Формы продаж на рынке жилой недвижимости

Формы продаж на рынке  жилой недвижимости

Продажа государственной  и муниципальной жилой площади  на коммерческой основе осуществляется с целью привлечения денежных средств граждан и юридических лиц.

Продажа государственного и  муниципального жилья на коммерческой основе осуществляется по ценам 1 кв. м  общей жилой площади, устанавливаемым  межведомственной комиссией на основе анализа состояния рынка. Корректировка  цен на отдельные объекты продажи  может осуществляться, исходя из хода реализации жилой площади, а также  с учетом необходимости решения  социальных и других вопросов жителей  Москвы и Московской области.

Цена 1 кв. м может быть снижена на квартиры:

- с низкой ликвидностью;

- на которые имеются  заключения о наличии дефектов  и(или) строительных недоделок, снижающие потребительские свойства и качество жилья;

- приобретаемые оптом.

Для активизации процесса продажи на коммерческой основе жилья  применяются различные формы  продаж.

Оптовая продажа жилой  площади юридическим лицам. Под  оптовой продажей понимается приобретение юридическими лицами квартир, общая  жилая площадь которых составляет не менее 1000 кв. м. Снижение цены 1 кв. м  общей жилой площади при оптовой  сделке осуществляется в зависимости  от качественных и количественных характеристик  реализуемого жилья. Сроки оплаты по оптовым сделкам определяются с  учетом объема приобретаемого жилья  и размера предоставляемой скидки.

Продажа квартир в строящихся домах с рассрочкой платежа на весь период строительства объекта  осуществляется на условиях внесения покупателем первоначального взноса в размере 30% от стоимости квартиры. Оставшаяся сумма в размере 70% фиксируется  в условных денежных единицах, выплачивается  покупателем в рублевом эквиваленте  ежемесячно равномерными платежами  в течение срока предоставленной  рассрочки.

Продажа квартир в домах, оконченных строительством и принятых актом Государственной комиссии, осуществляется на условиях первичной  оплаты 50% от стоимости квартиры. Оставшиеся 50% стоимости жилья фиксируются в условных единицах, учитываются в рублевом эквиваленте ежемесячно равномерными платежами в течение срока предоставляемой рассрочки. На время рассрочки покупатель пользуется жилым помещением на условиях, установленных договором.

Проводятся операции мены квартир, подлежащих продаже, с зачетом  стоимости жилой площади, принадлежащей  покупателю на праве собственности, с доплатой либо без таковой.

Кроме вариантов реализации жилья, предусмотренных данным Положением, имеются другие формы продаж жилых  помещений. Рассмотрим их.

Приобретение квартиры путем  накопления на вкладе. Позволяет на основании действующего законодательства создать условия для участия  населения в коммерческом предприятии, осуществляющим инвестиционную деятельность при строительстве многоэтажны  домов, и получать при этом доли в  прибыли, а также путем целевого накопления денежных средств использовать их на улучшение своих жилищных условий. Появилась возможность формировать  инвестиционную программу под заказ  на 5 — 10 лет, под заказ вкладчиков коммандитного товарищества.

Товариществом на вере (коммандитным товариществом) признается товарищество, в котором наряду с участниками, осуществляющими от имени товарищества предпринимательскую деятельность и отвечающими по обязательствам товарищества своим имуществом (полными  товарищами), имеется один или несколько  участников-вкладчиков (коммандитистов), которые несут риск убытков, связанных  с деятельностью товарищества, в  пределах сумм внесенных ими вкладов  и не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности.

Вкладчик товарищества на вере обязан внести вклад в складочный капитал.

Коммандитное товарищество образуется с целью реализации новых  форм взаимодействия индустриально-строительного  комплекса с конечными потребителями  жилья и создания дополнительных условий по привлечению финансовых ресурсов населения в осуществление  процесса строительства жилых домов, а также получения прибыли.

Участие в коммандитном товариществе предоставляет вкладчику следующие  преимущества:

во-первых, внесенные вкладчиков денежные средства номини-руются в долл. США, что позволяет уберечь их от инфляции;

во-вторых, по окончании финансового  года и по результатам финансово-хозяйственной  деятельности коммандитного товарищества вкладчик имеет право на получение  дивидендов, начисленных на сумму  вклада. Начисление дивидендов производится на рублевые суммы в соответствии со сроками их внесения в течение  года. Начисленные дивиденды могут  быть получены вкладчиком в денежной форме либо капитализированы к сумме  вклада;

в-третьих, постоянно пополняя сумму вклада, вкладчик имеет возможность  получить скидки, а также реально  накопить достаточную сумму для  улучшения своих жилищных условий.

Скидки при покупке  квартиры возможны на следующих условиях накопления вкладов:

1-й год - 3%;

2-й « - 3,5%;

3-й « - 5%;

в последующие годы —  увеличение на 1%, но не более 17,5%.

Аренда с правом выкупа жилых помещений. Положение [6] определяет порядок и условия предоставления юридическим лицам в аренду с  правом выкупа жилых помещений, находящихся  в собственности Москвы и предназначенных  для продажи.

Аренда с правом выкупа жилых помещений представляет собой  основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями, а также распоряжение ими после  внесения полной выкупной стоимости  и оформления права собственности  на них в соответствии с действующим  законодательством.

Договор аренды с правом выкупа — это соглашение, по которому арендодатель передает арендатору жилое  помещение без ограничения его  размеров за договорную плату во временное  владение и пользование для проживания граждан до внесения всей выкупной стоимости и оформления права  собственности, а арендатор обязуется  использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Объектом договора аренды с правом выкупа жилых помещений  может быть изолированное жилое  помещение, пригодное для проживания, благоустроенное применительно  к условиям Москвы, отвечающее санитарным и техническим нормам, а также  находящееся в доме, не подлежащем включению в план капитального ремонта  по решению правительства Москвы к моменту заключения договора аренды с правом выкупа.

Договор аренды с правом выкупа заключается, как правило, на 5 лет.

Согласно данному Положению  в договоре аренды с правом выкупа выкупная стоимость жилого помещения  на момент заключения договора выражается в конкретной сумме, равной фактической  стоимости строительства по данным, устанавливаемым уполномоченным государственным  органом с учетом места расположения и технических характеристик  дома и жилого помещения

Окончательная выкупная стоимость  жилого помещения определяется, исходя из действительной стоимости строительства 1 кв. м общей площади на момент окончания срока действия договора аренды с правом выкупа.

Согласно данному Положению  выкупная стоимость на момент заключения договора и окончательная выкупная стоимость на момент истечения срока  действия договора рассчитываются по методике определения выкупной стоимости  жилых помещений предоставляемых  по договорам аренды с правом выкупа.

В договоре указываются срок квартального платежа в счет выкупа и его величина. Выкупная стоимость  жилого помещения может быть оплачена как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа.

При внесении всей выкупной стоимости жилого помещения до окончания  срока действия договора аренды с  правом выкупа жилое помещение признается находящимся в залоге у арендодателя до исполнения арендатором его обязательств по договору аренды с правом выкупа.

 

Арендатор обязан в установленные  договором аренды с правом выкупа сроки вносить арендную плату, платежи  за коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом, а также принимать долевое  участие в расходах, связанных  с содержанием дома и придомовой территории. Платежи за коммунальные и прочие услуги, а также долевые расходы, связанные с содержанием дома и придомовой территории, в стоимость недвижимости непосредственно не засчитываются, а платятся отдельно. Следовательно, стоимость недвижимости в этом варианте рыночных продаж увеличивается на эту сумму.

Арендатор обязан в установленные  договором аренды с правом выкупа сроки вносить платежи в счет выкупа.

Если арендатором были произведены улучшения, составляющие принадлежность жилого помещения и  неотделимые без вреда для  конструкций жилого помещения, то произведенные  арендатором с письменного согласия арендодателя улучшения за собственные  средства арендатора подлежат возмещению арендодателем по их сметной стоимости  в ценах, действующих на момент производства работ.

Постановлением правительства  Москвы от 7 апреля 1998 г. № 284 утверждена методика «Расчет выкупной стоимости  жилых помещений на момент заключения договора аренды с правом выкупа и  окончательной выкупной стоимости  на момент истечения срока действия такого договора с учетом местоположения и технических характеристик  жилья».

Расчет выкупной стоимости  жилых помещений на момент заключения договора аренды с правом выкупа и  окончательной выкупной стоимости  на момент истечения срока действия такого договора с учетом местоположения и технических характеристик  жилья производится согласно методике, утвержденной распоряжением мэра Москвы от 24 июня 1996 г. № 15/1-РМ «Об утверждении  методики расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим  лицам по решениям правительства  Москвы».

Унитарное предприятие «Московский  городской центр арендного жилья» является уполномоченной правительством Москвы организацией по заключению и оформлению договоров аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы и предназначенных для продажи юридическим лицам, а также по реализации жилых помещений по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа, предоставляемой гражданам по договорам коммерческого найма.

Продажа жилых помещений  с рассрочкой платежа. Положение [7] определяет порядок и условия  передачи жилых помещений, находящихся  в собственности Москвы, по договорам  купли-продажи с рассрочкой платежа  юридическим и физическим лицам. Согласно порядку, установленному Положением [7], могут быть выкуплены жилые помещения, ранее предоставленные юридическим лицам по договорам аренды и физическим лицам по договорам коммерческого найма либо иному договору, и жилые помещения, выделяемые на реализацию с рассрочкой платежа, а также свободные (освободившиеся) комнаты в квартирах коммунального заселения.

Покупателем жилого помещения  по договору купли-продажи с рассрочкой платежа может быть любое юридическое  лицо, зарегистрированное в городе Москве и Московской области, либо имеющее  в Москве и Московской области  свои филиалы или представительства, которым жилые помещения предоставлены  по договору аренды, либо физическое лицо, которому жилые помещения переданы по договору коммерческого найма  либо иному договору.

Заключение договора купли-продажи  с рассрочкой платежа жилого помещения  не влечет передачу права собственности  на него до внесения всей обусловленной  договором купли-продажи суммы  выкупа и оформления права собственности  на него в установленном законом  порядке.

Договор купли-продажи с  рассрочкой платежа заключается, как  правило, на 5 лет. Изменение срока  договора купли-продажи с рассрочкой платежа допускается по соглашению сторон. По истечении срока договора и внесении всей выкупной стоимости  жилое помещение оформляется  в собственность.

Выкупная стоимость жилого помещения указывается в конкретной сумме, выраженной в иностранной  валюте или условных денежных единицах. Сумма, подлежащая уплате в счет выкупа, вносится, в рублях и определяется по официальному курсу соответствующей  валюты на день оплаты.

Согласно данному Положению  выкупная стоимость жилого помещения  с рассрочкой платежа рассчитывается по методике определения выкупной стоимости  жилых помещений, предоставляемых  по договорам аренды с правом выкупа, утвержденной постановлением [8]. При  этом указывается срок квартального платежа в счет выкупа и его  величина. Предполагается, что выкупная стоимость жилого помещения может  быть оплачена до окончания срока  действия договора купли-продажи с  рассрочкой платежа.

Оплата жилых помещений, предоставляемых по договору купли-продажи  с рассрочкой платежа, осуществляется следующим образом. Размер платежей в счет выкупа определяется ежеквартально, исходя из стоимости жилого помещения. Не подлежат зачету в счет выкупа плата  за коммунальные услуги и плата за услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту жилищного фонда, а также стоимость произведенных покупателем улучшений, составляющих принадлежность жилого помещения. Это также увеличивает реальную стоимость недвижимости.

При неуплате покупателем  в срок платежей, установленных настоящим  Положением, должна начисляться пеня в размере 0,1% с просроченной суммы  за каждый день просрочки.

Покупатель жилого помещения, являющийся юридическим лицом, оплачивает по договору с организацией, осуществляющей управление строением услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту дома и придомовой территории — исходя из фактической стоимости услуг, коммунальные услуги — по действующим для данной группы потребителей тарифам и исходя из объема потребленных ресурсов. Покупатель жилого помещения, являющийся физическим лицом, оплачивает коммунальные услуги и услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту дома и придомовой территории по ставкам в соответствии с установленным порядком.

Риск случайной гибели или случайного повреждения жилого помещения, предоставленного по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, лежит на продавце до внесения полной выкупной стоимости жилого помещения. После внесения покупателем полной выкупной стоимости жилого помещения  риск случайной гибели лежит на покупателе.