Анализ предложения на рынке коммерческой недвижимости

Магазины:  AnnA, befree, Born, Camaieu, Centro, Chester, Co. & Beauty, COLIN’S, Cпортмакси, Daletto, Desigual, Destina, DIVA, Domani, Eyecraft, Game Zone, Gavardo, Gipfel, Glamour, Gloria Jeans, H&M, Henderson, Holstinka, INCITY, Intimissimi, La fantana, Lady Collection, LC Waikiki, Le gobelin, Lindex, Marmalato, Motor, New Yorker, NK woman, O’Stin, Radio Control, Seppala, SERGE, Women'secret, Билайн, Ботинкинъ, Вечерние платья Reach me down, Виола, Гипермаркет Карусель, Гипермаркет товаров для дома "САШЭ", Детский дворик, Евросеть, Интерьерная Лавка, Иператорский Фарфор, Книжнный магазин Буква, Кофейная кантата, Красный куб, Л'Этуаль, Любимчик, М.Видео, Мегафон, Миниатюрная Я, Мир очков, МОНРО, МТС, Пятка Heelys, Сalzedonia, Связной, Спортмастер, Страна Лимония, ТВОЁ, Умные игрушки, Фокус, Хитэк, Эолис, Ювелика, Яшма Золото.

Кафе и рестораны: Cafe BARxat (РоликС), Din Holl, Fastorria (РоликС), Mr Burger, Nico pizza, Subway, Байрам, Баскин Роббинс, Блинофф, Кафе-пекарня Поль бейкери, Кофейня Eywa Glade, Татаке.

Кинотеатр: «РоликС», включает в себя восемь кинозалов, в том числе и формата 3D, общей вместимостью более 2 000 мест

Фитнес-центр: Powerhouse Gym это тренажерный зал, два зала для групповых программ, зона СПА, студия бокса, детский клуб и фитнес-бар.

Услуги: ателье, химчистка-прачечная Посольство чистоты,  Городские зрелищные кассы, Единый расчетный центр, Секундочку, Турагентство Intourist

На территории торгового  центра работает детская комната, где  еженедельно проходят праздники  выходного дня.

Посетители ТРК «КомсоМОЛЛ» могут бесплатно выйти в Интернете через Wi-Fi соединение.

Как добраться: на общественном транспорте (автобусы 60, 27, 76, 45, маршрутные такси 029, 054 и 067), а так же на бесплатных автобусах торгового центра.

Инвесторы: ООО «УралИнвест» (компания группы DVI) и ООО «Кайзер Урал» («Карусель») 
Общий объем инвестиций - 2 миллиарда 800 миллионов рублей 
Управляющая компания: DVI Холдинг 
Застройщик: DVI Холдинг

Екатеринбург – первый город, где открылся этот торговый центр, но руководство не исключает в  скором времени открыть магазины с тем же названием еще в  нескольких городах.

 

Глава 2.1. Финансовый анализ ТРК Комсомолл.

За 2 квартал 2012 года.

Площадь сдаваемая в аренду – 41000 кв.м

Арендная ставка – 2000 руб. за кВ.м.

Недоиспользование – 15%

1)Потенциальный арендный доход (ПАД) составит:

41 000 кв.м * 2000 руб. за кВ.м= 82 000 000 руб.

2)Эффективный арендный  доход составит (ЭАД).

(ПАД – недоиспользование)

41 000 кв.м – 6150 (15%) =34850 кв.м.

6150*2000= 12 300 000 руб.

82 000 000-12 300 000=69 700 000 руб.

Доходы с прочих услуг (реклама и пр.) 825000 руб. мес.

3) Валовый  операционный доход (ВОД) составит:

69 700 000+825 000= 70 525 000.

Чтобы знать чистый операционный доход (ЧОД), нужно знать операционные расходы объекта.

Операционные расходы  объекта включает в себя:

1. Фиксированные расходы- налоги, страховка прочее.
2. Нефиксированные расходы- Ремонт, выплата заработной платы, коммунальные услуги, обслуживание и прочее.
3. Средства на замену- Кровельное покрытие, вентиляция, работы по улучшению безопасности постройки здания и прочее.

Исходя из высше изложенного операционные расходы в конце года могут составить 25% от Валового операционного дохода по объекту и равны – 17 631 250 руб.

ЧОД= 70 525 000-17 631 250=52 893 750 руб/мес.

 

 

Глава 2.2.Зона охвата потенциальных покупателей.

 На карте показан примерный радиус посетителей ТРК Комсомолл.

Не исключено что посетители могут приехать и из других районов  города, поселков и деревень.

ТРК находится буквально  при въезде в город таким образом возможно и посещение туристов и из других городов.

 

 

 

Глава 3. Презентация METRO.

METRO Cash & Carry представлена в 29 странах более 700 центрами мелкооптовой торговли. В 2012 году объем продаж компании достиг около 32 миллиардов евро. Численность сотрудников превысила 120 000 человек по всему миру. METRO Cash & Carry – торговое подразделение METRO GROUP, одной из крупнейших и наиболее интернациональных торговых компаний мира. 
В 2012 году объем продаж METRO GROUP составил около 67 миллиардов евро. Численность сотрудников на данный момент – более 280 000 человек. METRO GROUP представлена около 2 200 торговыми центрами в 32 странах мира.  
  
Эффективность METRO GROUP основывается на прочной позиции торговых подразделений холдинга, оперирующих каждый в своем сегменте рынка: METRO/MAKRO Cash & Carry – международного лидера мелкооптовой торговли, гипермаркетов Real, Media Markt и Saturn – лидеров рынка электроники в Европе, и универмагов Galeria Kaufhof.  
 
Более подробная информация: www.metrogroup.de. 
 
Российское подразделение компании МЕТРО Кэш энд Керри оперирует 68 торговыми центрами в 45 регионах страны. Продажи МЕТРО Кэш энд Керри, Россия за 2011 год составляют 3,422 млрд. евро (рост по сравнению с предыдущим годом – 16,8 %). Количество сотрудников превышает 18 000 человек. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

Развернувшееся  строительство современных деловых  и торговых центров изменило ситуацию на рынке недвижимости уральской  столицы. Рынок выходит на уровень  количественного насыщения. Дефицит  торговых и офисных площадей на сегодняшний  день остался в прошлом. Сегодня  в Екатеринбурге коммерческая недвижимость представлена самыми разными помещениями: здесь есть торговые и офисные помещения конторского фонда, оставшиеся с советских времен, современные бизнес-центры и торговые комплексы, соответствующие классам "А" и "В", и небольшие офисы и магазины, спроектированные в жилых домах.

Новые торговые и офисные здания преобразили  облик Екатеринбурга и привнесли  современные стандарты качества в деловую жизнь города. Представленная в Екатеринбурге коммерческая недвижимость класса "А" и "В" удовлетворяет потребности арендаторов в качественном оборудовании, удобном местоположении, безопасности и комфорте офисных помещений. Здесь есть развлекательные центры, парковки, современные системы охраны и видеонаблюдения, эскалаторы, кафе и рестораны. Уровень и перечень предоставляемых услуг закладывается уже на стадии разработки концепции объекта.

В Екатеринбурге коммерческая недвижимость высокого класса разрабатывается с  учетом множества факторов. Поиск  оптимального проектного решения начинается с анализа экономического состояния  города и района застройки. Разработка концепции объекта начинается с  анализа местоположения и инфраструктуры выбранного района, его престижности, наличия конкурентов, пустующих  экономических ниш, соотношения  спроса и предложения, транспортной доступности и загруженности  автомагистралей. Учитывается наличие  смежных рынков: административных зданий, магазинов, банков, спортивных сооружений, кинотеатров и т.д.

На  рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга  стоимость квадратного метра  достаточно высока. На стоимость недвижимости в этом секторе влияет местоположение, класс объекта, соотношение спроса и предложения. Спрос на качественную коммерческую недвижимость достаточно высок, однако возможно снижение цен  и арендных ставок в связи с  насыщением рынка и кризисом кредитования.

Рынок коммерческой недвижимости Свердловской области активно развивается. Продажа, покупка и

аренда объектов нежилой  недвижимости приобрело массовый характер. Особенности рынка коммерческой

недвижимости таковы, что  баланс спроса и предложения в  ценовом выражении ориентируется  на центры

деловой активности региона, т.е. на крупные населенные пункты. Стоимость  помещений на рынке

коммерческой недвижимости изменяется менее активно, чем на рынке жилья.

В настоящее время на рынке  отсутствует характерная тенденция  роста цен продаж и уровня арендных

ставок. Цены и арендные ставки растут точечно лишь на наиболее привлекательные  объекты в зависимости

от расположения (набирают популярность районы за пределами центральной  зоны в непосредственной

близости от крупных транспортных магистралей), размеров помещения и  его качества.

Также в ходе анализа рынка  выявлена закономерность, что по мере роста удаленности от

Екатеринбурга снижается  количество предложений на продажу  и сдачу в аренду. В отдаленных районах

количество предложений  нежилой недвижимости вообще сокращается  до единичных предложений. Это

подтверждается и анализом предложений по данным местных источников информации.

В рамках данного анализа  населенные пункты Свердловской области  были распределены по ценовым

поясам:

· Города на расстоянии до 50 км от Екатеринбурга;

· Города на расстоянии 50-100 км от Екатеринбурга;

· Города на расстоянии 100-200 км от Екатеринбурга;

· Города на расстоянии 200 - 300 км от Екатеринбурга;

· Города на расстоянии от 300 и свыше км от Екатеринбурга.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы.

- http://www.uralbr.com/uploaded/ru_analitycs_com-realestate_so_2011q2.pdf

- Операции на рынке недвижимости  стр 268-286. Курилов В.А.

- Жилая нежилая недвижимость Екатеринбурга .

- Карта города.

- Официальный сайт Комсомолла.

- Официальный сайт METRO.

- Учебное пособие, курс лекции Телякова А.В.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рейтинг участка  ТРК «Комсомолл».

	Пункт	Вес	Качество	Рейтинг
Подъездные пути	Обочины тротуаров Сторона улицы Расположение углов Медиана/делитель Итого :	7 8 8 7 30	8 8 7 7 30	56 64 56 49 225
Земля	Размер участка Фронтальная длина Почва Конфигурация Дренаж Ландшафт Водоснабжение Канализация Дороги на участке Привлекательность участка Эстетичность Топография Аварийный подъездный путь Пожарная зона Инженерные службы Итого:	9 8 8 9 9 6  10 10 6 9 8 8 8 8 8 9 132	9 9 9 10 10 10 10 10 7 9 8 8 9 9 8 9 144	81 72 72 90 90 60 100 100 42 81 64 64 72 72 64 81 1205
Законодательный	Факторы зонирования Строительные кодексы Ограничения Необходимые разрешения Итого:	8 10 8 8 34	9 8 7 7 31	72 80 56 56 264
Здание	Привлекательность Возраст Состояние Тип Размер Удобства Обзор Службы Конфигурация Парковка Погрузка Нагрузка на площадь Высота потолков Высота нагрузочных платформ Эффективность	7 7 8 8 8 8 8 8 8 9 9 9 9 9   10	8 8 9 9 9 9 9 9 9 10 9 10 10 10   9	56 56 72 72 72 72 72 72 72 90 81 90 90 90   90

Рейтинг участка  ТРК «Комсомолл».

	Часы работы Соотношение здание/участок Положение на участке Безопасность Итого:	10 9 9   10 163	10 9 9   7 172	100 81 81   70 1479
Арендаторы	Платежеспособность Репутация Длительность на рынке Уровень товарооборота Итого:	9 9 9 9 36	10 9 8 8 35	90 81 72 72 315
Управление	Качество и репутация Политика сохранения Арендаторов Итого:	8 9   17	7 8   15	56 72   128
Затраты	Приобретение Улучшения Арендные затраты Функционирование   Итого:	10 10 10 10   40	9 8 10 9   36	90 80 100 90   360
	Итого по участку:	452	463	3976

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание.

Введение

Глава 1. Состояние  на рынке коммерческой недвижимости.

Глава 2.Презентация ТЦ КомсоМОЛЛ.

Глава 2.1. Финансовый анализ ТРК Комсомолл.

Глава 2.2.Зона охвата потенциальных покупателей.

Глава 3. Презентация METRO.

Заключение.

Рейтинг участка  ТРК «Комсомолл».

Список литературы.