Формирование
локального рынка
жилья в социально
экономической системе
региона
Щетинин
В.Ю, студент 4 курс РГБ
Российский
государственный торгово - экономический
университет
В
настоящей работе проведен анализ имеющихся
трактовок понятия «локальный рынок жилья»
и в связи с этим сформулирована авторская
точка зрения. Также в работе рассматриваются
функции и структура локального рынка
жилья и его роль в социально-экономической
системе региона.
Одним из основных направлений развития
социально-экономической системы региона
выступает исследование локальных рынков
товаров и услуг, в том числе рынка жилья.
Исследование данного рынка на местном
уровне позволяет выявить проблемные
моменты в его развитии. Несмотря на то,
что существует множество трактовок, необходимо
определить что же такое «локальный рынок
жилья».
По мнению, Чубарова И.А. локальный
рынок жилья – «это рынок
жилья, ограниченный территорией
муниципального образования и
характеризующийся качественными
характеристиками представленного
жилья, ценами, конъюнктурой, спросом
и предложением жилья, сложившейся
рыночной инфраструктурой» [5].
Считаем что необходимо разграничивать
понятия «рынок жилья» и «локальный рынок
жилья», поскольку локальный рынок жилья
выступает одной из разновидностей рынка
жилья в территориальном аспекте, он функционирует
в рамках территориального пространства
городского, регионального и национального
рынков.
Другой ученый Теляков А.В.
трактует локальный рынок жилья
как «взаимосвязанную систему
рыночных механизмов, обеспечивающих
передачу прав, создание, эксплуатацию
и финансирование объектов жилой
недвижимости, неразрывно связанных
с землей, на территории, географические
границы которой лежат в пределах
муниципального образования или
охватывают его часть» [4].
Таким образом, Теляков А.В.
раскрывает понятие «локальный
рынок жилья» основываясь на
функциональном и территориальном
подходе.
Функциональный подход раскрывается
на основе рассмотрения пространства
землепользования в структуре
рынка недвижимости, а сущность
территориального – посредствам
сегментирования по географическому
фактору, позволяющему локализовать
рынок жилья до уровня микрорайона
крупного города.
На наш взгляд, подход в котором
каждый район города рассматривается
как отдельный рынок, не является
целесообразным, поскольку в этом
случае появляется информационное
искажение и такая маленькая
единица не может быть общим
показателей в системе локального
жилищного рынка.
Рынок жилья даже муниципального
образования функционирует в
рамках единого правового поля
в независимости от их территориального
разграничения. При этом необходимо
отметить, что в соответствии
со статей 72 Конституции РФ вопросы
жилищного законодательства отнесены
к совместному ведению Российской
Федерацией и ее субъектами [1].
Принятие нормативно-правовых актов,
регулирующих вопросы, установления
порядка распоряжения муниципальным
жилищным фондом, введения городских
налогов, сборов, связанных с содержанием
и благоустройством жилищного
фона, отнесены в соответствии
с законодательством к компетенции
органов местного самоуправления.
Рассматривая цели развития рынка жилья
в системе целей социально-экономического
развития региона (рисунок 1) необходимо
отметить, что целью развития исследуемого
рынка является повышение качества жизни
населения, а также создание условий для
воспроизводства населения, достижения
сбалансированности в развитии национальной
и региональной экономики за счет сокращения
существующих межтерриториальных различий
в уровне жилищной обеспеченности граждан.
Рисунок
1 – Цели развития рынка жилья
в системе целей социально-экономического
развития региона
В результате сравнительного
анализа дискуссии по теоретико-методологическим
основам развития жилищного рынка
мы пришли к выводу, что локальный
рынок жилья необходимо определить
с позиции развития социально-экономической
системы региона.
Таким образом, локальный рынок
жилья представляет собой рыночную
систему экономических отношений,
посредствам которой на основе
сбалансированного спроса и предложения
на территории определенного
муниципального образования в
рамках единого правового поля
осуществляется передача прав
собственности, способствующая социально-экономическому
развитию региона в целом и
жилищно-строительной отрасли в
частности.
Рынок жилья имеет огромное
влияние на развитие экономического
сектора не только региона,
но и страны в целом. В
этой связи необходимо рассмотреть
функции, присущие рынку жилья.
Катаева Ю.В. на жилищном рынке
региона выделяет следующие функции:
экономическая, инвестиционная, социальная,
стимулирующая, информационная, санирующая
и регулятивно-корректирующая [2]. На
наш взгляд, в данном перечне функций не
хватает еще одной – контрольно-регулирующей
(рисунок 2).
Экономическая функция позволяет
создавать новый жилой фонд, развивать
инфраструктуру, производить строительные
материалы на региональном рынке,
что в конечном итоге оказывает
влияние на валовый региональный
продукт, формирование налоговой базы
и налоговых доходов бюджета.
Инвестиционная функция призвана
сохранять и увеличивать стоимость
инвестированного в жилищное
строительство капитала, и способствовать
обновлению производственной базы
строительных компаний.
Социальная функция направлена
на создание соответствующих
объектов социальной инфраструктуры
(детские сады, больницы), создание
и обновление объектов инженерно-коммунальной
инфраструктуры (водопроводные, канализационные,
газовые, тепловые сети), обеспечение
занятости населения, и как
следствие стимулирование рождаемости.
Стимулирующая функция мотивирует
к использованию новых строительных
технологий, материалов, конструкций,
для более качественного, быстрого
и менее затратного строительства.
Информационная функция предполагает
генерацию и передачу информации
о планируемых строительных проектах,
об институциональной структуре
рынка.
Санирующая функция - мониторинг
неэффективных строительных компаний,
и как следствие повышение
конкурентоспособности на строительном
рынке и уменьшение количества
объектов отнесенных к незавершенному
строительству, то есть «очистка»
рынка от неконкурентоспособных
участников.
Контрольно-регулирующая функция,
по нашему мнению, должна способствовать
эффективному использованию имеющихся
земельных участков, формировать
эффективную структуру строительной
деятельности и балансировать
спрос и предложение на рынке
недвижимости, данная функция аккумулирует
в себе выше перечисленные
функции.
Изучение влияния локального
рынка жилья на социально-экономическую
систему региона особенно актуально
во время становления рынка
после мирового финансового кризиса
2008 года, так как именно жилищный
рынок наряду с дорожным строительством
и общественными работами способствовали
выходу США из великой экономической
депрессии 30-х годов.
Необходимо
рассматривать структуру локального рынка
как совокупность жилого фонда на первичном
и вторичном рынках, на который непосредственно
оказывают влияние строительная, обслуживающая,
информационная, регулирующая инфраструктуры
и инвесторы (рисунок 3).
Рисунок
2 – Функции рынка жилья в
экономике региона
Рисунок
3 – Структура локального рынка
жилья
На
сегодняшний день рынок жилья
не обеспечен в полной мере соответствующими
финансов-кредитными инструментами, поэтому
как правило капитал в недвиимость направляют:
- институциональные
инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые
компании);
- физические
лица, желающие получить жилой объект
для потребительского использования;
- юридические
лица, хозяйствующие в различных отраслях
экономики [3].
В
качестве инвесторов на локальном рынке
жилья рассматриваются:
- органы,
уполномоченные управлять государствен¬ным
и муниципальным имуществом или имущественными
правами;
- граждане;
- предприятия
и другие юридические лица;
- иностранные
физические и юридические лица, целые
государства и международные организации;государство,
по средствам осуществления национальных
проектов.
Экстраполируя
сложившуюся ситуацию хотим отметить,
что наиболее доступными формами привлечение
финансовых ресурсов на жилищный рынок
являются:
- долевое
участие в строительстве;
- выпуск
ценных бумаг для привлечения инвесторов;
- краткосрочное
банковское кредитование;
- ипотечное
кредитование.
На региональном рынке остро
ощущается дисбаланс спроса и
предложения жилья, и хотя постоянный
рост цен способствует увеличению
объемов ввода жилья, рынок
в свою очередь переориентируется
на более высокодоходные группы
населения. В конечном итоге
только 20 % граждан имеют возможность
приобрести жилплощадь за счет
собственных и заемных средств.
На сегодняшний день рынок
жилья выступает в роли «социального
стабилизатора» и требует особого
внимания со стороны государства.
В последние годы аспекту государственного
регулирования жилищной сферы
уделяется все больше внимания:
совершенствуется законодательство,
регулирующее рынок жилья, правительство
стало уделять больше внимания
вопросу обеспечения жильем малообеспеченных
слоев населения, реализуются
программы поддержки малого бизнеса
(в т.ч. в строительной отрасли)
и т.д.
Развитие
рынка жилья можно охарактеризовать
по критерию размерности использую
следующие показатели:
- абсолютные
(имеющие размерность): рубли или доллары
(цена), квадратные метры (площадь объекта,
площадь введенных в строй
объектов),
штуки (объем спроса, предложения, сделок),
дни (время экспозиции) и т.д.
- относительные
(безмерные): доли от целого – проценты
или доли единицы (структура предложения,
спроса, сделок, жилого фонда, цен; индексы,
характеризующие изменение абсолютных
показателей во времени.
В настоящее время основными
показателями развития жилищной
сферы считается объем ежегодного
ввода нового жилья в эксплуатацию
и доступность жилья для граждан.
С точки зрения обеспеченности
населения жильем, показатели можно
разделить на три группы: показатели
изменения объема жилья, показатели
изменения стоимости жилья и
показатели доступности жилья.
В предложенной нами классификации
выделены те группы критериев,
на которые органам государственной
власти целесообразно ориентироваться
в первую очередь для принятия
решения о мерах регулирования.
К группе показателей изменения
объема жилья относят: ввод
в действие жилых домов (площадь,
количество); число вводимых в
эксплуатацию квартир (площадь,
количество, структура); структура жилого
фонда (городское/загородное, индивидуальные/многоквартирные);
объем жилья на 1 человека (показатель
обеспеченности жильем).