Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

   -транспортная;

   -рекреационная;

   -сельхоз использования;

   -военная и т.д.

д) разрешенное использование земельного участка (эксплуатация земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Разрешенное использование земель устанавливается градостроительным регламентом);

е) форма собственности (федеральная, региональная, муниципальная, частная  и др.);

ж) кадастровый номер (персональный номер, присваиваемый каждому объекту  недвижимости, включая земельные  участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически  и (или) юридически существует как единое целое);

з) сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок (Сервитут — ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственником земельного участка и лицом, требующим сервитута, или решением суда);

и) наличие застройки (ее историческая ценность);

к) определение даты проведения оценки (календарная дата, на которую производится оценка стоимости объекта недвижимости).

 

2) Сбор, проверка, анализ информации.

Данные могут быть:

Общие:

а) анализ природных факторов (затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные  ветры, чрезмерная влажность);

б) экономических факторов (уровень  занятости населения, величина доходов  и цен, доступность внешних источников финансирования (степень развития ипотеки, стоимость кредита), издержки по оформлению и регистрации сделок);

в) социальных, влияющих на рыночную стоимость  участка в масштабах района его  расположения (численность и плотность  населения в данном регионе, возрастной и профессиональный состав; и миграция населения, размер семьи и др.).

Специфические:

-юридические: 

а) договор на передачу титула собственности;

б) документы, описывающие границу  участка и удостоверяющие его  площадь;

в) документы собственника или арендатора;

г) характеристика сервитута (частный, публичный);

д) правила зонирования и функционального использования;

е) градостроительный регламент;

ж) документы об ограничениях (законодательные, административные, технические).

–физические:

а) рельеф;

б) ландшафт;

в) инженерно-геологические условия  для застройки, результаты инженерно-изыскательской работы (если проводились);

г) состояние участка (не разработан, расчищен, имеет посадки);

е) описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенной в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные  и конструктивные характеристики.

Характеристика местоположения и  прилегающей территории:

а) использование примыкающих участков;

б) ориентация улучшений, наличие застройки  в прилегающих районах;

в) наличие улиц, аллей, маршрутов  общественного транспорта;

г) возможность подъезда непосредственно  к участку, качество и состояние  дорог;

д) близость и интенсивность движения транспорта и уровень шума;

е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);

ж) состояние окружающей среды;

з) негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов.

Анализ экономических факторов:

а) цены соседних участков;

б) наличие на соседних участках инженерных коммуникаций, возможность их прокладки, величина расходов на их создание;

в) данные о продажах аналогичных  участков;

г) данные о стоимости аренды участка;

д) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования;

е) данные о доходах и затратах от использования объекта;

ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка (находящийся в  эксплуатации, временно не эксплуатируется, земельный участок подготавливается к продаже или продан).

Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.

3) Анализ наиболее эффективного использования земельного участка, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющийся физически возможным, экономически оправданным, соответствующий требованиям законодательства, финансово осуществимым,  и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальна. При определении наиболее эффективного использования принимается во внимание:

а) целевое назначение и разрешенное  использование;

б) преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности использования  земельного участка;

в) текущее использование земельного участка;

г) перспективы развития района, в  котором расположен земельный участок;

д) ожидаемые оценки стоимости земли и иной недвижимости.

4) Расчет рыночной стоимости на основе подхода к оценке.

5) Подготовка отчета об оценке. Документы(основные требования): Фз, постановления правительства РФ и муниципального управления.

 

3.Метод сравнения  продаж

Данный метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков при наличии  информации о рыночной стоимости  аналогичных участков.

Этапы оценки:

определяются аналогичные (близкие  по характеристикам) земельные участки, рыночная стоимость которых известна;

определяются отличия аналогичных  земельных участков от оцениваемого участка;

корректируется стоимость аналогичных  земельных участков с учетом проанализированных выше отличий;

оценивается рыночная стоимость оцениваемого участка на основе обобщения скорректированных  цен на аналогичные земельные  участки.

При этом основными анализируемыми характеристиками, влияющими на рыночную стоимость, являются: площадь и местоположение земельного участка; категория земель и вид разрешенного использования  участка; установленные ограничения  и обременения на участок; транспортная, энергетическая, коммунальная и социальная инфраструктура, градостроительные  особенности и экология.

 

 

4.Расчет стоимости  земельного участка методом сравнения  продаж.

Таблица 1 – Данные об участке

Время продажи	01.03.2007
Местоположение	Промыш. рай-он
Площадь	0,19
Целев.назнач.	3
Рельеф	0
Цена, руб.	34042

Таблица 2 – Данные сравниваемых участков

Элементы сравнения	1	2	3	4
Время продажи	29.12.2006	29.10.2006	22.07.2006	21.06.2006
Местоположение	Админист.-деловой   центр	Админист.-деловой   центр	жилая зона	Админист.-деловой   центр
Площадь	0,29	0,14	0,28	0,2
Срок продажи, мес.	3	3	Стандартно	Стандартно
Рельеф	2	1	0	1
Цена, руб.	53700	23026	43468	31648

Таблица 3 – Сравнение  участков

Элементы сравнения	1	2	3	4
Цена	53700	23026	43468	31648
Размер	0,29	0,14	0,28	0,2
Цена за единицу	1852	1645	1552	1582
Дата	+18,0%	+15%	+10,5%	+9%
Пересчет	2185	1891	1715	1725
Местоположение	-5%	-5%	0%	+5%
Пересчет	2076	1797	1715	1811
Срок продажи	-6%	-6%	0	0
Пересчет	1951	1689	1715	1811
Рельеф	0	0	0	0
Пересчет	1951	1689	1715	1811

 

Средняя цена за единицу =	1 792р.
Цена искомого участка =	34 042р.

Особые условия продажи: сокращение продажи на 1 месяц по сравненью со стандартным ведет к уменьшению цены на 2 %.

Корректировка на время  продажи: Инфляция составила 1.5% в месяц.

Корректировка на местоположение:  В зависимости от местоположение принимать если участок находиться в лучших условиях по сравнению с оцениваемым понижение 5 %. В худших условия увеличение на 5 процентов за каждую градацию. Ниже порядок наиболее лучших зон с  
учетом назначения оцениваемого участка.:

-Административно-деловой 
-Жилая застройка 
-Промышленный район

Корректировка за рельеф: не принемать

Вывод. Стоимость земельного участка, рассчитанная по методу сравнительных продаж, равняется 34 042руб.  за 0,19 га.

 

5.Список используемой  литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. / Асаул А.Н. - СПБ.: Гуманистика, 2003. - 406с.

 

2. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. / Грибовский С.В. — СПб.: Питер, 2001. – 324с.

 

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.bibliotekar.ru/biznes-8/57.htm, свободный.

 

4. Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли. [Электронный ресурс]. – Режим доступа:http://market-pages.ru/ocenkazemli/18.html, свободный.