Жилые комплексы

  Определение

  Согласно МГСН 4.19-05 многофункциональное высотное здание – здание, включающее в свой состав помимо жилых помещений – гостиничные номера и помещения другого функционального назначения – административные, культурно-досуговые, сервисного обслуживания, здравоохранения, учебно-воспитательные, хозяйственные, стоянки и т.п.

  При этом надо отметить, что нескольких жилых  корпусов в сочетании с офисами, собственным магазином и фитнес-центром на первых этажах недостаточно для того, чтобы комплекс начал именоваться многофункциональным. Это должна быть масштабная застройка, напоминающая город в городе. На территории такого объекта можно не только жить, но и работать, совершать покупки, проводить время в ресторане, организовывать конференции в специальном зале, смотреть новые фильмы в кинотеатре и т. д.

  Специалисты отмечают, что отличие многофункциональных  комплексов от обычных заключается  в количестве их эксплуатационных назначений, которых должно быть не менее двух. При этом различные функции дополняют  основную. Наиболее популярны торгово-развлекательные, офисно-деловые, гостинично-деловые, а также жилые комплексы с различными составляющими: торговой, развлекательной и офисной частью, пользоваться которой могут не только жильцы дома, но и все желающие. 

  Достоинства и недостатки

  Сегодня потребность в появлении «всеохватных»  проектов ощущается особенно остро. Ритм современной жизни приводит к тому, что человеку не хватает 24 часов в сутках, и он стремится  с максимальной пользой использовать свое время, которое просто неразумно  убивать, простаивая в пробках. «Многофункциональные комплексы, создаваемые по принципу «город в городе», обеспечивают максимально  комфортные условия для работы, жизни  и отдыха. В условиях, когда мегаполис  диктует определенное расписание, человек  стремится рационально подходить  к использованию времени и  находить решение проблем в кратчайшие сроки.

  Квартиры на первых этажах раскупаются достаточно медленно. При строительстве обычного ЖК девелопер «отдает» эти площади под элементы инфраструктуры или технические помещения, а это, естественно, приносит ему гораздо меньшую прибыль, чем сдача первых этажей в аренду под офисы, что как раз и позволяет концепция МК»,

  Работа  нежилых помещений на город уменьшает  коммунальные платежи жильцов многофункционального комплекса и, зачастую, наличие торговых или офисных площадей расценивается  владельцами апартаментов как несомненное  достоинство. Кроме того, некоторые  приобретают сразу и квартиру, и офис в одном доме, а это, безусловно, можно считать удачной покупкой.

  Однако  не стоит забывать и об оборотной  стороне медали. с одной стороны, наличие в доме, например, банка может быть удобным для жильцов (повышенная охрана такого объекта – несомненное достоинство), но с другой стороны, деятельность подобной организации может вызывать и опасения.

  Что ж, многофункциональный  жилой комплекс действительно имеет  ряд преимуществ. Но это всегда остается делом вкуса. Кто-то предпочитает камерный тип проживания: малоквартирные объекты с минимумом инфраструктуры. Другим нравятся дома с бассейнами, SPA, саунами и кафе, магазинами и ресторанами, открытыми для всех желающих.  
 

  Особенности проектирования

  Совмещение  в одном здании функций жилья  и общественных заведений требует  от проектировщика соблюдения мер по обеспечению безопасности, повышенной шумо- и звукоизоляции. Предъявляются особые требования и к планировке здания: разделение входов и потоков жителей и посетителей объектов комплекса, надземных и подземных парковок, выделение разгрузочных площадок для объектов торговли. Офисные или торговые помещения должны иметь свой отдельный вход, а также собственную парковку, т.е. никоим образом не затрагивать пребывание владельцев квартир в жилой части.

  В многофункциональном  жилом комплексе под общественную часть обычно отводится двух- трехуровневый стилобат. Жилые площади начинаются не ниже второго этажа, а для повышения комфорта проживания их сдвигают и на 3-4-й этажи.

  Многофункциональный жилой комплекс должен быть коммерчески рентабельным не только за счет продажи жилья, но и за счет стабильного дохода от аренды и эксплуатации. Задача заключается в том, чтобы обеспечить жителю-покупателю-посетителю максимальное количество возможностей. Человек должен проводить как можно больше времени и тратить свои деньги именно на территории этого отдельно взятого «государства». При этом участники рынка предупреждают: существуют секторы недвижимости, чье соседство крайне нежелательно, так что слишком большого разнообразия следует избегать. 

  Особенности формообразования фасадов многофункциональных  жилых комплексов различаются в  зависимости от места расположения и градостроительной ситуации.

  Геометрия формообразования планов многофункциональных жилых комплексов основана на двух основных типах планировки с использованием простой или сложной ортогональной сетки. Простая ортогональная сетка преимущественно используется в типовых зданиях, но могут быть использованы дополнительные элементы, не влияющие на чистоту основной формы, например, эркер. В типовых зданиях использован статический или метрический тип окон, что придает фасаду здания монотонность.

  В центральной  части города фасады зданий наиболее яркие в композиционном плане и богаты декором. Во всех жилых комплексах подчеркнута общественная функция первых этажей с помощью вынесения объемов нижних этажей на линию застройки улиц, также общественная функция подчеркнута ленточным остеклением. Верхняя, общественная, часть здания может быть ступенчато «срезана», образуя террасы. Используется динамический тип ритма, который придает фасаду образность и исключает появление «агрессивных полей».

  Дома, расположенные в центре, обладают наиболее сложными формами планов. Наиболее часто используемые из них – это сочетания круга и его сегментов или остроугольных, изогнутых дугообразных форм. В результате дома с оригинальными фасадами и интересными объемными решениями, но при этом со сложной внутренней планировочной структурой, могут оказаться слишком сложными и неудобными для проживания. Так как наиболее комфортную среду проживания представляет простая ортогональная сетка.

  Человеку психологически комфортнее жить в здании с удобным расположением помещений и, как бы не была изогнута форма плана, внутри идет разбивка на прямоугольники. Не последнюю роль играет и организация быта, поскольку, сложно найти мебель, подходящую для круглых стен, ну, а мебель, подходящую для острых углов, вообще не найти.

  История

  В последнее  десятилетие произошли радикальные  изменения в системе финансирования жилищного строительства в крупнейших городах России, стало активно  развиваться частное и индивидуальное строительство, наряду с государственным  и муниципальным. Сформировался  новый социальный слой собственников, способствующий развитию жилищной реформы  и стимулирующий развитие нового типа многофункциональной архитектуры, отодвинувший стандартное типовое  жилье на второй план. Появилась  тенденция к строительству элитного жилья, и одним из критериев такого жилья стала многофункциональность.

  Прототипом  современного жилого комплекса являются дома-коммуны, появившиеся в послереволюционный период в Москве: гостиницы с ресторанами, кинотеатрами, зимними садами, перешедшими  в руки партийной элиты вместе с обслуживающим персоналом, причем, абсолютно бесплатно – это  был новый тип многофункционального жилья. Для пролетарских слоев населения  в этот период были запроектированы  многофункциональные комплексы, состоящие  из жилых ячеек минимальной площади.

  Проекты первых многофункциональных комплексов в Советской России в 20-30 годах  явились последовательным развитием  планировочной структуры города. Они решали целый ряд проблем: создание городского общественно-обслуживающего сектора, организация комфортабельной  жилой среды, сохранение архитектурной  целостности сложившейся городской  застройки и композиционного  совершенствования жилой среды. Такой тип застройки был универсален  и использовался в разнообразных  градостроительных ситуациях. Понятие  «комплексность» относится не только к конкретным объектам, оно может  включать в себя структуру микрорайона  или жилой группы. «Многофункциональный комплекс – не только многофункциональная  единица, это и ряд сооружений или их группа, объединенная стилистическим и композиционным замыслом». При  этом жилой комплекс не является типологической единицей, его функциональный состав, плотность и этажность могут  варьироваться в зависимости  от месторасположения или требований определенного периода. 

  Структура

  В советский  период многофункциональные жилые  комплексы включали в себя две  основных функции: общественную и жилую. Общественная подразделялась на торговую функцию: магазины, кафе, рестораны, предприятия  быстрого питания; культурную функцию: кинотеатры, клубы; спортивную функцию: спортивные залы. На сегодняшний день к разряду общественных функций  добавилась деловая: офисы, конторы; к  спортивной: бассейны и оздоровительные  комплексы, тренажерные залы. Как  правило, общественная зона располагалась  на первом и втором этажах здания. Жилая  функция включала в себя квартиры, общежития, гостиницы. Теперь к этой функции добавился новый тип  помещения – пентхаус – квартира, обладающая большими площадями, располагающаяся преимущественно на последнем этаже. Развился новый тип коммуникаций – подземные стоянки. Все это влияет на форму здания т.к. подобный тип функционального зонирования предполагает многоуровневость.

  Говорить  о какой-либо классификации многофункциональных  комплексов пока не приходится. Скорее всего, это вопрос будущего, поскольку  рынок еще не сформировался, и  развитие подобных проектов только набирает обороты. 

  Примеры 

  Еще один яркий пример подобного объекта  – «Воробьевы Горы». Это очень  крупный проект (его общая площадь  составляет 315 тыс. кв.м), в рамках которого реализован целый ряд уникальных архитектурных и инженерных решений, внедрены новые технологии. Комплекс стоит на едином террасном стилобате, в котором удалось разместить обширную инфраструктуру, не перегружая при этом внутреннюю территорию. Здесь  есть общедоступные торгово-развлекательный  комплекс площадью 26 тыс. кв.м с супермаркетом  и спортивно-оздоровительный центр  с бассейном, а также современный  бизнес-центр площадью около 6 тыс. кв.м. Отдельно расположены подземные  гаражи с автомойками и сервисом.

  Примеры современных российских многофункциональных  зданий

  Многофункциональный торгово-развлекательный центр и  бизнес-парк "Метрополис"

  Россия, Москва 
Ленинградское шоссе, 16 
Авторы проекта: Б. Левянт, Б. Стучебрюков, А.Феоктистова, В. Шорин, Д. Спивак, Е.Батанова; торговая часть – совместно с RTKL; менеджер проекта: Н.Шмук

  Торгово-развлекательный  центр решен в едином 3-х этажном  объеме сложной конфигурации, главным фасадом и входом обращенным на Ленинградское шоссе. Внутреннее пространство центра организовано вокруг просторных галерей и атриумов. В составе торгового центра: гипермаркет, крупные якорные магазины, «бутики», боулинг, семейный развлекательный центр, 12-зальный кинотеатр, кафе быстрого питания, рестораны. Офисный центр занимает юго-восточную часть участка, вблизи станции метро «Войковская» и состоит из трех отдельно стоящих блоков разной этажности (9-9-11 этажей). Все три блока объединены одноэтажной платформой, на крыше которой запроектирована пешеходная площадь, где расположены главные входы в офисы. Комплекс оборудован подземной и надземной многоуровневой автостоянками на 3879 автомобилей. Фасады многофункционального комплекса решаются в современной стилистике. В отделке фасадов применены долговечные высококачественные материалы: структурное остекление, металлические фасадные панели и панели «сэндвич» с атмосфероустойчивыми покрытиями. Предусмотрены элементы ограждения из нержавеющей стали.

  Участок расположен в Северном Административном округе г. Москвы, вдоль важной городской  магистрали - Ленинградского шоссе, рядом  со станцией метро «Войковская», на территории бывшего завода «Рубикон». Многофункциональный комплекс состоит из двух основных самостоятельных частей: торгово-развлекательного комплекса и офисного центра, объединенных одноэтажной платформой. На участке также располагаются: многоярусная открытая автостоянка (5 уровней) и технические сооружения. Основные подъезды к комплексу осуществляются со стороны Ленинградского шоссе. Вдоль восточной границы участка Старопетровский проезд соединяется дорогой с проездом 995, тем самым организуются подъезды к комплексу с восточных направлений, минуя Ленинградское шоссе. С этого проезда осуществляются подъезды ко всем загрузочным зонам торгового центра, въезд и выезд из надземной открытой автостоянки.

  Многофункциональный комплекс на проспекте 60-летия Октября