Анализ предложения на рынке коммерческой недвижимости

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Уральский колледж недвижимости и управления при

Уральском институте недвижимости и инвестиций.

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по Экономическому анализу недвижимости

«Анализ предложения  на рынке коммерческой недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнили студенты группы З-32

(Земельно-имущественные  отношения)

Лунина Валентина

 Александр Запивалов 

Василий Куприянов.

 

Проверил: Научный руководитель:

Теляков А.В.

_________________________________

 

 

 

 

г. Екатеринбург 2013 год.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

   Рынок недвижимости составляющий существенную часть в любой капиталистической экономике, практически полностью отсутствовал при социалистическом укладе хозяйства. В России он возродился в ходе рыночных реформ. В результате перестройки отношений собственности на основе приватизации созданы предпосылки на развития рынка недвижимости. Рынок недвижимости – это механизм обеспечивающий взаимодействие физических и юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью ранка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

    Рынок недвижимости  сложная экономическая модель, на  которую оказывает большое количество  внешних и внутренних факторов. Это сырьевые цены на мировых  биржах, состояние экономики стран  сырьевых импортеров, и днежно - кредитная политика банковского сектора в России, и развития строительного сектора, и объемы строительства на отдельных локальных территориях города-района, а так же политические и законодательные изменения.

    Особенность рынка  недвижимости состоит в сохранении  значительной роли государства  даже при сделках с объектами,  находящимися в частной собственности.  Опыт развитии капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

-проведение или контроля  сделок

-зонирование территорий

-архитектурно-строительный  контроль

-лицензирование деятельности  профессиональных субъектов рынка  недвижимости

   Участники рынка- это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения с друг другом с целью осуществления операций с недвижимостью: покупатели, продавцы, арендаторы, арендодатели, кредитные учреждения, заемщики, девелоперы, строители, владельцы, инвесторы.

   Земельные участки,  составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участники земли могу быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположение на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их место создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимости.

  Сегменты рынка недвижимости  на ряду с земельными участками:

-рынок жилья- с подразделением  на городское и загородное  жилье

-Рынок нежилых помещений,  или рынок коммерческой недвижимости- с выделением внутри него рынков, офисов, торговых площадей, складских  помещений и промышленной недвижимости.

  На сегодняшний день  одним из самых успешно развивающихся  направлений в сфере недвижимости  является строительство торговых  центров. Торговые центры на  равнее с бизнес центрами и  рядом др общественных зданий относятся к сегментам коммерческой архитектуры-здания, которые должны приносить прибыль своему владельцу. Этот факт заключает фантазию архитектора строгие рамки - он вынужден в большой степени задумываться не о красоте и эстетической привлекательности строения, а о финансах, которые будут потрачены на проектирование и строительство комплекса.

  Объектом исследования выберем ТРК города Екатеринбурга Комсомолл и проведем сравнительный анализ для потенциального арендатора местоположения. Составим рейтинг на основе открытых УК данных.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Состояние  на рынке коммерческой недвижимости.

   Рынок недвижимости инертен, он не может резко обрушится или взлететь на фондовые индексы, но психология настроений способна менять тренды на рынке даже при отсутствии очевидных внешних и внутренних факторов. Настроение покупателей и продавцов на рыке может меняться достаточно быстро.

  В отличии тенденций  циклов, колебание рынка недвижимости  является следствием взаимодействия  спроса и предложения. Их причиной  является силой из вне. Анализ рынка не имеет дела с колебаниями, а осуществляется в рамках инвестиционных проектов купли-продажи, определение местоположения для размещения местоположения для размещения бизнеса, страхования, входе реконструкции объекта, при определении сегмента застройки и прочие.

  На определенной ступени  развития рынка коммерческой  недвижимости города появились  моллы-торговые центры, расположенные на окраинах города, их небольшая этажность позволяет покупателю перемещаться в удобном горизонтальном пространстве.  Ключевым моментом при создании комфортабельного и востребованного ТРЦ становятся не только его внешний вид, сколько функциональность, зависящая от грамотно составленного                     пула арендаторов, которые в свою очередь определяются правильным выбором одного или нескольких якорных арендаторов.

   Любое строительство  начинается с анализа наилучшего  использования земельного участка,  а если речь идет о таком инвестиционном проекте, как торговый центр то начинать следует с маркетингового исследования региона, города или района, где будет работать будущий ТРЦ. При провидении исследований учитываются аспекты, характеризующие конечных потребителей, рассматривается социально- экономическое положение района, транспортная доступность места, где откроется ТРЦ, прилегающая к магазину территория и ближайшее окружение. Для этого проводятся социологические опросы населении и интервью с потенциальными арендаторами, с целью выявления структуры спроса, а так же степени заинтересованности и намерений тех, кто будет этот спрос удовлетворять.

   Необходимо рассматривать  перспективность проекта с точки  зрения загруженности города, микрорайона,  торговыми площадями. Исходя из  полученных данных, с точностью  определяется ниша, которая востребована, но не присутствует в городе, и формат помещения. Определяется  специфика и направленность ТРЦ- либо, торговая, либо торгово-развлекательная , включая офисную часть или сервис. Важными компонентами, становятся супермаркеты, кинотеатры или универмаги. Приоритеты напрямую связаны с местом расположением будущего объекта.

  При выборе арендаторов  ТРЦ предпочтение отдается наиболее  известным операторам, обладающим  разветвленной сетью магазинов,  широким ассортиментом, профессиональной  маркетинговой политикой.  Не  являясь основными генераторами  дохода, они определяют успех  посещаемость комплекса. Повышение  популярности, и как следствие,  посещаемости торгового центра  увеличивает обороты операторов  торговой галереи, что, в свою  очередь, позитивно влияет на  арендный платеж получаемый владельцем  ТРЦ.

  Принимая во внимание  тот факт, что якорь генерирует  в ТРЦ существенную долю покупательных   потоков, задача владельца привлечь  такого, который будет успешно  функционировать на протяжении  длительного времени, т.е необходимо привлечение качественного якоря(узнаваемый бренд). Получить такого арендатора можно только в случае предоставления ему помещения которое полностью отвечает его технологическим требования. Именно с этой целью, процесс взаимодействия с потенциальным якорным арендаторами ведется на всех стадиях создания ТРЦ, а именно : разработки концепции , проектирования строительства.

   Девелопер, придя в проектное бюро, должен предоставить проектировщикам ряд гтовых документов – планы землеотвода, территории, места расположения участка в масштабах города (или района), планы застройки, красных линий (документы, связанные с формированием проектных ограничений), а также информировать о потенциальных арендаторах и положениях администрации города относительно нового объекта.

Рабочий процесс проектирования торгового  центра подразделяется на несколько основным этапов:

- создание эскизного проекта;

- создание собственного  проектирования;

- разработка рабочего  документа, рабочей документации.

Требования к офисному пространству:

1. Общая площадь
2. Отделка
3. Наличие отдельного хода
4. Этаж
5. Отдельно стоящие, строенные, пристроенные
6. Наличие автостоянки
7. Наличие телефона
8. Наличие охраны

Требования к торговым площадям:

1. Общая площадь
2. Отделка
3. Отдельно стоящие, встроенная, пристроенная
4. Наличие автостоянки
5. Наличие витрины
6. Наличие холодильника
7. Состояние торговой площади и подсобных помещение

Складские помещения:

1. Общая площадь
2. Теплые или холодные склады
3. Наличие подземных путей
4. Наличие охраны
5. Наличие подъемного оборудования
6. Высота помещения
7. Является и склад холодильником

Производственные помещения:

1. Общая площадь
2. Наличие разрешенных мощностей
3. Техническое состояние
4. Наличие подземных путей
5. Наличие вытяжной вентиляции

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.Презентация ТЦ КомсоМОЛЛ.

7 июля в Екатеринбурге состоялась  презентация торгово-развлекательного  комплекса КомсоМОЛЛ. По приглашению инвестиционно - девелоперской компании DVI Холдинг, которая строит, а позднее будет эксплуатировать ТРК, презентацию посетили представители администрации города Екатеринбурга, топ-менеджеры DVI Холдинг, а также журналисты и более 100 представителей фирм-арендаторов. В ходе презентации двум якорным арендаторам – гипермаркет электроники и бытовой техники М.Видео и магазину парфюмерии ЛЭтуаль - были переданы их полностью отделанные торговые помещения.

Четырехэтажный  ТРК общей площадью 67 тыс. кв.м. расположен по адресу ул. Дублер Сибирского тракта, д.2 неподалеку от центра города, на границе  густонаселенных микрорайонов Комсомольский  и Синие камни. ТРК КомсоМОЛЛ спроектирован с учетом опыта ведущих международных девелоперов и дизайнеров. Он предложит посетителям изобилие товаров по доступным ценам, а также широкий ассортимент гастрономических услуг и развлечений. Среди арендаторов торгово-развлекательного комплекса ведущие отечественные ритейлеры, в том числе Карусель, М.Видео и Спортмастер.

ТРК «КомсоМОЛЛ» в Екатеринбурге является одним из самых крупных уральских торгово-развлекательных комплексов, которому присуща уникальная пространственная архитектура. 
Торговый комплекс объединяет в себе более 100 бутиков и магазинов модной одежды, обуви, товаров для дома. К числу якорных арендаторов «КомсоМОЛЛа» в Екатеринбурге относятся гипермаркет Карусель, магазин М.Видео, гипермаркет товаров для дома САШЭ, New Yorker, H&M, Спортмастер, Л’Этуаль и многие другие бренды, которые у всех на слуху. Также в магазинах «КомсоМОЛЛа» можно неплохо развлечься: посетить восьмизальный киноцентр РоликС, способный вместить в себя более чем 2 200 людей одновременно, или инновационный центр развлечений с боулингом, бильярдом и зоной детского досуга. Для тех, кто проголодается, в «КомсоМОЛЛе» всегда открыты несколько ресторанов. Для желающих сбросить лишний вес и пройти оздоровительные процедуры в «КомсоМОЛЛе» Екатеринбурга всегда открыты двери фитнес-клуба «Powerhouse Gym».  
 
«КомсоМОЛЛ» в цифрах 
 
• Общая площадь составляет 67 000 кв.м.  
• Арендная площадь – 41 000 кв.м.  
• Парковка – 1 600 машиномест, 950 из которых размещены в зоне наземной парковки, а 700 – в крытой многоуровневой.  
• Этажность – 4 этажа. 
• Открыт – октябрь 2010 
 
Список якорных арендаторов «КомсоМОЛЛа» в Екатеринбурге: 
• гипермаркет «Карусель»;  
• гипермаркет бытовой техники «М.Видео»; 
• спортивный магазин «Спортмастер»;  
• инновационный развлекательный центр с боулингом; 
• 8-зальный кинотеатр «РоликС»;  
• Супермаркет товаров для дома «САШЭ»; 
• Фитнес «Powerhouse Gym»; 
• фуд-корт на семь концепций. 
 
Торговый комплекс «КомсоМОЛЛ» работает: 
• Магазины, рестораны: каждый день с 10-00 до 22-00.  
• Гипермаркет "Карусель": каждый день с 9-00 до 24-00. 
• Фитнес-центр: будни с 8-00 до 22-00 часов, выходные с 9-00 до 22-00.  
• Киноцентр "РоликС": каждый день с 10-00 до 01-00.

Арендная  ставка 350 – 2000 в год за м.кв. 
Советы от «КомсоМОЛЛА» 
 
На сайте ТРК «КомсоМОЛЛ» можно прочитать полезные советы, связанные с покупкой товаров и продуктов питания. Например, должны ли Вы оплатить товар, который сломался в магазине «КомсоМОЛЛА»? Допустим, этим товаром стала бутылка вина, которую Вы нечаянно задели и она разбилась. Возможно, Вы не хотели покупать это вино, или просто еще не успели оплатить его на кассе. Статья 211 Гражданского кодекса РФ гласит, что порча товара, случившаяся на территории магазина, до момента оплаты приравнивается к риску случайной гибели имущества или его случайному повреждению.  
 
Пока Вы не оплатили товар, весь ущерб берет на себя магазин «КомсоМОЛЛА». Ответственность за случайную гибель или порчу товара переходит на покупателя после оплаты покупки, если другое не предусмотрено договором. 
 
Товар Вы оплатили и принесли домой. Там оказалось, что он некачественен. Как доказать свою претензию? Для начала нужно аккуратно упаковать продукт и инородное тело в целлофан (если это пища) и положить в холодильник. Стоит заручиться показаниями свидетелей, в число которых входят и члены Вашей семьи. Если Вам нанесен физический ущерб, например порезы, нужно зафиксировать повреждения у врача. После этого нужно обратиться в Роспотребнадзор или другую экспертную организацию, где придется составить заявление и отдать товар на экспертизу.  
 
Копия экспертного заключения, товарный чек в случае его сохранности и заявление с просьбой возместить полученный ущерб – вот Ваши орудия, с которыми нужно прийти в магазин «КомсоМОЛЛА». Как правило, все претензии удовлетворяются на месте, но если продавец отказывается от возмещения ущерба, можно обратиться в суд.