Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Магнитогорский государственный технический 
университет им. Г. И. Носова»

Кафедра Архитектурно - Строительного Проектирования

Курсовая работа

Расчетно-пояснительная  записка

По дисциплине «Городской кадастр»

На тему: Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Исполнитель: Акылбаев А.Ж студент 5 курса, СГХ-08 группа

Руководитель: Шахмаева К. Е.

Работа допущена к защите   «       »                 2012г.                           .

Работа защищена      «     »               с оценкой                                .

Магнитогорск 2012 

Содержание

1. Введение……………………………………………………….………….3
1. Оценка земельных участков………………………………….….………3
2. Виды права на земельный участок………………………..……..……..3
3. Классификация земель по целевому назначению...................................4
4. Правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок....4
5. Категория земель, в границах которых расположен земельный участок………………………………………………………………………….5
2. Процедура оценки земельных участков………………………………..7
3. Метод сравнения продаж………………………………………….……14
4. Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж…15
5. Список используемой литературы……………………………….…….17

 

 

1. Введение.

Целью оценки, является выявление  цены земельного участка, в зависимости  от его характеристик, для дальнейшей продажи по рассчитанной цене.

1. Оценка земельных участков.

В практике делового оборота  достаточно часто встречаются понятия  нормативной, кадастровой и рыночной стоимости земельного участка. Оценщик  имеет дело, прежде всего с рыночной стоимостью, т. е. ценой земельного участка, складывающейся под влиянием спроса и предложения на рынке. При этом под земельным участком понимается — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю (ст. 131 ГК РФ).

При проведении оценки рыночной стоимости земельного участка оценщик  обязан учитывать следующие основные факторы:

- вид права на земельный участок;

- целевое назначение земельного участка, возможность участия в гражданском обороте;

- разрешенное использование земельного участка и его фактическое использование.

2. Виды права на земельный участок

Различают 6 видов прав на земельный участок:

Право собственности;

Право постоянного (бессрочного) пользования;

 

Право безвозмездного (срочного) пользования;

Право пожизненного наследуемого владения;

Право аренды;

Сервитут.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ст. 209 часть 1, включает право владения, пользования  и распоряжения имуществом. Собственник  вправе по своему усмотрению совершать  в отношении принадлежащего ему  имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и  не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать  свое имущество в собственность  другим лицам; передавать им, оставаясь  собственником права владения, пользования  и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться  им иным образом.

3. Классификация земель по целевому назначению

Земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Классификация земель в настоящем  пособии указана в соответствии с действующей редакцией Земельного Кодекса РФ.

1.4 Правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

Целостность системы ГК обеспечивается единством правовой, нормативной  и методической баз создания и  ведения градостроительных кадастров  объектов всех территориальных уровней, разработка которых организуется и  контролируется Минстроем России, а  также соблюдением надлежащих требований к технологии ведения всех ГК, которые устанавливаются нормативными документами Минстроя России.

ГК различных объектов одного территориального уровня содержат обязательный набор сведений, свойственных этому уровню, в унифицированной форме, что обеспечивает их сопоставимость. Состав и форма предоставления обязательных сведений в кадастрах объектов разных уровней взаимно увязаны таким образом, чтобы обеспечить их преемственность.

ГК наряду с другими  государственными территориальными отраслевыми кадастрами и регистрами входит в единую информационно-правовую систему регулирования использования территории Российской Федерации.

ГК обеспечивает эту систему  интегральной информацией.

В соответствии с ЗК РФ существует несколько форм права на землю, а  именно:

- право собственности; 

- право постоянного (бессрочного) пользования;

- право пожизненного наследуемого  владения;

- аренда;

- сервитут;

- безвозмездное срочное  пользование.

Форма права на землю оцениваемого земельного участка – право собственности.

1.5 Категория земель, в границах которых расположен земельный участок.

Категория земель - в РФ - часть единого государственного земельного фонда, выделяемая по основному  целевому назначению и имеющая определенный правовой режим. По функциональному  назначению все земли подразделяются:

- на земли сельскохозяйственного  назначения;

- на земли населенных  пунктов; 

- на земли промышленности, транспорта, связи и т.п. назначения;

- на земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного  назначения;

- на земли лесного фонда; 

- на земли водного фонда; 

- на земли запаса.

Оцениваемый участок является земельным участком, находящимся  в промышленном районе. Земли, находящиеся  в границах оцениваемого земельного участка, так же относятся к категории  промышленных.

 

2 Процедура оценки  земельных участков

Процедура оценки земельного участка  включает совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества  и оформления результатов оценки. В практике оценки земельных участков, в соответствии с обязательными  стандартами оценки, при ее проведении оценщик обязан, применять сравнительный, затратный и доходный подходы.

Если рассматривать методы с  точки зрения трех известных подходов к оценке, то их можно разделить  на следующие группы:

1. Элементы затратного подхода используются оценщиками в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе остатка и методе выделения.
2. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.
3. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Сравнительный подход — основан на определении рыночной стоимости земельного участка путем его сравнения с аналогичными участками, стоимость которых уже известна (имеются публичные котировки, предложения, заключены договоры и т. д.). В связи с тем, что абсолютно идентичных земельных участков не бывает, при расчете рыночной стоимости земельного участка методологией данного подхода предусматриваются определенные корректировки и корреляции стоимости аналогичных объектов.

Суть затратного подхода заключается в оценке затрат на создание, восстановлении или замещении объекта оценки. Однако земельный участок является уже существующим специфическим природным объектом, поэтому в полной мере такой подход при оценке его рыночной стоимости не может быть применим. При проведении оценки могут использоваться лишь отдельные элементы данного подхода.

Доходный подход предусматривает определение стоимости земельного участка на основании оценки доходов от его использования. При этом при проведении оценки должны учитываться не только фактически получаемые, но и возможные доходы от земельного участка при переходе на более эффективные виды его использования.

В рамках каждого подхода оценщик  вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки. Для оценки рыночной стоимости земельного участка могут  использоваться следующие методы:

• сравнение продаж;
• выделения;
• распределения;
• капитализации дохода (земельной ренты);
• остатка;
• предполагаемого использования.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает 5 этапов:

1). Определение основных вопросов оценки:

а) цель оценки (определение рыночной стоимости земельного участка);

б) стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость.

Цена за 1 га — при оценке больших  массивов сельскохозяйственных или  лесных земель, промышленных зон, при  разделении земельных массивов на стандартные  участки.

Цена за 1 сотку — при продажах земель для целей садоводства  и дачной застройки.

Цена за 1 кв. м — при продажах земли в центрах городов под  коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр —  часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий  сферы обслуживания. Общая стоимость  земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные  по форме и размеру земельные  участки в районах массовой жилой  или дачной застройки. Колебания  цен на стандартные по размеру  и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные  акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных  участках. На некоторых сегментах  рынка это приводит к тому, что  цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами  зонирования, например на основе числа  разрешенных для строительства  единиц жилья.

При анализе застроенных земельных  участков используются следующие единицы  сравнения.

Цена за 1 кв. м общей площади, когда объекты сходны по услугам  или удобствам.

Цена за 1 кв. м площади, подлежащей сдачи в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, лестничных площадок, коридоров и т.п.

Цена за 1 куб. м — при сравнении складских помещений, элеваторов.

Цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, театрах, спортивных комплексах — одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках — место  парковки одного автомобиля.

в) правовой режим и объем оцениваемых  прав на земельный участок (вид собственности);

г) категория земель, в границах которых расположен земельный участок (с/х, город). Для городских земель выделяют вид территориально-экономической зоны:

   -жилая;

   -общественно-деловая;

   -производственная;