Упраление коотедждным посселком

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

Введение……………………………………………………………………….……..3

1. Теоретическая часть…………………………………………………………4
1. Управление КП………………………………………………………………4
2. Анализ управляющих компаний…………………………………………..10
2. Проектная часть…………………………………………………………….14
1. Расположение объекта, характеристики, плана………………………….14
2. Перечень задач по управлению Коттеджным поселком………………...20
3. Структура управляющей компании……………………………………….20
3. Расчеты……………………………………………………………………...21
1. Расчет сметы по эксплуатации жилищного фонда………………………21
2. Затраты по договорам со сторонними организациями…………………..21
3. Дополнительные расходы по управлению………………………………..22
4. Смета доходов и расходов…………………………………………………24

Заключение………………………………………………………………………….25

Список использованной литературы……………………………………………...26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Сначала определим цели и задачи курсового проекта:

1. Решить управленческие задачи, относящиеся к управлению коттеджным посёлком (КП)
2. Проанализировать ситуацию рынка услуг в сегменте коттеджной застройки.
3. В результате курсового проекта приобрести теоретические навыки управления недвижимостью.
4. Научится работать с нормативной документацией, справочными материалами.

Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий сдачи в аренду, сбор арендной платы и прочее) в целях наиболее эффективного использования в интересах собственника.

В связи с ростом объемов недвижимого  имущества, вовлекаемого в оборот, с  усложнением его структуры, а  также с появлением у собственников  средств, которые они готовы выделять на профессиональное развитие и управление своими объектами - на сегодняшний день управление недвижимостью является весьма востребованной услугой, позволяющей  повысить финансовую эффективность  эксплуатации объекта, а также существенно  снизить затраты на эксплуатацию объектов, при этом обеспечив объект оптимальным составом и качеством сервисных услуг.

Управление включает подготовку, принятие, организацию и контроль управленческих решений, направленных на полноценное  использование недвижимости как  предмета потребления, реального и  инвестиционного актива.

Сейчас увеличивается концентрация загородной недвижимости. Люди стремятся  приобретать дома за территорией  города, что делает актуальным строительство  и как следствие управление коттеджными посёлками.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Теоретическая часть

Основной целью разработки жилищно-коммунального хозяйства  является обоснование путей и  комплекса мероприятий повышения  уровня жилищно-коммунального обеспечения  населения города в условиях становления  рыночных отношений и формирования местного самоуправлении. Для достижения этой цели возникает необходимость  решения следующих задач:

• повышение уровня жилищной обеспеченности населения и степени сохранности жилищного фонда, приведения качества жилых помещений в соответствии с потребностями населения;
• повышения уровня коммунального обслуживания;
• привлечение централизованных и нецентрализованных финансовых ресурсов;

• активное использование новых форм и методов хозяйствования.

 

Эксплуатация коттеджных поселков.

Коттеджный посёлок представляет собой комплекс жилых домов, объединенных инженерными сетями и сооружениями, общими проездами, местами общего пользования и огорожен по периметру общей оградой.

Уровень комфорта жизни во многих коттеджных посёлках не только не уступает, но и по многим параметрам превосходит городской. При эксплуатации коттеджного поселка, качество и количество услуг, предоставляемых жителям, имеет прямую зависимость от договорных обязательств, взятых на себя управляющей компанией

В обязательный стандартный  минимальный перечень услуг эксплуатации коттеджного посёлка, как правило:

• круглосуточное техническое обслуживание и ремонт эксплуатируемых внутриплощадочных инженерных коммуникаций проходящих по общественной территории;
• уборка проездов, пешеходных дорожек и мест общего пользования, а так же вывоз бытового мусора;
• содержание зелёных насаждений в местах общего пользования;
• охрана въезда на территорию;
• сбор средств за коммунальные платежи с домовладений.

На эти услуги с каждым владельцем коттеджа заключается договор, где прописаны обязанности и  права, как владельцев, так и управляющей  компании.

По желанию домовладельцев, эксплуатация коттеджного поселка может включать различный перечень оказываемых услуг, поддерживаемый всеми владельцами коттеджей и прописанный в договоре между домовладельцем и управляющей компанией.

Управляющая компания как  любая эксплуатационная служба, принимает  для эксплуатации объекты от застройщика, организует правильную эксплуатацию всех инженерных систем, заранее планируя все технические мероприятия, направленные

на предотвращение или  недопущение негативных воздействий  и случаев, приводящих к авариям  или порчи в результате неправильной эксплуатации.

Современное управление коттеджным посёлком включает в себя все аспекты деятельности по обеспечению условий комфортной жизнедеятельности его жителей. Управление коттеджами имеет ряд существенных отличительных особенностей от управления многоквартирным домом

На сегодняшний день используются различные формы управления коттеджным поселком. Выбор метода управления осуществляется с учетом реальных потребностей и конкретных условий.

Договор управления коттеджным поселком должен включать в себя основные положения, на основе которых будет осуществляться весь производственный процесс, и урегулироваться возникающие разногласия между собственниками жилья и управляющей компанией.

Подписание этого документа  очень важно и является существенным моментом на этапе развития инфраструктуры любого жилого поселения. Очень часто  перед тем, как подписать договор  управления коттеджным поселком, необходимо составить профессиональный бизнес план управления коттеджным поселком.

Бизнес план управления коттеджным поселком - это неотъемлемая часть договора. Эта документация позволяет обеим сторонам составить четкое представление о том, как будет протекать повседневная деятельность управляющей компании. Бизнес план управления коттеджным поселком включает в себя не только сведения о том, какой фронт работ предстоит обеспечивать, и сколько денежных средств на это требуется. Такой документ, как бизнес план управления коттеджным поселком в обязательном порядке должен включать в себя также и часть извлечения дохода от управленческой работы.

Профессиональная управляющая  компания находит способы не только значительно сократить существующие расходы на содержание жилого фонда. Специалисты всегда должны работать над вопросами извлечения дополнительной прибыли от грамотного управления коттеджами.

В настоящее время, в условиях рыночной экономики, профессиональное управление коттеджным поселком предоставляет широчайшие возможности для поступления дополнительных денежных средств за счет аренды земли, конструкций, нежилых помещений. Все эти вопросы должны быть подробно рассмотрены в представляемом на утверждении бизнес плане.

Необходимыми положениями  бизнес плана являются также сведения о затратах на обеспечение условий  для комфортной жизнедеятельности  жителей коттеджного поселка. Необходимо учитывать такие моменты, как:

• водоснабжение и канализация;
• теплоснабжение;
• уборка территории и своевременный вывоз мусора;

• поддержание в первоначальном состоянии внешних конструкций зданий;

• техническая эксплуатация инженерных коммуникационных сетей;
• благоустройство территории;
• обеспечение охраны коттеджного поселка и многое другое.

Основные проблемы управления коттеджами заключаются в обособленности все коммуникационных сетей, которые обеспечивают жизнедеятельность жителей. Степень удаленность загородного поселка от центральных сетей водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, накладывает своеобразный отпечаток на сложность исполнения своих профессиональных обязанностей сотрудниками управляющей компании.

Очень часто приходится решать проблемы обеспечения всем необходимым  в автономном режиме. Когда составляется бизнес план управления коттеджным поселком, то возможность автономного обеспечения водой, теплом и электроэнергией рассматривается отдельно. В ряде случаев, как показывают расчеты, и практика введения в строй, эти способы обеспечения комфортных условий жизнедеятельности оказываются на порядок дешевле, чем центральное снабжение.

Различные формы управления коттеджным поселком, которые существуют на сегодняшний день, позволяют четко разграничивать степень ответственности между нанимателями и управляющей компанией. В частности, эффективное управление коттеджным поселком чаще всего возможно только в том случае, когда обеспечение всех жизненно важных функций находится в руках управляющей компании.

Возможны такие формы  управления коттеджным поселком, когда управляющей компании передана только часть полномочий.. Используя такие формы управления коттеджным поселком, есть риск оказаться в ситуации, когда возложенные на управляющую компанию функции не будут

выполнены благодаря тому, что не будут обеспечены соответствующие  условия.

Наиболее характеризующим  эту ситуацию примером является ситуация, когда была выбрана частичная  форма управления коттеджным поселком. В полномочия управляющей компании входило обеспечение своевременного вывоза мусора с территории. Но функция очистки от снега дороги и улиц была оставлена в рамках полномочий жителей поселка. В результате этого практически всю зиму существовала проблема своевременного вывоза мусора, связанная с тем, что не был обеспечен подъезд мусоровозов к местам скопления мусора.

Общее понятие  и элементы коттеджного поселка.

В Российском правовом поле сложилась ситуация, при которой  фактически существующий объект «коттеджный поселок» не имеет легального определения и регулирования.

Сейчас принято называть коттеджем большой загородный дом, а коттеджным поселком — конгломерат таких домов, расположенных по соседству. Отсутствие нормативной определенности в этих позволяет говорить о своеобразном законодательном вакууме вокруг развития загородного строительства.

Законодательство Российской Федерации оперирует понятием индивидуальный жилой дом. Согласно ст. 16 Жилищного  кодекса РФ (ЖК РФ) жилым домом  признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

Представляется что коттедж - это индивидуальное строение, снабженное коммуникациями с возможностью круглогодичного  проживания, расположенном на земельном  участке минимальной площадью 10-12 соток. При этом для строительства всего поселка выделяется единый участок земли.

В коттеджном поселке есть и общая территория, на которой расположено, к примеру, помещение для общих собраний собственников и заседаний правления товарищества собственников, общая гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция, торговые точки и т.п. В настоящем коттеджном поселке и коммуникации чаще всего общие: электричество, водопровод, канализацию выгоднее строить и в дальнейшем обслуживать, скооперировавшись. Ну и, безусловно, необходимо иметь общую охрану, которая будет защищать территорию поселка в целом.

Следовательно, коттеджным поселком можно считать совокупность индивидуальных жилых домов, расположенных на обособленном земельном участке, связанных общностью коммуникаций и обладающий собственной инфраструктурой.