Анализ рынка недвижимости муниципии Кишинэу за период 2009-2010 гг

     Чтобы справиться с проблемами, возникшими на рынке недвижимости, выделим  ряд мер для оздоровления данного  рынка. Среди мер можно выделить:

1. Повышение спроса на новое жилье. Цель на данный момент кажется фантастической. Но это только на первый взгляд. Для повышения спроса должна функционировать ипотека. До сих пор практически все строительные компании работали по принципу взносов. В то же время банковские продукты из-за сроков были неподъемны даже для граждан с неплохими доходами. Банки не готовы выдавать долгосрочные кредиты для ипотеки в наших условиях. Банкиров тоже можно понять. Риск – благородное дело, но только не в банковской сфере. Поэтому ипотека практически не функционировала. Государство должно включиться в процесс и выступить гарантом. При финансовом участии государства в Фонде риска коммерческим банкам будет спокойнее. Они будут готовы продлить срок ипотеки и, возможно, даже снизить ставки;

2. Продление сроков кредитования и снижение процентных ставок. Председатель Патронатной федерации  строителей говорит: «Банки выделяют кредит сроком на два года. За это время  мы только подготавливаем разрешительные документы, а уже необходимо возвращать деньги. Еще два года уходит на возведение, два – подъездного дома. Поэтому  кредит должен выдаваться не менее  чем на пять для экономических  агентов. Оптимальная ставка, которую. Бы смогли «потянуть» строители – в пределах 10% годовых в леях. Выше – уж очень обременительно»;

3. Изменение условий выплаты НДС и лояльное отношение налоговых органов. Выплата  НДС должна осуществляться лишь после  продажи квартиры, а не после выполненного объема работ. Так считают застройщики. С оплатой налогов тоже несладко. При первом же требовании налогового органа либо другого кредитора без  особых разбирательств застройщика  лишают доступа к его деньгам. Блокирование счетов стало для них  настоящим стихийным бедствием. Застройщика, словно зверя, загоняют в  угол;

4. Изменение нормативной базы. Необходимо принять  закон о социальном жилье. Требуют  изменений Закон о порядке  выдачи разрешений, Закон о качестве строительных работ. Что касается последнего документа, то в нем требуется  пересмотреть требования к «белому  варианту».

Павел Каба отмечает: «Строителю выгодно выполнить весь объем работ. Но в нынешних условиях нужно предоставить покупателю выбор или позволить завершить строительство своего жилья «под ключ» за свой счет. Он вправе сам установить внутренние двери, покрыть пол, выполнить отделку стен. Сейчас у покупателя не так много средств. Застройщики должны пойти ему на уступки. Строительство дома не должно превращаться в хаос, но «белый вариант» должен быть разрешен». Особого внимания требует Закон № 913 о кондоминиуме в жилищном фонде. Согласно ему, жильцы дома должны объединиться в ассоциацию и создать кондоминиум, к которому дом перешел бы в баланс. Та же ассоциация должна заключить контракты с поставщиками коммунальных услуг. На практике все происходит совершенно иначе. Построенный дом заселяется постепенно. Жильцы отказываются создавать ассоциацию. Дома остаются на балансе строительных компаний. Застройщики заключают контракты с коммунальными службами. Тарифы для экономических агентов и для жильцов разительно отличаются. Для первых они существенно выше. Конечно, разница ложится на плечи жильцов. «Это бомба замедленного действия, - объясняют застройщики. – И рано или поздно она взорвется сотнями судебных разбирательств».

5. Внедрение социальных программ. В качестве одной из форм застройщики предлагают государству выкупать у них квартиры, и распределять их среди бюджетников. Жилье бы оставалось в собственности государства, в то же время бюджетники ежегодно выплачивали в казну символическую плату и имели бы возможность выкупа квартиры в течение 10-15 лет.

     Укрепление  доверия банковской системы к  строительным компаниям. Кризис в строительном секторе является не просто кризисом ликвидности, но и кризисом доверия. Коммерческие банки, которые в предыдущие годы активно финансировали проекты, связанные с недвижимостью, стали  крайне сдержанными при кредитовании данного сектора в результате обнаружения определенных схем неэффективного использования кредитных ресурсов. При этом, откладывание сдачи в эксплуатацию многочисленных жилых домов серьезно подорвало доверие всего населения к компаниям, работающим в сфере девелопмента недвижимости. Данный вопрос можно решить, если компании недвижимости направят всю имеющуюся ликвидность в проекты, связанные с недвижимостью, с высоким коэффициентом завершенности (70-80%). Этот шаг смог бы разморозить часть строительных объектов и, соответственно, начало процесса сдачи в эксплуатацию повысило бы как доверие коммерческих банков, так и населения.

     В заключении, при проведение государственной политики, направленной на восстановление строительной отрасли, очень важно иметь в виду тот факт, что очаг кризиса носит системный характер, так как обусловлен неэффективным управлением ресурсами компаний и неэффективной институциональной базой, а экономический кризис лишь подчеркнул это недостатки. Как следствие, большинство мер, которые вызваны дать новый толчок развитию отрасли, носят институциональный характер и, соответственно, не предполагают существенных затрат. Они должны вытекать из нынешних бюджетных ограничений и из необходимости ремоделирования сложившейся в последние годы парадигмы развития отрасли, которая основывалась скорее на обилии производственных факторов (природные ресурсы, рабочая сила, земля), а не на эффективности их использования. Стимулирование доступа более широкого сегмента населения к недвижимости путем внедрения жизнеспособных механизмов ипотечного кредитования должно стать ключевой целью политики восстановления строительной отрасли. Таким образом, основным катализатором роста данной отрасли должен стать катализатор внутреннего плана, которого легче контролировать, отслеживать и предвидеть, чем внешний катализатор роста, какими являются денежные переводы. 

Заключение

     Обобщив все вышеизложенное можно сделать  несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами  недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и так далее). Происходящие в Республике Молдова процессы перехода к рыночной модели экономики возродили  права частной собственности  и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка  владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

     Итак, вывода на основе проделанной работы:

     Рынок недвижимости -  это безусловно, важная часть рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50% мирового богатства.

     Рынок недвижимости в целом – очень  большая и сложная система, для  понимания и изучения которой  необходимы его структуризация и  классификация. Рынок жилых помещений (квартир и комнат) – сегодня  наиболее развитый сектор рынка недвижимости.

     В настоящее время развитие рынка  недвижимости в Молдове отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, необоснованная приватизация, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

     Рынок недвижимости развивается не по всем направлениям одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах, сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита.

     Таким образом, следует отметить, что эффективное  совершенствование экономики недвижимости в условиях современной Молдовы  – это перспективное направление  и его необходимо изучать, используя  отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Данная  работа расширила как теоретические  знания в области недвижимости, так  и практические, которые, несомненно, пригодятся нам в нашей будущей  профессиональной деятельности. 

Список  Литературы

1. Гражданский кодекс Э 1107-XV от 6 июня 2002г.; (Официальный монитор Республики Молдова, 2002г., Э 82-86, ст.661);
2. Закон «О защите прав потребителей» Э 105-XV от 13 марта 2003г., Э 126-131, ст. 507
3. Закон «О кадастре недвижимого имущества» №1543-XIII от 25 февраля 1998 года, Monitorul Oficial №44-46 от 21 мая 1998 года
4. Законопроект «Об ипотеке» разработан министерством экономики и торговли республики РМ.
5. Виноградов Д.В. «Экономика недвижимости», учебное пособие.
6. Озеров Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости». СПб.: Издательство «Микс», 2003-422с.
7. Операции с недвижимостью. Петрушина В., Бойцова М.-Х.: Фактор, 2006-632с.
8. «Основы рынка недвижимости» А.П. Левицкая, 2008г..
9. Управление портфелем недвижимости: учебное пособие для вузов/ проф. С.Г. Беляев. – М. 1998.

10.Ежемесячный  научно-консультационный журнал  в области менеджмента «Fin-Consultant» №3 /2010.

11.Журнал  Business Class (сентябрь 2010) Андрей Галан.

12.Экономическое  обозрение «Логос-Пресс» Татьяна  Глазова.

13. http://www.analytique.md/

14. http://www.businessclass.md/

15. http://www.casa-ta.info/

16. http://www.cnc.md/

17. http://www.irn.ru/

18. http://www.lara.md

19. http://www.nikamobil.md/

20. http://www.novostroy.md/