Продажа объектов недвижимости

  До продажи предприятия  или его имущества соответствующий  комитет по управлению имуществом  осуществляет в предусмотренных  законом случаях реорганизацию  или ликвидацию предприятия, учреждает  акционерное общество и передает  его акции и права учредителя, либо приватизируемое предприятие,  либо ликвидированного предприятия  Российскому фонду федерального  имущества или другим соответствующим  фондам имущества. Последние выступают  в качестве продавца предприятия  или его имущества. В частности,  обязательному преобразованию предприятий  в акционерные общества подлежат  гос. и муниципальные предприятия, имущество которых будет приватизировано в форме продажи акций (долей капитала) акционерного общества. Положение о продаже акций в процессе приватизации утверждено распоряжением Госкомимущества России от 4 ноября 1992 г.

  Успешное проведение  приватизации гос. собственности во многом зависит от своевременного, полного, достоверного информирования широких слоев населения об объектах, подлежащих приватизации, сроках и способах приватизации. В ст. 18 Закона о приватизации установлено, что информация о предлагаемых к продаже акций акционерных обществ, о результатах сделок приватизации должна быть опубликована в специальных бюллетенях фондов имущества. Информация о приватизации предприятий с уставным капиталом, превышающим 50 млрд. руб., публикуется в бюллетене федерального фонда имущества.

  Публикация должна  состояться не позднее чем за один месяц до даты конкурса, аукциона или выпуска акций в свободную продажу. При приватизации объектов муниципальной собственности соответствующим комитетом по управлению имуществом может устанавливаться более короткий срок, но не менее 2 недель.

   Подлежат опубликованию  в бюллетенях фондов имущества  следующие сведения о приватизируемых  предприятиях:

а) величина площади земельного участка и характеристика расположенных  на нем строений, условия их аренды или продажи;

б) состояние денежных средств;

в) наличие принадлежащих  предприятию долей в капитале др. предприятий;

г) нематериальные ценности (патенты, торговые марки и др.);

д) обязательства предприятия (торговые, бюджетные, кредитные);

е) балансы предприятия  за последний год;

ж) укрупненная номенклатура выпускаемой продукции;

з) среднесписочная численность работников.

  Кроме этих сведений  могут быть предусмотрены и  иные данные, определяемые Госкомимуществом. Последнее утверждает и форму  предоставления необходимых документов.

  По предоставлению  Государственного комитета РФ  по антимонопольной политике  и поддержке новых экономических  структур и его территориальных  органов публикуются сведения  о доле продукции (работ, услуг)  приватизируемого предприятия на  соответствующем товарном рынке.  Эти данные нужны покупателям потому, что Закон РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" от 22 марта 1991 года предусматривает для хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение на рынке определенного товара (если его доля превышает 35%), определенные ограничения, и покупатели таких предприятий должны сознавать возможность применения к ним предусмотренных законом мер.

  Согласно постановлению  Правительства РФ от 14 августа  1992 г. на всех предприятиях  и в организациях независимо  от форм собственности должна  производиться переоценка основных  фондов (средств) по состоянию  на 1 июля 1992 г. Утвержден специальный  порядок проведения переоценки  основных фондов с применением  коэффициента перерасчета балансовой  стоимости в восстановительную  стоимость. В постановлении указано,  что приватизация предприятия  и организаций в соответствии  с Государственной программой  приватизации на 1992 г. осуществлялась  без учета переоценки.

Приобретение предприятий  по конкурсу

  Продажа предприятий  по конкурсу встречается сравнительно  редко, хотя регулирование в  Законе способов приобретения  предприятий начинается со статьи  о конкурсе.

По конкурсу продаются  предприятия, а также имущество (активы) ликвидируемых предприятий в  случаях, когда от покупателей требуется  выполнение определенных условий, устанавливаемых  соответствующим комитетом по управлению имуществом. Такими условиями могут  быть:

* сохранения профиля предприятия  или назначения объекта;

* числа рабочих мест;

* финансирование объектов  социальной сферы;

* необходимые размеры  инвестиции.

Например, в конкурсах, проведенных  при приватизации предприятий в  Нижнем Новгороде, в качестве условий  встречалось сохранение исторического  облика зданий, профиля и др.

Общий порядок проведения конкурса регулируется "Временным  положением о приватизации гос. и муниципальных предприятий в РФ по конкурсу", являющимся приложением №5 к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г. "Об ускорении приватизации гос. и муниципальных предприятий". Следует различать коммерческий конкурс, в том числе с ограниченным числом участников, и некоммерческий инвестиционный конкурс (инвестиционные торги).

1.3.Приобретение предприятий на аукционе

Продажей на аукционе является приобретение гражданами или юридическими лицами в частную собственность  на открытых торгах объектов приватизации в случаях, когда от покупателей  не требуется выполнение каких-либо условий по отношению к объекту  приватизации. При этом право собственности  передается покупателю, который предложил  в ходе торгов максимальную цену. В  настоящее время подавляющее  большинство (70-80%) предприятий торговли, сферы услуг, бытового обслуживания приватизируется путем продажи  их на аукционе.

  Продаже на аукционе  подлежат:

а) предприятия, подразделения  предприятий, выделяемые в самостоятельные  предприятия;

б) оборудование, здания, сооружения, лицензии, др. активы ликвидированных  предприятий и их подразделений;

в) объекты незавершенного строительства;

г) доли, паи, акции акционерных  обществ, создаваемых при преобразовании гос. и муниципальных предприятий. Открытый аукцион проводится, как правило, при продаже активов ликвидированного предприятия, небольших предприятий (с численностью менее 200 человек), акций акционерных обществ.

Решение о приватизации конкретных предприятий принимает соответствующий  комитет по управлению государственным  имуществом, а продавцом на аукционе выступает соответствующий фонд имущества. Последний составляет и публикует информационное сообщение об объекте, предлагаемом для продажи на аукционе не позднее, чем за три недели до объявления даты продажи. В сообщении указываются все основные сведения о реализуемом товаре, в том числе наименование, местонахождение, площадь земельного участка, объем и основная номенклатура выпускаемой продукции, услуг, работ, численность и состав работающих, перечень и оценочная стоимость основных фондов, состояние финансов, запасов материальных ценностей и др. Возможные покупатели могут предварительно за плату (не более 500 руб.) осмотреть и ознакомиться с приватизированным объектом.

В качестве участников аукциона допускаются граждане и юридические  лица, своевременно подавшие заявку, представившие  необходимые документы и внесшие  сумму залога в размере 10% от начальной  цены объекта приватизации. Им выдается билет участника аукциона установленного образца. Другим лицам, желающим только присутствовать на аукционе, продаются  входные билеты. Аукционы могут быть открытыми и закрытыми (закрытый тендер). Проведение закрытого тендера  имеет свои особенности, которые  регулируются правилами Государственного комитета РФ по управлению государственным  имуществом.

Приобретение акций открытых акционерных обществ

Учредителем открытого акционерного общества, создаваемого на основе государственного или муниципального предприятия, является Госкомимущество, его территориальные  агентства или соответствующие  комитеты. Учредитель в соответствии со ст. 34 Закона РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" представляет для регистрации в  Совет народных депутатов по месту  нахождения предприятия решение  о создании акционерного общества, заявление о регистрации, его  устав и свидетельство об оплате государственной пошлины. На этой стадии приватизации выпуск акций является предметом заботы учредителя.

После регистрации акционерного общества комитет по управлению имуществом передает права учредителя и пакет  акций в соответствующий фонд имущества. До момента регистрации  акционерного общества активы и пассивы  предприятия, подразделения принимаются  акционерным обществом.

Последнее становится правопреемником  преобразованного предприятия. Общество выходит из структуры управления соответствующих министерств, ведомств и органов отраслевого управления местной администрации.

Выпуск и регистрация  акций производится в соответствии со специальным Положением о порядке  регистрации выпуска акций акционерных  обществ открытого типа, учрежденных  в процессе приватизации. Для выпуска  акций необходимо представить в  органы Министерства финансов копию  Устава, заявку на регистрацию выпуска  акций с указанием определенных данных или план приватизации (проспект эмиссии), утвержденный Комитетом по управлению имуществом в соответствии с типовым планом приватизации.

Выпуск и регистрация  выпусков акций специализированных инвестиционных фондов приватизации, аккумулирующих приватизационные чеки граждан, осуществляется на основании  специального Положения утвержденного  распоряжением Госкомимущества  России 4 ноября 1992 г.

 

После регистрации выпуска  акций на основе указанных документов в средствах массовой информации публикуется сообщение о выпуске  акций. Часть акций (хозяйственного имущества) распределяется на льготных условиях между членами трудового коллектива и лицами, имеющими право на получение льгот. Остальные акции поступают в открытую продажу.

Фонд имущества продает  акции членам трудового коллектива приватизируемого предприятия на льготных условиях в соответствии с избранным  трудовым коллективом вариантом. Продажа  осуществляется в течение месяца после учреждения акционерного общества. Часть акций может быть внесена  в фонд акционирования работников предприятия - ФАРП или обменена на акции инвестиционных фондов. Реализация акций осуществляется в соответствии с Положением о  продаже акций в процессе приватизации, утвержденный распоряжением Госкомимущества  России в ноябре 1992 г.

Нереализованные акции остаются в распоряжении Российского фонда  Федерального имущества или фондов имущества национально-государственных, национально- и административно-территориальных образований.

Акции, безвозмездно полученные и приобретенные возмездно, могут продаваться акционерами без ограничений.

Средства, поступившие от продажи акций открытых акционерных  обществ, образованных путем преобразования государственных и муниципальных  предприятий, перечисляются покупателями на специальные счета продавцов  объектов приватизации, открываемые  в учреждениях банка по месту  их нахождения, и распределяются затем  в установленном законом порядке.

Выкуп государственного и  муниципального имущества арендным предприятием

Возникновение арендных предприятий  было одной из важных мер радикальной  экономической реформы, начатой  в конце 80-х годов, и одним из первоначальных этапов разгосударствления и коммерциализации государственных  и муниципальных предприятий, предоставления им широкой хозяйственной самостоятельности. Особенностью арендных предприятий является наличие у них двух форм собственности - государственного и муниципального имущества, взятого в аренду, и собственных средств. Выкуп арендным предприятием гос. и муниципального имущества, взятого в аренду, был наиболее распространенным способом приватизации. По сравнению с продажной ценой, образующейся при других способах приватизации, средняя цена при выкупе арендного предприятия примерно в 10 раз ниже, чем при продаже предприятия по конкурсу или на аукционе.

Правовое регулирование  арендных отношений в РФ определялось Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик и  Указом Президента РФ "О регулировании  арендных отношений и приватизации имущества государственных и  муниципальных предприятий, сданного в аренду" от 14 октября 1992 г., а  также другими нормативными актами.

Выкуп государственного и  муниципального имущества арендным предприятием обусловлен:

а) сроком заключения договора аренды;

б) общим положением о  выкупе в договоре;

в) конкретными положениями  о сроках, величине, порядке и  условиях внесения выкупа.

Согласно ст. 15 Закона о  приватизации выкуп гос. и муниципального имущества, сданного в аренду, производится в случаях, если договор аренды с правом выкупа был заключен до вступления в силу Закона. Поскольку официальная публикация Закона в "Российской газете" состоялась 17 июля 1991 г., то, следовательно, Закон имеет в виду договоры, заключенные до 17 июля 1991 г.