Упраление коотедждным посселком

эффективности Поставка запчастей  и расходных материалов.

• Технический менеджмент с помощью современных компьютерных систем.
• Организация отношений с исполнительными органами власти, городскими, коммунальными службами и подрядными организациями.
• Обеспечение безопасности и сохранности материальных ценностей.
• Работа по страхованию объекта.
• Подготовка инструкций и руководств по управлению и эксплуатации.
• Юридические услуги.
• Ведение бухгалтерии.
• Ведение полной отчетности.

Целью работы управляющей  компании является получение стабильно  высокого дохода для собственника, сохранение и повышение стоимости

здания. Создание максимально  комфортных условий жизнедеятельности  арендаторов, и как следствие  достижение максимально высокого рейтинга объекта.

3) GVA Sawyer

Центральным направлением деятельности GVA Sawyer является девелоимент и строительство Основной принцип компании-девелопера — помочь клиенту реализовать проект таким образом, чтобы получить максимально возможную прибыль при обоснованной минимизации затрат и рисков.

В качестве девелопера, GVA Sawyer отвечает за организацию и координацию полного комплекса работ по проекту. Усилия компании направлены на оптимизацию процесса строительства объекта в целях защиты интересов инвестора и экономии средств, а также на достижение максимальной прозрачности всех процессов, точной и скрупулезной отчетности. В качестве технического заказчика, GVA Sawyer выполняет комплекс работ по выпуску исходно-разрешительной документации, получению согласований, необходимых для начала строительства, исполнение функции технадзора, а также проведение Рабочей и государственной приемочной Комиссий на стадии сдачи объекта в эксплуатацию. GVA Sawyer уделяет особое внимание управлению процессом проектирования с целью достижения наиболее эффективных и современных проектных решений. GVA Sawyer имеет богатый опыт организации совместной работы российских и иностранных архитекторов.

Техническая экспертная оценка проекта/объекта:

• Оценка технического состояния объекта
• Оценка технического состояния и степени завершенности объекта (для недостроев)
• Оценка и заключение по проекту в отношении:

о комплектности юридической документации

о комплектности согласовательной документации

о комплектности проектной документации по объекту

о оценка объемов выполненных строительно-монтажных работ

о экспертное заключение по сметной документации

• Заключение и рекомендации по порядку осуществления проекта, последовательности шагов, алгоритму осуществления проекта
• Разработка предварительного графика и бюджета осуществления проекта
• Разработка порядка согласований
• Оценка возможностей инженерного обеспечения объекта (электроэнергия, теплоснабжение, вода, канализация)

Основные услуги:

• концептуальное планирование
• подбор площадки и ее обследование
• анализ экономической целесообразности проекта
• оценку существующих инженерных коммуникаций и наличия необходимых мощностей
• создание бизнес-плана осуществления проекта
• создание стратегического плана маркетинга
• получение исходно-разрешительной документации
• выполнение функции заказчика
• получение техусловий на подсоединение инженерных коммуникаций
• проведение тендера на осуществление строительных работ
• управление строительством
• контроль за выполнением плана развития проекта
• организацию и контроль за работами по подведению внешних инженерных коммуникаций
• сдачу объекта в эксплуатацию с проведением Рабочей и Госкомиссий
• передачу объекта арендаторам и организацию службы эксплуатации здания

Вывод по УК:

Исходя из информации рассмотренной при обзоре управляющих компаний я решил, что:

От компаний ADMgroup и GVA Sawyer я отказываюсь, так как управление коттеджными посёлками хоть и входит в спасок их услуг, но не является профильным.

Компания Таура-Строй, является профессионалом в сфере управления коттеджными посёлками и имеет надлежащий опыт, налаженные связи -но берётся в большинстве своём за посёлки от 70 и более домов, тоесть работает в крупном масштабе. А рассматриваемый мной посёлок недостаточно крупный.

Я хочу отнестись к проекту  в индивидуальном порядке. Поэтому  я воспользуюсь услугами компании, специально созданной для управления коттеджным посёлком «Полесье».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Проектная часть

Уютный поселок «Полесье», находясь всего в 32 км от Москвы, расположен в  удивительно чистом, экологическом  месте. Поселок вплотную примыкает  к густому смешанному лесному  массиву, который простирается от территории поселка «Полесье» на много километров. На территории есть свой водоем с пляжем и парковая зона. Все двухэтажные  каменные дома (семь проектов ) выдержаны в едином стиле. Поселок находится за деревней, состоящей из современной коттеджной застройки. До деревни ходит автобус из Москвы, Щелково и Ногинска. В соседнем селе— школа, больница, почта. Недалеко находятся два Храма, школа-интернат МИД.

До поселка «Полесье» можно  доехать по Щелковскому 30 км по Щелковскому  шоссе, поворот направо на Авдотьино, далее прямо до деревни Кабаново. Также существует более короткий путь (поворот на Соколово в районе Медвежьих озер), либо по Горьковскому шоссе (Монинский поворот, далее до Лосино - Петровского).

 

 

 

 

Расположение посёлка:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Генплан посёлка «Полесье»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис 2

Коттеджный посёлок "Полесье" расположен на 7 Га. В посёлке 45 домов площадью от 180 кв.м до 280 кв.м. Все дома построены в единой архитектурной концепции и расположены на участках от 9,8 до 17,4 соток. 

Инфраструктура

На территории поселка  построены:

• административное здание, КПП с круглосуточной охраной и видеонаблюдением

• гостевая парковка

• детская площадка

• водоем с пляжной зоной, вокруг которого будет организована зона отдыха с прогулочными дорожками

Планируется возведение:

• досуговый комплекс (банный комплекс + барбекью)
• магазин -аптечный киоск с медпунктом

В поселке предусмотрены  посты охраны на въездах, ограждение по периметру и возможность установки  тревожных кнопок в каждом доме с  выводом на центральный диспетчерский  пункт. Внутрипоселковые дороги — асфальт, декоративная ограда фасадов, фонари уличного освещения. Деревня Кабаново представляет собой современную коттеджную застройку, вокруг густой лес, лесное озеро, недалеко два храма, монастырь, река Воря, Аборинское водохранилище, школа-интернат МИД. В деревне работает магазин, есть автобусная остановка для рейсов из Москвы (от м. Щелковская), Ногинска или Щелково. В соседнем поселке (3 км) школа, детский сад, почта. В 5 км - пансионат «Дружба» (Конно-спортивная школа, бассейн). Вся инфраструктура г. Лосино-Петровского (10 мин. а/м) или г. Ногинска (15 мин. а/м).

Инфраструктура посёлка  рассчитывается на постоянное проживание. Поэтому предусматривается обрастание её новыми необходимыми элементами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Коттеджи: используемые типы «176», «215», «225»,«240».

(название соответствуем  метражу)

 

 

 

 

 

 

176

Общая площадь (м2²²): 176

Этажей:	2
Мест в гараже:	1
Спален:	3

Санузлов:       2

 

Количество 8 общей площалью - 1408м2.

 

215

Общая площадь (м2²): 215

Этажей: 2

Мест в гараже: 1

Спален: 3

Санузлов: 2

 

Количество 14 - общей площадью 3010м2.

 

225

Общая площадь (м2): 225

Этажей: 2

Мест в гараже: 1

Спален: 4

Санузлов: 2

 

Количество - 14 общей площадью 3150м2.

 

240

Общая площадь (м2)²²> 240

Этажей:	2
Мест в гараже:	1
Спален:	3

Санузлов:     4

 

Количество - 9 общей площадью 2160 м2..

 

Общая: 9728 м2

 

Приведём в наглядный  пример один из коттеджей:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис 3-Фасад коттеджа «176»

 

 

 

 

Рис 4-Этаж 1

 

 

 

 

Рис 5-Этаж 2

 

 

 

 

 

№	Наименование	Площадь, м2
1	Площадь участка	70000
2	Площадь застройки	12300
3	Площадь дороги, стоянки, тротуаров	13225
4	Площадь площадок	5315
5	Площадь озеленения	39160

Характеристика площадей поселка:

 

Перечень задач  по управлению Коттеджным посёлком «Полесье»

1. Общее управление объектом ЖКК.
2. Организация бухгалтерского учета.
3. Административное управление (заключение и ведение договоров с поставщиками услуг, обеспечения ресурсами - вывоз мусора, водоотведение, воды, тепла, электроэнергии, связи и прочее).
4. Организация и проведение ремонтов (косметических, профилактических, плановых, внеплановых, капитальных, коммерческих).
5. Организация и проведение санитарно-бытового обслуживания объекта и прилегающей территории (уборка помещений, уборка мест общего пользования, уборка прилегающей территории, уборка и удаление мусора, мытьё окон, и других наружных и внутренних поверхностей, в том числе и фасадов).
6. Техническое обслуживание и ремонт (инженерных коммуникаций, систем, оборудования , в том числе собственной электро-подстанции и т. Д)
7. Техническая и финансовая отчётность перед собственником или заказчиком.
8. Охрана территории.

Структуру управляющей  компании я определяю как:

 

Указанный персонал разделяет между собой все  функции, перечисленные в задачах  по управлению коттеджным посёлком.

Персонал комплектуется  самой управляющей компанией, в  необходимом количестве.

Зарплата каждого сотрудника зависит от важности, сложности и  объёма выполняемой работы. Заработная плата штатного сотрудника должна обеспечивать достойную оплату и, соответственно, стабильность коллектива. Большая текучесть  кадров создаёт проблемы с поиском  персонала, снижает качество обслуживания, негативно отражается на взаимоотношениях управляющей организации и собственниками. Заработная плата должна быть достойной  и приемлемой для собственников  помещений, которые оплачивают её в  виде квартирной, арендной платы или  стоимости услуг в данном объекте  ЖКК.

Расчёты

1. Расчет сметы  по эксплуатации жилищного фонда:

Заработная плата управляющему составу:

Ген. Директор - 80 ООО в  месяц 

Бухгалтер 40 ООО в месяц 

Юрист 35 00 в месяц

Итого: 155 ООО в месяц на управленческий состав.

 

1. Слесаря-Сантехники(Зчеловека)	105 000
2. Электрикам (Зчеловека)	61 000
3.Плотникам (2человека)	70 000
4. Дворникам (бчеловек)	90 000
6. Садовник (1 человек)	28 000

 

Административно - управленческие расходы: 25 45Ор Примечания:

Для охраны посёлка привлекается ЧОК (частное охранное предприятие) Услуги обходятся в 220 ОООр в месяц.

Электрики в составе персонала  разной квалификации. Для эксплуатации собственной энергосети необходима один специалист более высокого уровня. Главный электрик получает 25 ООО его 2 подчинённых по 18 ООО.

Итого ФОТ: 509 000р.

Расходы управляющей организации  на содержанию и ремонт коттеджного посёлка:

1,5% от ФОТ + 1% от ФОТ + 28% от ФОТ + 26,2% от ФОТ =

= 10935+ 7290 + 204120 + 190998= 416 343р

509 000+416 343=925343р.

 

2. Затраты по  договорам со сторонними организациями.

Среднее число жителей посёлка 160 человек.

Жилая площадь равна 9728 кв. метров.

Количество домов 45 штук.

1. Отопление:

Стоимость за 1 кв. метр в месяц равна 15,30 рублям;

Затраты на отопление 15,30 * 29694 = 148838,4 рублей.

2. Горячая вода:

Стоимость с одного человека в месяц  равна 281 рублю;

Затраты на горячую воду 160 * 281 = 44960 рублей в месяц.