Уже само многообразие терминов говорит  об условности таких классификаций  и расплывчатости критериев. Даже верхней  границей “настоящей элиты” и главным  ее критерием опытные риелторы называют дома вместимостью до 10 квартир, до 20, до 30, 35 или 40.

     Правильнее  было бы говорить о категориях высококачественного  жилья, Которые в свою очередь  могут объединяться в отдельные  группы для, например, центра Москвы, окраинных  “зеленых” зон, или ближнего Подмосковья. Из них можно сразу исключить  практически весь многоэтажный эконом – класс и бизнес – класс, даже высокого строительного качества, что бы о некоторых объектах ни говорили и ни писали. Особые группы “элитного”, высококачественного жилья, в том числе многоэтажного, могли бы составлять высококлассные апартаменты для временного проживания и жилье типа студий, уникальных пентхаусов, лофтов и т.п., предназначенное, как правило, для несемейного и бездетного проживания.

     Имеет смысл отдельно говорить о модном дорогостоящем жилье. Это “умный дом”, разного рода стильное и ретро  – жилье. Сюда можно отнести грядущий русский лофт и ему подобное. Хотя говорить о подобии и уникальности, хотя и модных объектах, довольно сложно. Любая экстравагантность в жилье  индивидуальна и имеет право  считаться элитной, если на нее находятся  платежеспособные потребители.

     Другими наиболее распространенными критериями “Элитного дома” являются однородная социальная среда жителей дома (естественно, самая высокопоставленная), особое местоположение в центре Москвы, нахождение дома в престижном квартале, отсутствие социальной инфрастуктуры, наличие  гостевой стоянки, высочайшая степень  безопасности и охраны, автономное инженерное оборудование, использование  только лучших строительных и отделочных материалов. И, наконец, текущая минимальная  цена квадратного метра, которая  в условиях ценового роста последних  лет постоянно смещалась вверх.

     Создается впечатление, что элитные дома в  историческом центре Москвы и за его  пределами принципиально отличаются лишь своими внешними размерами и  ценовым уровнем. Вряд ли это оправдано  изложенными выше принципами уникального  жилья, называемого “элитным”.

     Эти и другие критерии требуют дальнейшего  уточнения по степени влияния  на качество жилья. Ряд компаний причисляют к “элитному жилью” свои пентхаусы, размещенные в домах классом ниже. Окончательная классификация московской “элитки”, видимо, еще впереди, как и само понимание современного элитного жилья для Москвы. Сегодня можно предложить предварительную классификацию московского жилья высшего потребительского качества. Подобные типы жилья могут использоваться и в других, более “скромных” классах жилья, но тогда требования к организации домов, квартир, систем обслуживания и пр. будут соответственно снижаться.

     Основой классификацией и главным типообразующим признаком можно принять число  квартир в доме. Исходя из того, что  идеальный комфорт и престижность проживания предоставляет в своем  потенциале индивидуальный дом на “своей”  территории, можно утверждать, что  рост числа соседей в доме объективно снижает его “элитность”. Предлагаемая градация типа элитного дома по числу  квартир:

А) до 10-15 квартир.

Б) до 40-50 квартир.

В) до 100 квартир.

     Границы типов по этому признаку могут  быть жесткими, так как число квартир  может незначительно колебаться в одинаковых типах по градостроительным  и иным условиям. Кроме того, наличие  определенного количества квартир  в доме еще не гарантирует его  “элитности”, однако создает предпосылки  для создания соответствующего класса и комфорта проживания.

1.3.Социальные  портреты покупателей  элитного жилья

     Мировой финансовый кризис не только скорректировал ценообразование на объекты «элитной недвижимости», но и видоизменил  портрет покупателя дорогих квартир. Перемены связаны как с внешними и социальными факторами, так  и с эмоциональными характеристиками клиентов.

     Сильнее всего изменилась профессиональная деятельность покупателей. Если среди  покупателей элитной недвижимости доля руководителей иностранных  предприятий в докризисный период составляла около 22%, то сейчас только 12%.

     В два раза уменьшилось число покупателей  из сферы шоу-бизнеса – с 14% до 7%. Количество представителей других профессий  среди покупателей элитной недвижимости практически не претерпело изменений: топ-менеджеры крупных компаний составляют порядка 34% (до кризиса – 38%) , собственники высокодоходного  бизнеса - 26% (до кризиса – 25%).

     «Мы видим, что портрет покупателя элитной  недвижимости после кризиса значительно  трансформировался, - говорит директор департамента элитной недвижимости Александр Зиминский. – Не все  граждане с высокими доходами смогли без потерь пережить кризис и как  следствие отложили покупку элитного жилья. Кроме того, некоторые клиенты  ожидают восстановления ипотечного рынка, чтобы воспользоваться кредитом при покупке квартиры. Отмечу, что  помимо внешних и социальных преобразований в портрете покупателя, изменились и требования клиентов к элитному жилью».

     До  кризиса приобретателями элитных  квартир являлись в своем большинстве  люди в возрасте от 32 лет, то сейчас нижний показатель сдвинулся: большинство  обладателей элитного жилья - граждане не моложе 38 лет.

     Семейных  клиентов (83%) сейчас гораздо больше, чем одиноких (17%). Стоит отметить, что в 2007-2008 г.г. соотношение клиентов с семьями и одиноких людей  было иным: порядка 77% к 23%. В значительной доле случаев «элитную недвижимость»  сейчас покупают мужчины - 74% от общего числа сделок. Примерно такой же показатель – 69% мужского контингента  – отмечался и до кризиса.

     Специалисты отмечают, что важные изменения претерпело количество обращений к ипотеке  при покупке «элитной недвижимости». В настоящее время только около 12% дорогого жилья приобретается  с помощью ипотечных кредитов. Тогда как около 2-3 лет назад  к кредиту прибегали порядка 23% клиентов.

     Сейчас  большинство элитных квартир  – около 93% - приобретаются не с  целью инвестиций, а для собственного проживания. Поэтому стало гораздо  больше клиентов, предъявляющих повышенные требования к различным факторам жилья. «Люди больше внимания обращают на детали и индивидуальные характеристики дома, - рассказывает Александр Зиминский. - Многие отказываются от излишней инфраструктуры, выбирают более функциональные планировки. Мы видим также высокую эмоциональную  оценку к архитектуре и качеству строительства».

     «Покупатели элитной недвижимости – очень  образованные люди, они много времени  проводят за рубежом, у них сформировано представление о респектабельной  и комфортной жизни, а также об эстетике жилья, - резюмирует Александр  Зиминский. - Поэтому и требования к качеству элитных квартир у  них особые. Таких людей с высокими доходами, благодаря которым они  способны купить элитное жилье, в  нашей стране примерно 10%. Примерно такой же процент сегодня составляет доля элитного жилья в Москве от всей жилой недвижимости».

     Обязательными условиями при покупке квартиры в настоящее время являются наличие  подземного паркинга в доме, огороженной  территории, охраны и хорошие видовые  характеристики. В случае, когда  покупатели выбирают объекты с ремонтом, они очень тщательно оценивают  его качество. Также к особым предпочтениям  современных покупателей элитной  недвижимости можно отнести расположение квартир в тихом центре, часто - с закрытыми детскими площадками. Это объясняется тем, что около 70% покупателей элитной недвижимости – люди с большими семьями, в которых  не менее двух детей. Им важно, чтобы окна квартиры не выходили на шумные магистрали, а придомовая территория была облагорожена. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2.Элитная жилая  недвижимость Москвы: состояние рынка  и прогноз.

     Развитие  кризиса на рынке элитной недвижимости имеет свои характерные особенности  обусловленные статусом эксклюзивного  товара и складывающейся парадигмой потребления для соответствующих  социальных групп. Основными отличиями  можно назвать следующие тенденции, наблюдаемые в конце 2009- начале 2010 года:

     1. Снижение объёмов нового строительства  и сворачивание развивающихся  проектов имеет место, но не  так масштабно, как в других  секторах. Девелоперы, скорее по  собственной инициативе, чем в  силу вынуждающих обстоятельств,  снизили деловую активность и  занимают выжидательную позицию.  В связи с тем, что многие  проекты разработаны на основе  профессиональных рыночных концепций,  в которых оценены факторы  риска, увеличенные сроки экспозиции, чувствительность проекта к резким  колебаниям ценовых параметров, а также благодаря тому, что  на самых начальных этапах  многие проекты находятся в  состоянии финансовой стабильности, девелоперы не спешат принимать  резкие движения в области  глобального снижения цен и  изменения маркетинговой политики.

     2. Наблюдения за параметрами спроса  в течение всего кризисного  периода и особенно последних  кварталов показывают, что, несмотря  на ранние прогнозы о грядущих  характеристических изменениях  сектора элитной недвижимости  структура спроса не претерпевает  значительных изменений. В частности,  объёмные характеристики потенциального  спроса стабильны и закрытие  года произошло с величинами  сравнимыми с докризисным 2008 годом.  С начала 2010 года активность потенциальных  покупателей в поиске новых  предложений на рынке элитного  жилья увеличилась на 3-4,5% по сравнению  с аналогичными периодами прошлых  лет. В настоящий момент платежеспособный  спрос оценивается на уровне 2-2,1 млрд. долларов, что в целом незначительно ниже объема предложений в течение 1 квартала 2010 года.

     3. Снижение количества сделок связано  с сокращением новых предложений  на первичном рынке и незначительными  скидками по сделкам на вторичном  рынке. Такая ситуация может  привести к кратковременным ценовым  скачкам некоторых проектов элитной  недвижимости в наиболее ликвидных  секторах. Такой характер динамики, скорее всего, будет стимулирован  краткосрочными и среднесрочными  тенденциями в смежных секторах  рынка и динамикой макроэкономических  показателей Запада.

     4. В течение квартала наблюдается  значительное сокращение маркетинговой  активности девелоперов и их  агентов. В начале прошлого  года прогнозировалось, что большинство  девелоперов уйдут от тактики  «скрытых» скидок и перейдут  к прямому активному стимулированию  спроса. Во втором квартале 2009 года  такая тенденция заметно укреплялась.  Однако повсеместное сокращение  издержек в строительном секторе  привело к снижению качества  маркетинговых стратегий и масштабно  уйти от «скрытых» скидок не  удалось. В тоже время, наименее  ликвидные проекты, объекты находящиеся  на стыке элитной и субэлитной  недвижимости, изначально переоцененные  объекты и отдельные квартиры, продемонстрировавшие в течение  прошлого года наибольшие скидки  и открытые маркетинговые схемы  стимулирования сделок, в первом  квартале этого года либо вообще  не изменили своей стоимости,  либо выросли в пределах десятых  процента. Это говорит о том,  что продавцы не адаптированы  к резким и продолжительным  изменениям рынка, а в своих  долгосрочных прогнозах ориентируются  на ожидание положительных трендов  к краткосрочной перспективе  и не анализируют возможные  варианты развития рыночной ситуации.

     5. Сохраняется тенденция последних  кварталов прошлого года в  привязке стоимости квартиры  не только к западным валютам,  но и к рублю. В результате графики изменения цены стали иметь разнонаправленный характер. Период завершения прошлого года характеризовался фиксированием многих цен в рублях. В течение 1 квартала этого года эта тенденция сохраняется, однако, чередование периодов стабильности той или иной валюты привело с периодической смене валюты, в которой закреплена цена. В результате графики изменения средних демонстрировали часто меняющиеся синусоды с периодом 1-4 недели. В большей степени это характерно для рублевых кривых, западные валюты за аналогичные периоды демонстрировали ступенчатый рост. Тенденцией первого квартала текущего года можно назвать более гибкий подход владельцев к «котированию» недвижимости – цена закрепляется за более стабильной валютой, а закрепление цены более осознано использует конъюнктуру валютного рынка. При этом, можно заметить, что разные агенты могут использовать разные валюты для определения цены одного объекта, что с одной стороны стимулирует клиентов, для которых в силу собственных причин выгоднее покупать в рублях, а не в долларах, или наоборот, а с другой стороны вносит некоторую неопределенность в идентификации предложения.