6. Некоторые проекты, которые планировалось  реализовать по традиционной  схеме, будут реализовываться  по схеме закрытых клубных  продаж. В то же время, отмечается  повышающаяся активность специализированных  инвестиционных фондов по поиску  высоколиквидных активов (земельные  участки, проекты на разной  стадии готовности).

     Цены:

     На  протяжении всего квартала укрепилась тенденция разрыва максимальных и минимальных цен продаж и  отклонение максимальных цен от среднего. Это объясняется с одной стороны  инертностью некоторых продавцов (или незначительным влиянием кризиса  на бизнес), с другой стороны значительными  скидками у девелоперов и инвесторов, которые терпят наибольший убыток от кризисных явлений и испытывающих дефицит ликвидности.

     Средняя долларовая динамика изменения цен  на рынке элитной недвижимости за 1 квартал 2010 года составляет около 4%. В  целом рост происходил медленно, по 1,8-1,9 % в январе и марте и со стабилизацией в феврале. Рублевые цены начали год с падения на 1,5 %, а в третьей декаде января- второй декаде февраля отыграли падение  и выросли на 2,5 %. Конец квартала характеризовался падением от достигнутых  цен на уровень конца января на 1,5-1,6%. В среднем такая динамика является трендовой и характеризует  тенденцию на всём рынке элитной  недвижимости.

     Индивидуальные  характеристики отдельных районов  проявляются в динамике, но не в  общем тренде. При этом основные отличия проявились в долларовых кривых, рублевые параметры для всех районов отличаются на 0,5-0,8%. Лидерами устойчивой динамики долларовых цен  стали районы: Тверской (6%), Замоскворечье (6%), Китай город (5,5%), Дорогомиловский (5,7%). Отрицательная динамика цен  в валюте была характерна только для  района Остоженки, и на середину февраля  составляла 1,5%, но в последние недели марта характеризуются возвратом  на уровень цен начала года. 

Выводы  и прогнозы:

     Новые и укрепившиеся тенденции начала текущего года характеризуют общее  состояние рынка элитной недвижимости для всех его участников, как продолжение  тактики выжидания, без активных действий, с подготовкой к различным  сценариям дальнейшего развития событий, разработкой новых стратегий  в рамках низкого рынка, оптимизацией финансовых потоков. Мотивация участников рынка различна, а действия не всегда оптимальны, но в финансовые рамки, которые определяет кризис, диктуют  соответствующие действия. Покупатели изучают ситуацию и пытаются выявить  тренды и их продолжительность, мелкие инвесторы определяются со временем и необходимостью фиксации убытков  и разрабатывают новые агрессивные  стратегии, крупные инвесторы изучают  неликвиды рынка и новые перспективные  проекты, брокеры оптимизируют маркетинговые  стратегии и укрепляют позиции  на рынке.

     Основная  неопределенность для участников рынка  связана с трудностями среднесрочного и долгосрочного прогнозирования  структурных изменений в отрасли  в целом, начиная от градостроительной  и земельной политики города, деловых  процедур связанных с подготовкой  проектов и заканчивая моделями потребления  для различных социальных групп, механизмов и параметров финансирования. Судя по динамике восстановления рынка  на снятие неопределенности и укрепления позитивных тенденций может уйти меньше времени, чем это прогнозировалось в начале кризиса. 
 
 

Глава 3.Сравнительная характеристика рынка элитного жилья. Прогнозирование  и развитие рынка  элитного жилья.

     В разных странах и в разное время  были свои представления об элитном  жилье. Скорее всего, это зависит  от того, какова сама элита. Каков их уклад жизни и какое у них  представление о доме и о том, каким он должен быть. Сегодня   понятие   элитности   жилья  довольно размыто, даже эксперты с точностью  не могут утверждать, какое жилье  можно назвать элитным, а какое  нет.

     Понятие «элитное жилье» зависит также от местных традиций. В Париже, Нью-Йорке, Мадриде, Москве или Петербурге элитным  или не элитным может быть совершенно разное по архитектуре, устройству, месторасположению  жилье. В каждой стране имеется свое представление об элитном жилье.

     США: стремление к простору

     Иностранных инвесторов всегда привлекал рынок  недвижимости США благодаря различным  программам финансирования и развитой системе защиты прав частной собственности. Поэтому неудивительно, что и  в период, когда многие опасаются  новых потрясений на рынке недвижимости, объекты в Мекке роскоши и  богатства – Нью-Йорке – продолжают привлекать иностранных покупателей. Согласно данным «МИЭЛЬ-DPM», к  элитной   недвижимости  на Манхэттене (Нью-Йорк) можно отнести просторные апартаменты  с высокими потолками и отделкой от известных дизайнерских фирм. В  элитных комплексах на Манхэттене, как правило, просторные вестибюли  с дорогой дизайнерской мебелью, также предусмотрена различная  инфраструктура (бассейн, спортзалы, студии йоги, и т.д.) и полным спектром услуг  по управлению.

     Италия: роскошь антиквариата

     Многие  россияне любят Италию. И поэтому  интерес к недвижимости в этой стране не ослабевает. «Рынок  недвижимости  в Италии замечателен тем, что  элитные  объекты можно найти  как в городах, так и на морских  и горнолыжных курортах. Тем не менее, наиболее востребованными среди  покупателей  элитной   недвижимости  традиционно считаются дома на знаменитых тосканских холмах и виллы на озерах Комо, Маджоре и Гарда. Недвижимость Тосканы отличается тем, что роскошь здесь соседствует с простотой и естественностью, сохранностью исторического архитектурного стиля, гармонично вписывающегося в окружающую природу. При этом внутреннее оснащение отреставрированных домов соответствует высочайшим современным стандартам.

     Англия: главное – престиж

     Элитная   недвижимость  Великобритании –  понятие  многогранное. В него может  входить и внешне скромная квартира стоимостью порядка 1 млн. фунтов, находящаяся  в так называемом «золотом квадрате»  Лондона, и замок, который стоит  десятки или сотни миллионов  фунтов и находится в 300 километрах от Лондона. Если речь идет о Лондоне, то здесь, как нигде, важно утверждение «локация, локация и еще раз локация». Поэтому к  элитным  можно отнести районы Белгравия и Мэйфэр, а так же улицы, примыкающие к Гайд-Парку. Есть несколько факторов высокой стоимости таких объектов в этих районах: Во-первых, доступность к деловому центру Лондона, его банкам, биржам, адвокатским конторам. Во-вторых, близость Гайд-Парка, что делает район очень уютным, тихим и экологичным. В - третьих, нельзя сбрасывать со счетов фактор престижности. К данной локации приковано внимание состоятельных кругов всего мира, что делает эту часть Лондона и перспективной, и ликвидной одновременно.

     Испания: с видом на бескрайнее море

     В Испании объекты, называемые «элитными» есть в различных частях страны –  в Мадриде, Барселоне, в Бенидорме, - но, пожалуй, самым респектабельным  и фешенебельным регионом по праву  считается Марбелья, уже давно  снискавшая репутацию одного из самых  дорогих курортов в мире. Примером элитного объекта можно считать знаковый проект в Марбелье, предлагаемый «МИЭЛЬ-DPM» – комплекс из 15 вилл, расположенных на возвышенности, из окон которых открывается захватывающая панорама бескрайних морских просторов. Каждая из них представляет собой здание с собственным придомовым участком, подземным гаражом на 3 автомобиля и охраняемой территорией. Виллы примерно одинаковые по планировке и расположению комнат, исключение составляют размер придомовой территории, а также незначительная разница в количестве спален и ванных комнат. Практически во всех домах предусмотрено 5 комнат, 3 из которых – спальни, а 2 других – комнаты отдыха, которые, при желании, можно переоборудовать в гостевые. В каждом доме располагаются минимум 2 санузла, предусмотрены сауны. На крыше виллы, в так называемой зоне солярия, находятся бассейны площадью 101 кв. м. Продолжением гостиных служат террасы, составляющие единую композиционную зону, при этом площадь одной только террасы превышает 50 кв. м. Общая площадь каждой виллы – 608 кв. м, жилая – 405 кв. м. Уровень отделки соответствует самым взыскательным запросам, управляющая компания готова оказать любой дополнительный набор услуг. Стоимость объекта зависит от размера придомовой территории, конкретного места внутри комплекса и ряда других факторов и составляет от 1 600 000 до 1 750 000 евро.

     Франция: классика Лазурного  Берега

     Элитные и комфортные объекты во Франции  есть во многих частях страны и, прежде всего, на Лазурном берегу – очень  популярном месте отдыха россиян  от суеты больших городов. Например, в Ницце. К  элитной   недвижимости  здесь можно отнести виллы, расположенные  неподалеку от центра города, с большими парками, бассейнами, нередко садами с экзотическими растениями. К престижным районам Ниццы можно отнести Мон Борон. Это место расположено недалеко от центра и морского побережья, и в то же время его отличает спокойствие и уют. Как пример элитного объекта в этом районе можно рассмотреть виллу с жилой площадью 200 кв. м. В доме есть гостиная, четыре спальни и кухня. На территории расположены бассейн, гараж, а также разбит сад. Ее стоимость в настоящий момент составляет 1 480 000 евро.

     Элитность по-питерски

     Рынок престижного жилья в Петербурге развивается по своему собственному сценарию. Традиционно считается, что  элитные квартиры должны находиться в центре города, с прекрасными  видами из окон. Но в северной столице  выбор таких объектов не слишком  большой.

     Дело  в том, что центр города застроен старинными особняками – памятниками  архитектуры, которые находятся  под защитой ЮНЕСКО и местных  комитетов по культуре. Поэтому ни о какой глобальной реконструкции  и, тем более, сносе здания речи идти не может. В итоге большая часть  элитного жилья в центре оказалась  уже раскуплена, предложения появляются нечасто, а новых зданий в этом месте не может быть по определению. Даже если застройщикам удастся найти  участок, не представляющий исторической ценности, то возведённый дом будет  примерно таким же по площади и  этажности, как старый. Тем не менее, купить элитную квартиру в центре Санкт-Петербурга можно.

     Кроме того, что престижное жильё должно находиться в центре, оно ещё предполагает прекрасный вид из окон. Не очень-то приятно рассматривать унылый пустырь  или мрачные подворотни из окон квартиры, купленной за астрономическую сумму. Поэтому элитная недвижимость обычно выходит окнами на Неву, Петропавловскую  крепость, Эрмитаж, соборы, Адмиралтейство или другие памятники архитектуры. Причём за каждую достопримечательность, видимую из окна, риелторы увеличивают цену на несколько процентов.

     Интересно, что питерские квартиры премиум-класса могут находиться в зданиях, которые  вовсе не относятся к разряду  престижных. Ведь элитное жильё, в  большинстве случаев, продаётся  в домах, где раньше были коммуналки. Поначалу шикарные апартаменты соседствовали  с обычными комнатами на лестничной клетке. Потом у питерских риелторов  появилось понятие "элитная парадная", означающее полностью расселённый  подъезд. Но даже если в здании не осталось коммуналок, то окружающий район всё  равно будет социально неоднородным. Рядом с вашим престижным домом  могут находиться такие трущобы, мимо которых даже проходить не очень  приятно. Это характерная питерская  черта недвижимости VIP-класса, присущая только этому городу.

     Классическая  элитная квартира в северной столице  находится в здании дореволюционной  постройки, небольшой численностью (если в нём предусмотрено более  ста квартир, то это уже элитное  общежитие). В доме, конечно же, выполнен капитальный ремонт с заменой  коммуникаций и сохранены старинные  элементы интерьера. Как минимум, в  таком доме есть собственный консьерж, своя коммунальная служба, а территория огорожена и охраняется. К каждому  элитному зданию оборудован подъезд  транспорта и иногда - собственная  парковка (большая проблема для всего  города в целом).

     Если  вас не привлекает исторический центр  города, в Санкт-Петербурге есть ещё  и целые элитные кварталы, расположенные  на окраинах города. Они появились  относительно недавно, но уже с удовольствием  раскупаются местными жителями и  зарубежными инвесторами. В таких  районах уровень сервиса и  возможности более развиты, чем  в дореволюционных домах. К тому же, вам гарантировано окружение  соседями такого же социального уровня.

     Зато  московские покупатели элитного жилья  предъявляют, пожалуй, самые высокие  требования в мире. Им непременно нужен  капитальный евроремонт, огромная жилплощадь, собственный комплекс услуг в  доме, охрана, развитая инфраструктура.

     Рынок элитного жилья в Москве начал  активно развиваться чуть более 10 лет назад, когда стали появляться дома, которые принципиально отличались от существующего и строящегося в тот период жилого фонда. На протяжении истории развития рынка происходило не только изменение требований покупателей и характеристик элитных домов, но и существенное изменение ценовых показателей. За 11 лет развития рынка под воздействием различных факторов цены на элитное жилье выросли в 4,5 раза: с $ 4 400 за кв. м в 1998 г. до $30 000 за кв. м в конце 2010 г.

     При этом рынок элитной недвижимости демонстрирует большую устойчивость к продолжающему господствовать финансовому кризису: так, если первичный  рынок в Москве в целом снизился в сентябре-декабре 2009 г. на 8%, то элитные новостройки за этот же период потеряли чуть более 2%.  Мировой и российский (1998 г.) опыт кризисов свидетельствует, что это не случайность и не временное явление - за устойчивостью элитного сегмента стоят фундаментальные факторы. Так, по итогам кризиса 1998 г. элитный сегмент потерял в цене 33%, а новостройки Москвы в целом - 45%.

     Подобная  устойчивость элитного сегмента связана  со спецификой самого продукта: элитное  жилье - ограниченный эксклюзивный товар, и спрос на него всегда стабилен. Сегменты эконом и бизнес, в отличие  от элитного сегмента, более зависимы от заемных ресурсов, как с точки  зрения ипотечного кредитования, так  и с точки зрения  проектного финансирования, и потому они более  уязвимы в текущей рыночной ситуации. Основным же фактором, влияющим негативно  на элитный рынок недвижимости, является общая нестабильная ситуация в стране, которая может подтолкнуть потенциальных  покупателей занять выжидательную  позицию.