Продажа объектов недвижимости

Акт приема-передачи объекта

После того как все предыдущие этапы пройдены — остается последний  шаг — это непосредственная передача объекта одной стороной другой стороне, участвующей в имущественной  сделке. В процессе этой передаче подписывается  двусторонний акт приема-передачи объекта, который завершает совершение имущественной  сделки между сторонами.

Таким образом, можно констатировать, что операции с недвижимостью  — действительно сложный процесс, состоящий из многих этапов, с которыми без дополнительной помощи специалистов, работающих в этой области, справиться не так просто! Самостоятельно пройти весь путь при совершении сделки купли-продажи – от подбора вариантов жилья до момента передачи его новым владельцам – очень сложно. Сбой на каком-либо этапе может привести к краху всего процесса. Любая операция, совершаемая с недвижимостью, требует серьезного подхода со стороны ее участников. Продавцу, кроме желания продать свое имущество, необходимо иметь на него соответствующие правоустанавливающие документы. Также нужно заручиться согласием на проведение сделки всех других собственников, если они имеются. В свою очередь покупатель должен определиться с источниками финансирования данного мероприятия.

Других посмотреть – себя показать

После того как решение  о покупке или продаже жилья  принято, наступает так называемый подготовительный этап. В течение  него участники сделки оценивают  свои возможности и анализируют  текущие предложения на рынке  недвижимости. И продавец, и покупатель должны проявить максимум внимания и  терпения. Нужно учитывать, что предварительные  переговоры и показы объектов могут  занять много времени. Когда продавец и покупатель находят друг друга, они окончательно обо всем договариваются. Но устного соглашения в таком  случае мало.

Покупателю необходимо получить гарантию того, что к намеченному  дню проведения сделки не найдется кто-то, кто будет готов приобрести недвижимость по более высокой цене. Также ему понадобится некоторое  время для того, чтобы подготовиться  к предстоящей сделке – собрать  необходимую сумму денег, проверить  юридическую чистоту приобретаемого объекта недвижимости. Продавцу также  нужны гарантии серьезности намерений  покупателя и время для сбора  всех необходимых для сделки документов. Поэтому при совершении сделок с  недвижимым имуществом участники часто  используют такой инструмент, как  внесение аванса – некоторой денежной суммы, являющейся предоплатой за приобретаемый  объект. Передачу аванса и другие важнейшие  договоренности по предстоящей сделке следует письменно зафиксировать  в предварительном договоре купли-продажи.

Деньги на бочку 

Продавцу жилой недвижимости нужно подготовиться к тому, что  покупатель и его представители  очень тщательно будут проверять  юридическую чистоту предполагаемой сделки. Такая проверка должна исключить  факторы, которые могут впоследствии привести к опротестованию сделки в  судебном порядке. Редкий покупатель может  самостоятельно справиться со столь  непростой задачей. Обеспечить соблюдение и безукоризненную правовую поддержку  всех процедурных вопросов могут  профессиональные риэлторы.

После сбора пакета всех необходимых для совершения сделки документов и справок нужно составить  договор, по которому продаваемая квартира будет отчуждаться в пользу нового собственника. Лучше заранее обговорить, какая стоимость будет указана в договоре – рыночная, по оценке бюро технической инвентаризации или какая-то другая (например, чуть менее 1 млн руб. – в этом заинтересованы собственники, владевшие недвижимостью менее трех лет). Предварительно следует договориться, во-первых, в какой форме будет заключен договор – в нотариальной или простой письменной, и, во-вторых, кто именно возьмет на себя соответствующие расходы по оформлению. Удостоверение договора в простой письменной форме чаще используется при совершении сделки между хорошо знающими друг друга продавцом и покупателем или при перераспределении прав собственности на недвижимость между членами семьи. При оформлении договора ППФ отсутствуют затраты на нотариальную пошлину, в пакет необходимых документов не включена выписка из ЕГРП.

Важнейшим моментом в проведении любой сделки с недвижимостью  является порядок расчетов между  сторонами, который обеспечит соответствующие  гарантии для каждого ее участника. Удобнее всего производить расчеты  через банковскую ячейку. Деньги в  ячейку рекомендуется закладывать  с условием, чтобы при ее открытии обязательно присутствовали не только продавец и покупатель, но и третье лицо. Им при оформлении сделки может  быть банк или любое юридическое  лицо – агент или его представитель, который будет координировать все  действия.

Регистрация прав: ошибка недопустима 

Если предполагается подписание договора у нотариуса, стороны отправляются в нотариальную контору подписывать  и удостоверять договор и прочие документы, которые вслед за этим подаются на регистрацию. Если сделка оформляется в простой письменной форме, а договор и прочие документы  уже готовы, то сразу же после  закладки денег можно подписывать  договор и подавать его на госрегистрацию. Договор обеими сторонами подается прямо на госрегистрацию в специальные окна Управления Федеральной регистрационной службы (УФРС). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности. Процедура проведения государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество и форма свидетельства устанавливаются соответствующими нормативными актами и требуют точности. Любые отступления, несовпадения данных, указанных в предоставляемых на регистрацию документах, по сравнению с данными, отраженными в свидетельстве, могут говорить о технической ошибке и требуют от заявителя и регистрирующего органа ее устранения.

Финальный этап

На этом этапе продавец получает деньги, а покупатель становится собственником недвижимого имущества. Продавец должен внимательно проверить  полученные им после регистрации  документы – они являются его  «пропуском» к деньгам, хранящимся в банковском депозитарии. Он обязан выдать покупателю расписку в получении  денег и передать ему недвижимое имущество. Передача объекта недвижимости фиксируется документально –  составляется акт приемки-передачи. В зависимости от обстоятельств сделки передача жилья может происходить и сразу после подписания договора, и в период проведения процедуры госрегистрации, и после получения покупателем свидетельства о праве собственности.

Покупатель должен получить от продавца документальное подтверждение  всех произведенных с ним расчетов и расписку в том, что в этом отношении у него претензий нет. А также подписать документ, подтверждающий передачу недвижимого имущества. Акт  приемки-передачи является свидетельством полного исполнения условий договора. Уклонение одной из сторон от подписания акта считается отказом от исполнения договора.

Представление акта необходимо и при последующей сделке с  недвижимостью, и при решении  конфликтных ситуаций, которые могут  возникнуть после совершения сделки.

6. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней в Оренбургской области.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней в Оренбургской области проходит в несколько  этапов:

1)консюлтация о порядке,  условиях и сроках проведения  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним, требованиях к  перечню необходимых для регистрации  документов и к их оформлению;

2)Проведение правовой  экспертизы представляемого на  государственную регистрацию комплекта  документов на предмет их соответствия  законодательству, а также проверка  законности сделки;

3)Осуществление проверки  записей в Едином государственном  реестре прав об обременениях  объекта сделки посредством направления  запроса;

4)заказ и получение  необходимых документов при регистрации  недвижимости (экспликации, поэтажный  план, выписки из БТИ, кадастровые  планы и т.д.);

5)нотариальное оформление  копии документов, доверенности, других  документов, необходимых для регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним;

6)составить проект договоров  купли-продажи, мены, аренды и  другие в соответствии с требованиями  законодательства;

7)подготовка документов  для государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним;

8)предоставить информацию  о зарегистрированных правах  на объект недвижимости (собственности,  включая сведения о переходе  права, основания приобретения  права продавцом);

9)разрешение при возникновении  споров и конфликтных ситуаций  по вопросам регистрации сделок  с недвижимым имуществом и  прав на него с органами  государственной власти.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской  Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 07.02.2011)//Собрание  законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410 
2. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 04.06.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594 
3. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. - М., 2005.  
4. Амелина А.Н. Стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Экспертиза, 2007, № 12  
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996  
6. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право, 2005, № 3 
7. Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. -М., 2005.  
8. Илюшина М.Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация // Закон, 2006, № 2. 
9. Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ, 2005, № 1.  
10. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Ось-89, 2001 
11. Кирсанов А.И. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. – М., 2005  
12. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998.  
 

¹ . Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 07.02.2011)//Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410