиональном информационно-аналитическом биллютени ( индексы цен в строительстве, издание ООО «Ко-Инвест» №60 июль 2007г.) и равный 70,975
Процедура оценки в рамках затратного подхода включает следующие последовательные шаги:
1. расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение полной восстановительной стоимости объекта.
2. определение величины накопленного износа объекта.
3. уменьшение полной восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки (жилая квартира) сравнительным подходом.
Сравнительный подход и методы оценки отражают точку зрения конкурентного рынка недвижимости, алгоритм действий при сравнительном подходе:
1. анализ рынка и сбор необходимой информации
2. отбор аналогов для оценки
3. внесение корректировок в цены аналогов
4. анализ откорректированных цен аналогов
5. окончательный вывод о стоимости объекта
Отбор аналогов для оценки
Сопоставимый объект | Местополо- жение | Этаж | Этаж- ность | Тип дома | Технич состо- яние | Площадь, м² | Цена предложения руб. | Источник информации | ||
общая | жилая | кухни | ||||||||
1 | ул. 8 Марта | 2 | 5 | панел. | хор. | 64,6 | 40 | 9,3 | 3447500 | www. megapol.ru |
2 | ул. Победы | 1 | 5 | панел | удовл. | 57,2 | 43,6 | 6,0 | 2395000 | |
3 | ул. Пушкина | 4 | 5 | кирп. | хор. | 60 | 40,1 | 9,0 | 3140500 | |
4 | ул. Ялагина | 1 | 5 | панел. | удовл. | 66,9 | 41 | 10,7 | 2967000 | |
5 | ул. Советская | 4 | 5 | кирп. | хор. | 76,2 | 47,2 | 8,5 | 2690000 | |
6 | ул. Победы | 5 | 5 | панел. | хор. | 57 | 43,5 | 6,0 | 2673000 | |
7 | ул. Пионерская | 1 | 5 | кирп. | удовл. | 59,4 | 37,9 | 9,0 | 2614000 | |
Определение рыночной стоимости объекта оценки
Показатель | объект оценки | сопост. объект № 1 | сопост. объект № 2 | сопост. объект № 3 | сопост. объект № 4 | сопост. объект № 5 | сопост. объект № 6 | сопост объект № 7 |
цена предложения руб. | ? | 3447500 | 2395000 | 3140500 | 2967000 | 2690000 | 2673000 | 2614000 |
общая площадь м² | 66,32 | 64,6 | 57,2 | 60,0 | 66,9 | 76,2 | 57,0 | 59,4 |
стоимость 1 м², руб/ м² |
| 53 366,9 | 41 870,6 | 52 341,7 | 44 349,8 | 35 301,8 | 46 894,7 | 44 006,7 |
передаваемые права собственности | полные | полные | полные | полные | полные | полные | полные | полные |
поправка на передаваемые права |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
скорректирован. стоимость, руб |
| 53 366,9 | 41 870,6 | 52 341,7 | 44 349,8 | 35 301,8 | 46 894,7 | 44 006,7 |
условия финансирования | рыно-чные | рыно-чные | рыно-чные | рыно-чные | рыно-чные | рыно-чные | рыно-чные | рыно-чные |
поправка на условия финансирования |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
скорректирован. стоимость, руб |
| 53 366,9 | 41 870,6 | 52 341,7 | 44 349,8 | 35 301,8 | 46 894,7 | 44 006,7 |
условия продажи | рыно-чные | рыно-чные | рыно-чные | рыно-чные | рыно-чные | рыно-чные | рыно-чные | рыно-чные |
поправка на условия продажи |
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
скорректирован. стоимость, руб |
| 53 366,9 | 41 870,6 | 52 341,7 | 44 349,8 | 35 301,8 | 46 894,7 | 44 006,7 |
время продажи (предложения) | ноябрь 2007г. | ноябрь 2007г. | ноябрь 2007г. | ноябрь 2007г. | ноябрь 2007г. | ноябрь 2007г. | ноябрь 2007г. | ноябрь 2007г. |
поправка на время продажи |
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
скорректирован. стоимость, руб |
| 53 366,9 | 41 870,6 | 52 341,7 | 44 349,8 | 35 301,8 | 46 894,7 | 44 006,7 |
поправка на уторгование |
| -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% |
скорректирован. стоимость, руб. |
|
50 698,6 |
39 777,1 |
49 724,6 |
42 132,1 |
33 536,7 |
44 549,9 |
41 806,4 |
площадь кухни, кв.м. | 8,4 | 9,3 | 6,0 | 9,0 | 10,7 | 8,5 | 6,0 | 9,0 |
поправка на площадь кухни |
| -0,9% | +2,4% | -0,6% | -2,3% | -0,1% | +2,4% | -0,6% |
скорректирован. стоимость, руб. |
| 50 242,3 | 40 731,8 | 49 426,3 | 41 163,1 | 33 503,2 | 45 619,1 | 41 555,6 |
тип дома | панел. | панел. | панел. | кирпич. | панел | кирпич. | панел. | кирпич. |
корректировка на тип дома |
| 1,00 | 1,00 | 0,90 | 1,00 | 0,90 | 1,00 | 0,90 |
скорректирован. стоимость, руб. |
| 50 242,3 | 40 731,8 | 44 483,7 | 41 163,1 | 30 152,9 | 45 619,1 | 37 400,0 |
техническое состояние | хор. | хор. | удовл. | хор. | удовл. | хор. | хор. | удовл. |
поправка на техническое сост. |
| 1,00 | 1,05 | 1,00 | 1,05 | 1,00 | 1,00 | 1,05 |
скорректирован. стоимость, руб. |
| 50 242,3 | 42 768,4 | 44 483,7 | 43 221,3 | 30 152,9 | 45 619,1 | 39 270,0 |
местоположение
| ул. Западн. | равнозн | равнозн | равнозн | равнозн | равнозн | равнозн | хуже |
поправка на местоположение |
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 10% |
скорректирован. стоимость, руб. |
| 50 242,3 | 42 768,4 | 44 483,7 | 43 221,3 | 30 152,9 | 45 619,1 | 43 197,0 |
этаж
| средний | средний | крайн. | средний | крайн. | средний | крайн. | крайн. |
поправка на крайний этаж |
| 1,00 | 1,05 | 1,00 | 1,05 | 1,00 | 1,05 | 1,05 |
скорректирован. стоимость, руб. |
| 50 242,3 | 44 906,8 | 44 483,7 | 45 382,4 | 30 152,9 | 47 900,1 | 45 356,9 |
количество корректировок |
| 2 | 4 | 3 | 4 | 3 | 3 | 6 |
удельный вес |
| 0,23 | 0,12 | 0,15 | 0,12 | 0,15 | 0,15 | 0,08 |
скорректирован. стоимость, руб. |
| 11 555,7 | 5 388,8 | 6 672,6 | 5 445,9 | 4 522,9 | 7 185,0 | 3 628,6 |
стоимость 1 кв.м., руб/кв.м. |
44 399,5 | |||||||
стоимость объекта оценки, руб. |
2 944 574,84 | |||||||
Рыночная стоимость, руб. |
2 950 000,00 | |||||||
где удельный вес: УВ= 1/n
∑1/n=1/2 + 1/4 + 1/3 + 1/4 + 1/3 + 1/3 + 1/6 = 2,17
Расчет рыночной стоимости объекта оценки (жилая квартира)
доходным подходом.
Алгоритм расчета методом прямой капитализации:
1. расчет базовой арендной ставки или арендной платы
2. расчет потенциального валового дохода
3. определение потерь
4. расчет действительного валового дохода = ПВД – Потери
5. расчет операционных расходов (постоянных и временных)
6. расчет чистого операционного дохода ЧОД = ДВД – Опер. расходы
7. расчет ставки капитализации
8. расчет рыночной стоимости: Ст-ть = ЧОД / К
Аналогичные объекты
Сопоставимый объект | Местополо- жение | Этаж | Этаж- ность | Тип дома | Технич состо- яние | Площадь, м² | Цена аренды руб/мес. | Источник информации | ||
общая | жилая | кухни | ||||||||
1 | ул. 8 Марта | 2 | 5 | панел. | хор. | 64,6 | 40 | 9,3 | 13 000 | www. megapol.ru |
2 | ул. Победы | 1 | 5 | панел | удовл. | 57,2 | 43,6 | 6,0 | 10 500 | |
3 | ул. Пушкина | 4 | 5 | кирп. | хор. | 60 | 40,1 | 9,0 | 12 500 | |
4 | ул. Ялагина | 1 | 5 | панел. | удовл. | 66,9 | 41 | 10,7 | 11 000 | |
5 | ул. Советская | 4 | 5 | кирп. | хор. | 76,2 | 47,2 | 8,5 | 14 000 | |
6 | ул. Победы | 5 | 5 | панел. | хор. | 57 | 43,5 | 6,0 | 12 000 | |
7 | ул. Пионерская | 1 | 5 | кирп. | удовл. | 59,4 | 37,9 | 9,0 | 11 000 | |
Показатель | объект оценки | сопост. объект № 1 | сопост. объект № 2 | сопост. объект № 3 | сопост. объект № 4 | сопост. объект № 5 | сопост. объект № 6 | сопост объект № 7 |
цена аренды руб/год |
| 156 000 | 126 000 | 150 000 | 132 000 | 168 000 | 144 000 | 132 000 |
общая площадь м² | 66,32 | 64,6 | 57,2 | 60,0 | 66,9 | 76,2 | 57,0 | 59,4 |
стоимость аренды 1 м², руб/ м² в год |
| 2 414,7 | 2 202,8 | 2 500,0 | 1 973,1 | 2 204,7 | 2 526,3 | 2 222,2 |
поправка на уторгование |
| -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% |
скорректированная стоимость, руб |
| 2 293,9 | 2 092,7 | 2 375,0 | 1 874,4 | 2 094,5 | 2 399,9 | 2 111,1 |
техническое состояние | хор. | хор. | удовл. | хор. | удовл. | хор. | хор. | удовл. |
поправка на технич. состояние |
| 1,00 | 1,05 | 1,00 | 1,05 | 1,00 | 1,00 | 1,05 |
скорректированная стоимость, руб. |
| 2 293,9 | 2 197,3 | 2 375,0 | 1 968,1 | 2 094,5 | 2 399,9 | 2 216,7 |
местоположение
| ул. Западная | равнозн | равнозн | равнозн | равнозн | равнозн | равнозн | хуже |
поправка на местоположение |
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 10% |
скорректированная стоимость, руб |
| 2 293,9 | 2 197,3 | 2 375,0 | 1 968,1 | 2 094,5 | 2 399,9 | 2 438,4 |
этаж
| средний | средний | крайний | средний | крайний | средний | крайний | крайний |
поправка на крайний этаж |
| 1,00 | 1,05 | 1,00 | 1,05 | 1,00 | 1,05 | 1,05 |
скорректированная стоимость, руб |
| 2 293,9 | 2 307,2 | 2 375,0 | 2 066,5 | 2 094,5 | 2 519,9 | 2 560,3 |
количество корректировок |
| 1 | 3 | 1 | 3 | 1 | 2 | 4 |
удельный вес |
| 0,23 | 0,08 | 0,23 | 0,08 | 0,23 | 0,11 | 0,06 |
скорректированная стоимость, руб. |
| 527,6 | 184,6 | 546,3 | 165,3 | 481,7 | 277,2 | 153,6 |
стоимость аренды 1 м², руб/ м² в год | 2 336,3 | |||||||
стоимость аренды объекта оценки руб/год |
154 943,4 | |||||||
Расчет чистого операционного дохода
Арендная плата, руб/год | 154 943,4 |
ПВД, руб/год | 154 943,4 |
Потери, % | 25 |
Потери, руб/год | 38 735,85 |
ДВД, руб/год | 116 207,55 |
ОР (постоянные), руб/год | 2 250 |
ОР (переменные), руб/год | 37 200 |
ЧОД, руб/год | 76 757,55 |
Информация о работе Расчет рыночной стоимости объекта оценки (жилая квартира) затратным подходом