Типы гостиниц

 

Анализируя деятельность бутик-отелей на более развитых рынках (Лондон, Лос-Анджелес, Нью-Йорк), эксперты выделяют две особенности. Во-первых, так называемый «эффект ореола». Общий имидж и восприятие бутик- и lifestyle-отелей позволяют им продавать  свои номера и оказывать услуги по ценам, сопоставимым с традиционными  отелями класса luxury, хотя операционные затраты часто бывают ниже. Во-вторых, доходы ресторанов и баров таких  отелей могут составлять 40-50% всех доходов  отеля (в сравнении с 20-30% в традиционных отелях). Рестораны и особенно бары, расположенные в стильных и модных местах, которыми являются бутик- и lifestyle-отели, популярны.

Независимые бутик отели

Бутик-отели стали очень  модным направлением в гостиничной  индустрии. Инвесторы хотят их строить, путешественники хотят в них  останавливаться, обозреватели туристических  новостей превозносят их достоинства.

Но насколько они популярны  среди владельцев? Насколько бутик-отели  прибыльны по сравнению с гостиницами  другого класса?

Чтобы ответить на этот вопрос, компания PKF Hospitality Research (PKF-HR) провела  анализ доходов, расходов и прибыльности группы бутик-отелей, предоставивших свою годовую отчетность для ежегодного исследования тенденций в гостиничной  индустрии. В выборке участвовали  только отели, предоставлявшие данные за все годы с 2000 по 2006 (последние  данные доступны).

Для анализа были выбраны  бутик-отели известных марок и  независимые отели. В 2006 году в выбранных  бутик-отелях было в среднем 166 номеров  с заполняемостью 77,3% и средней  стоимостью номера 223,23 доллара. Для  сравнения были взяты независимые  отели в среднем на 244 номера с  заполняемостью 71,8% и средней стоимостью номера 140,84 доллара.

 

Высокие показатели

С 2000 по 2006 год бутик-отели  показывали стабильный рост следующих  показателей: занятость номеров (occupancy), средняя стоимость номера (ADR) и  доходность в расчете на номер (RevPAR). В течение семи лет бутик-отели  достигли повышения доходности в  расчете на номер на 162,6%. Это стало  результатом повышения занятости  на 106,1% и средней стоимости номера на 154,4%.

В 2006 году доход от ресторанной  службы отелей составил 23,5% в общем  доходе. Это ниже, чем показатель в среднем по индустрии – 26,7%. Тем не менее, общий доход бутик-отелей был на рекордные 56,1% выше среднего по США.

Следует отметить, что некоторые  бутик-отели сдают рестораны сторонним  компаниям, что снижает их долю в  общем доходе.

Но и расходы у бутик-отелей выше. С 2000 по 2006 год расходы бутик-отелей были примерно на 55% выше, чем в среднем  по США.

 

Ненадежность

Несмотря на высокие показатели в период с 2000 по 2006 год, доходность этого сегмента сильно меняется от года к году. В благоприятные периоды  бутик-отели достигают рекордных  показателей, но и спад в индустрии  в 2001-2003 годах сильнее на них сказался.

С 2000 по 2003 в среднем по США доходы отелей снизились на 15,1%, а прибыль на 36,2%. У бутик-отелей те же показатели снизились на 25% и 52,9% соответственно.

И наоборот, с 2004 по 2006 год  бутик-отели быстрее восстанавливались  после спада, чем остальная часть  индустрии. Их доходы повысились на 36,6%, а прибыль на целых 75,5%. Восстановление большинства обычных отелей было более постепенным: 26,7% и 45,8% соответственно. Нестабильные показатели бутик-отелей могут быть частично связаны с  их преимущественно городским расположением. Крупнейшие города сильнее других пострадали от спада, но и восстанавливались  быстрее.

 

Окупаемость?

За высокие показатели бутик-отелей приходится расплачиваться их нестабильностью. Стоит ли оно  того?

Первое поколение бутик-отелей имело много схожих характеристик. Они зачастую размещались в исторических зданиях в нескольких кварталах  от делового центра города. Благодаря  налоговым скидкам на восстановление исторических зданий можно было удержать расходы на приемлемом уровне и перенаправить  большую часть средств на дизайн интерьера. Умеренность расходов на строительство наряду с выдающимися  рыночными показателями создают  благоприятные возможности для  возврата инвестиций.

Но в последние годы бутик-отели в основном строились  с нуля и не обладают тем очарованием  старины, которое ассоциируется  с бутик-отелями. Наоборот, они преуспевают  благодаря своей современности, модности, стилю и технологической  оснащенности. В результате затраты  на строительство растут, но уравновешиваются традиционно высокими показателями в этом секторе.

На ближайшие несколько  лет PKF Hospitality Research прогнозирует относительно стабильную ситуацию. Никаких значительных скачков вверх или вниз в гостиничной  индустрии в целом в заполняемости  и тарифах на номера не предвидится. Зная подвижность экономических  показателей бутик-отелей, интересно  будет посмотреть, как они покажут  себя в условиях стабильной ситуации. По мнению PKF-HR, бутик-отели продолжат  демонстрировать высокие показатели, но без сильных отклонений, наблюдавшихся  ранее.

По материалам Hotelnewsresource.com и ProHotel.ru

 

Сетвые бутик отели

Классические европейские  отели существуют более двухсот  лет. За это время гостиничный  сервис вырос в  серьезную бизнес-индустрию  со своими правилами, известными любому постояльцу. Запросы клиентов учитываются  до мелочей, работа с клиентами в  крупных международных сетевых  отелях отлажена до совершенства.

 

Привычное представление  о гостиничном сервисе как  таковом практически полностью  меняет дизайнерский отель, или бутиковый. Классические отели существуют для  того, чтобы удовлетворять клиента. Дизайнерские — чтобы удивлять и  восхищать.

 

Бутиковые гостиницы —  абсолютно американский продукт, возникший  в конце XX века с легкой руки американского  девелопера Иэна Шрегера (Ian Schrager), который  в 1984 году смог сделать из старого  маленького нью-йоркского отеля Morgans нечто особенное. Прошло немногим более  двух десятилетий, с тех пор как  Иэн Шрегер впервые сформулировал  концепцию дизайнерского отеля, и теперь уже отели boutique есть в  основных  крупнейших деловых центрах  планеты, таких как Нью-Йорк, Лондон, Париж, Сидней, Лос-Анджелес. В громадных  мегаполисах, где жизнь кипит 24 часа в сутки, это оазисы покоя и  комфорта.

«Дизайнерские отели —  это в основном отели boutique, — рассказывает  старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. — Такие отели  в отличие от классических ориентированы  на особую публику. Количество номеров  в бутик-отелях, как правило, меньше 100, что является залогом персонального  сервиса и самого пристального внимания к мелочам».

«Основное отличие такого отеля — это его нестандартность», — подтверждает Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства CB Richard Ellis Noble Gibbons. По аналогии с небольшими магазинчиками, где продаются вещи от известных  дизайнеров, эти гостиницы тоже получили наименование «бутик-отели». От скучного однообразия брендовых отелей их отличают творческие идеи и интересные нестандартные решения, реализованные  в дизайне помещений, а также  стиль обслуживания. Существует даже шутка, что отель не является бутиковым, если за стойкой регистрации не стоят  модели, которые вместо привычных  телефонов пользуются наушником.

 

Какой бы концепт ни предпочли  постояльцы — основанный на философии  дзен, экологический, футуристический, индустриальный, морской, в японском или египетском стиле, а может, черно-белой  фотографии, — в дизайнерском отеле  обязательно есть яркая идея. Индивидуальный декор в каждом гостиничном номере.

 

Как считает Елена Гурьянова, руководитель PR-департамента компании «Русские отели», в дизайн привносится  живая атмосфера жилища, что придает  особенный уют «обжитого» пространства. И именно в бутик-отелях присутствует домашняя обстановка, а не холодная уравновешенность и трафаретность  интерьеров стандартных номеров, например, сетевых гостиниц.

По мнению генерального директора Hotel Consulting and Development Group Александра Лесника, рождение и развитие такой концепции  гостиничных услуг прежде всего  связано с перегревом иностранных  рынков предложением и желанием выделиться на общем фоне.

«Бутик-отель имеет совершенно другой угол обзора, — продолжает Марина Усенко. — Вопреки сложившемуся мнению это не влияет на функциональное назначение бутик-отеля. В такой  гостинице может не быть простора, однако вестибюль гостиницы может  быть модным «местом встречи», «гостиной», где встречаются известные люди и просто модники. Например, в Америке  и Западной Европе в бутик-отели  перестраивают старые гостиницы, которые  нельзя радикально видоизменить. Основная идея такого проекта — создание особой атмосферы, легкий шарм и шик  новомодного продукта».

К сожалению, отмечает Станислав  Ивашкевич, бывает так, что дизайнерские изыски отрицательно сказываются на функциональных качествах отеля, и  это большое технологическое  упущение. В первую очередь отель  должен быть комфортным, а уж потом  дизайнерским.

«Недавно я жил в  отеле Kube Hotel в Париже, в котором  для входа в номера используются биометрические технологии, а электричество  в санузле загорается с помощью  фотоэлемента, — рассказывает Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group. — Так вот однажды  я испытал большие сложности  с включением света. Этот пример иллюстрирует скорее недоработки хорошей идеи. Дизайнерский отель должен быть наиболее продуманным, именно в этом и заключается задача профессионального дизайнера».

По мнению Александра Лесника, архитектурные и дизайнерские идеи зачастую напрямую связаны с экономикой отеля. Обычно в такого рода заведениях высока доля площадей для общественного  использования, не приносящих прибыль.

Бутик-отель — новое  явление на рынке гостиничных  услуг, однако нельзя назвать его  просто данью моде. Мода изменчива, а весь современный маркетинг  ориентирован на персонификацию каждого  предложения и индивидуальную работу с потребителем, требования которого только возрастают. Поэтому новый  формат среди всевозможных предложений  рассматривается специалистами  как следующий шаг в развитии отрасли в целом.

Илья Шершнев, поклонник  дизайнерских отелей, пропагандирует эту культуру не только с точки  зрения потребителя, но и в качестве консультанта и девелопера. По его  словам, в компании Swiss Realty Group сейчас разрабатывается несколько проектов отелей boutique в Москве. «Я уверен, —  говорит Илья Шершнев, что дизайнерские отели не столько дань моде, сколько  холодный расчет. Хорошо продуманный  проект небольшой гостиницы, до 70 номеров, в удачном месте позволяет  девелоперу создать добавочную стоимость  не столько за счет дорогих интересных решений, сколько за счет креативных идей».

Вложения в такого рода объекты, по мнению Александра Лесника, на несколько порядков превышают  средние по рынку затраты на строительство  отелей. Вполне естественно, что инвестор стремится компенсировать свои вложения более высокими ценами на услуги в  таких гостиницах, зачастую в несколько  раз отличающимися от стандартного предложения.

В России можно назвать  только два проекта, соответствующие  концепции бутик-отеля — это Golden Apple в Москве и Grand Hotel&SPA Rodina в Сочи.

Как рассказала Guide to Property Елена  Гурьянова, управлением Grand Hotel&SPA Rodina занимается ведущий международный  гостиничный оператор Stein Group, специализирующийся именно на бутик-отелях. Декор номеров  и дизайн мебели Grand Hotel&SPA Rodina выполнены  Сюзанном Лохье и Патриком Брюгманом, придворными декораторами королевы Нидерландов и единственными  дизайнерами Бенилюкса, которые  имеют право на реставрацию и  воссоздание объектов, представляющих историческое и культурное наследие Европы, а теперь и России. Golden Apple управляет российская команда. Автор Golden Apple — российское дизайн-бюро.

Количество номеров в  сочинском отеле в два раза меньше, чем в Москве, притом что  в Сочи есть великолепная парковая территория отеля площадью 15 га —  непозволительная роскошь для Москвы. Таким образом, Grand Hotel&SPA Rodina —  абсолютно камерное клубное заведение, рассчитанное на богатых людей, в  то время как  Golden Apple позиционируется  как открытый для каждого клиента  отель. «Самое важное отличие заключается  в том, что Golden Apple — это бизнес-отель, а Grand Hotel&SPA Rodina имеет курортную  направленность — с собственным  пляжем и SPA-комплексом», — пояснила Елена Гурьянова, добавив, что, несмотря на то что Grand Hotel&SPA Rodina и Golden Apple очень  разные, их объединяет концепция бутик-отеля.

 

Опыт работы сочинского Grand Hotel&SPA Rodina показывает, что спрос  на сервис такого класса на рынке уже  сформирован и пока не удовлетворен. «Безусловно, нет необходимости  в таких объектах в каждом российском городе, но в обеих столицах и  курортных городах испытывается явный недостаток гостиниц бутик-формата», — резюмирует Елена Гурьянова.

По мнению экспертов, в  ближайшие десять лет число отелей boutique  увеличится втрое — прямо  пропорционально их популярности в  мире. Модные клиенты и богатые  искушенные путешественники получат  истинное наслаждение, поселившись  на некоторое время в дизайнерских отелях третьего тысячелетия.