Формы продаж на рынке жилой недвижимости

При повреждении жилого помещения  ответственность виновной стороны (продавца или покупателя) определяется, исходя из суммы, на которую понизилась стоимость, независимо от стоимости  жилого помещения на момент передачи его покупателю по договору купли-продажи  с рассрочкой платежа.

Продажа жилья с зачетом  стоимости жилой площади, принадлежащей  гражданам на праве собственности.

Право на приобретение жилого помещения большего размера предоставляется  гражданам, которым жилые помещения  принадлежат на праве собственности.

Оценка стоимости занимаемого  гражданами жилого помещения производится Бюро технической инвентаризации с  последующим определением рыночной цены. При этом заключается договор  мены о прекращении прав собственности  на принадлежащее гражданину-собственнику жилое помещение с передачей их департаменту муниципального жилья и о возникновении прав собственности на жилое помещение большего размера, предоставляемого департаментом муниципального жилья гражданину-собственнику с зачетом стоимости передаваемого и принадлежащего ранее гражданину-собственнику. При этом устанавливается срок оплаты разницы в стоимости имеющегося у гражданина-собственника жилого помещения и предоставляемого департаментом муниципального жилья. Договор мены заключается с условием оплаты гражданином-собственником разницы в стоимости приобретаемого жилого помещения и имеющегося в собственности.

Незавершенное строительство  жилых зданий. В жилищном строительстве  особая роль принадлежит незавершенному строительному производству. Тысячи недостроенных объектов, миллионы квадратных метров жилья «заморожены»'на неопределенное время — нет средств на достройку. Разные заказчики в свое время за счет различных источников финансирования эти стройки открыли, а продолжить не могут из-за хронического безденежья. Необходимо вовлечь этот отложенный инвестиционный потенциал в систему хозяйственных отношений, где рыночные регуляторы способны не только оживить омертвленный капитал, но и представить его очевидным инструментом «разогрева» рынка капитальных вложений в той части, которая касается жилищного строительства.

Сегодня сложилась парадоксальная ситуация, когда отсутствие законодательной  базы приводит к тому, что становится выгодным даже законченное строительством жилье не оформлять юридически. То есть жилье построено, а акт сдачи  в эксплуатацию не подписан. Ведь как  только оформишь ввод незавершенного строительства в установленном  порядке — тут же придется платить  налог на недвижимость.

В связи с этим идея вовлечения незавершенного жилья в хозяйственный  оборот заключается в стимулировании государством развития рынка незавершенной  недвижимости. По мнению д-ра экон. наук Е. Кудашева, этого можно добиться путем введения налога на незавершенное строительство по ставке ускоренной амортизации, т.е. на уровне ориентировочно 15 — 20% в год от суммы вложенных средств в текущих ценах за пределами нормативного срока строительства.

По его мнению, налог  должен быть дифференцированным по срокам инвестирования в незавершенное  строительство (чем больше срок —  тем выше величина налога) и по степени  технической готовности объектов жилья  (чем выше готовность — тем больше величина налога). Этот налог должен выполнять конфи-скационную роль. Введение налога побудит владельцев незавершенного строительства либо изыскать возможности для достройки жилья, либо выставить его на продажу, что приведет к многократному падению цен на него при единовременном принудительном «выбросе» на рынок объектов жилищной «незавершенки». Поскольку законом должна быть запрещена его вторичная перепродажа, новый владелец будет лишен возможности приобретать его впрок, опасаясь повышенных налоговых плат, и окажется заинтересованным в завершении строительства.

В целом по России объем  незавершенного жилищного строительства (без индивидуальных жилых домов) на начало 2009 г. составил 50,8 млн. кв. м. При этом 41,2% приходится на дома, сооружение которых законсервировано, окончательно прекращено или временно приостановлено. Если учесть, что доля таких домов на конец 1994 г. составляла 25,3%, то очевидно постоянное старение жилищной «незавершенки». Если за три года — с 1996 по 1998 гг. — общий объем незавершенного строительства снизился на 25,8 млн. кв. м, то объем старой «незавершенки» увеличился на 1,5 млн. кв. м. Уровень незавершенного строительства в 2,5 ~ 3 раза превышает установленный норматив задела в жилищном строительстве.

Использование незавершенных  строек будет означать привлечение  дополнительных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство, что приведет к дополнительному вводу по стране 3,5 — 4 млн. кв. м полезной площади  жилья.

За последнее время  в ряде регионов активизировалась деятельность коммерческих структур, активно скупающих  недостроенные жилищные объекты  в расчете на их выгодную перепродажу  в дальнейшем.

В целях реализации незавершенных  строительством объектов правительством РФ принят ряд нормативно-методических документов.

Так, постановление [9] предусматривает  в целях создания организационных, правовых и экономических предпосылок  для ускоренного вовлечения в хозяйственный оборот незавершенных строительством объектов начиная с 1992 г. незавершенные строительством объекты, сооружаемые за счет республиканского бюджета РФ и средств государственных предприятий, находящихся в федеральной собственности, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки, подлежат реализации с открытых торгов предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам. Исключение составляют объекты, не подлежащие продаже.

Положение [10] определяет порядок  организации и проведения инвестиционных или коммерческих конкурсов по передаче для завершения строительства и  продаже незавершенных строительством жилых домов, состоящих в федеральной  собственности, в том числе находящихся  в полном хозяйственном ведении  предприятий и оперативном управлении учреждений, финансируемых из федерального бюджета. Передаче для завершения строительства  и продаже в соответствии с  настоящим Положением подлежат отдельные  жилые здания, часть зданий, сооружения, несмонтированные конструкции, изделия и оборудование, находящиеся на строительных площадках, жилые комплексы, состоящие из нескольких жилых домов и помещений обслуживания, а также проектно-планировочная и проектно-сметная документация на них.

На инвестиционный или  коммерческий конкурс в соответствии с Положением [11] выставляются объекты, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с  отсутствием в течение текущего года финансирования и обеспечения  материально-техническими ресурсами, необходимыми для завершения строительства  в установленные сроки.

Передача объектов для  завершения строительства, когда достройка  объектов будет осуществляться с  сохранением на эти объекты части  имущественных прав первоначального  заказчика объекта, осуществляется путем инвестиционного конкурса.

Указанный конкурс объявляется  на долевое участие в инвестировании строительства жилого дома в объеме средств, необходимых для достройки  объекта с обеспечением ввода  его в эксплуатацию в установленный  срок.

Перед началом конкурса определяются доли первоначального заказчика  объекта и победителя (победителей) конкурса в праве общей долевой  собственности на готовый к эксплуатации жилой дом. Собственные и заемные  средства подрядных организаций, затраченные  при строительстве объекта, учитываются  при определении их доли в праве  общей долевой собственности  на готовый к эксплуатации жилой  дом.

Указанные доли определяются пропорционально стоимости фактически произведенных затрат на строительство (стоимости фактически выполненных  и оплаченных работ, услуг), а также  стоимости предстоящих затрат для  завершения строительства объекта  на дату проведения оценки в сопоставимых ценах. При определении долей может учитываться стоимость благоустроенного земельного участка и инфраструктуры.

Инвестиционный конкурс  может быть:

открытым — когда участниками выступают любые заинтересованные юридические или физические лица;

закрытым ~ когда участниками  выступают юридические и физические лица, получившие приглашение на участие  в конкурсе, круг которых определен организатором конкурса.

При этом в договоре на достройку  объекта закрепляются:

доли первоначального  заказчика объекта и победителя (победителей) конкурса в праве общей  долевой собственности на готовый  к эксплуатации жилой дом;

порядок приобретения победителем (победителями) конкурса имущественных  прав на достраиваемую долю жилого дома в результате инвестирования строительства  объекта.

Первоначальный заказчик объекта может использовать свою долю в готовом к эксплуатации жилом доме для предоставления ее определенным категориям победителей  закрытого инвестиционного конкурса (в частности, в случае закрытого  конкурса — очередникам на улучшение  жилищных условий, увольняемым в  запас военнослужащим и вынужденным  переселенцам).

В случае принятия решения  о продаже незавершенных жилых  объектов проводится также коммерческий конкурс, обязательным условием которого является завершение строительства  этих объектов с правом их последующей  продажи.

Порядок организации инвестиционного  и коммерческого конкурсов. В  случае проведения коммерческого конкурса указывается начальная цена объекта, при проведении инвестиционного  конкурса — доли собственника объекта  и победителя конкурса в общей  долевой собственности на готовый  к эксплуатации жилой дом и  объем инвестиций, необходимых для  завершения строительства объекта.

Начальная цена объекта для  коммерческого конкурса определяется на основе акта оценки стоимости объекта  в размере фактических затрат на строительство (стоимости фактически выполненных и оплаченных работ, услуг по объекту). Сумма задатка для участия в конкурсе составляет 10 % от стоимости достройки объекта.

Победителем конкурса признается участник, предложивший минимальный  срок завершения строительства и  принявший на себя обязательства  по выполнению условий конкурса.

Обязательными условиями  коммерческого конкурса являются:

завершение строительства  объекта в установленный срок с правом продажи готовых к  эксплуатации объектов;

использование объекта, его  отдельных частей   помещений  в соответствии с назначением, определенным проектной документацией;

оплата затрат на организацию  конкурса и комиссионных сборов.

Критерием определения победителя конкурса является максимальная цена продажи объекта. Победителем конкурса признается участник, предложивший максимальную цену и принявший на себя обязательства  по выполнению условий конкурса.

Основные этапы  процесса оценки недвижимости

Процесс оценки стоимости  недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику  подготовленного в письменной форме  отчета об оценке содержащего объекта  недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания  на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2 . Вид определяемой стоимости.

1.3.   Установление оцениваемых  имущественных прав.

1.4.   Дата проведения  оценки.

2й этап. Составление плана  и договора на проведение оценки.

2.1.   График работ  по оценке.

2.2.   Источники информации.

2.3.   Выбор методов  оценки.

2.4.   Затраты на проведение  оценки.

2.5.   Денежное вознаграждение  за проведение оценки.

2.6.   Составление договора  на оценку. 3й этап. Сбор и анализ  информации.

3.1.   Осмотр объекта  и прилегающей территории.

3.2.   Юридическое описание  объекта недвижимости.

3.3.   Физические характеристики  и местоположение.

3.4.   Экономическая  информация.

3.5.   Проверка достоверности  собранной информации.

3.6.   Анализ и обработка  информации.

4й этап. Анализ лучшего  и наиболее эффективного использования.

4.1.   Анализ земельного  участка как условно свободного.

4.2.   Анализ земельного  участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной  стоимости объекта недвижимости  на основе трех подходов.

5.1.   Оценка стоимости  на основе доходного подхода.

5.2.   Оценка стоимости  на основе сравнительного подхода.

5.3.   Оценка стоимости  на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование  полученных результатов и выведение  ито говой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1.   Проверка полученных  данных о величине стоимости.

6.2.   Допущения и  ограничивающие условия, обусловленные  полнотой и достоверностью использованной  информации.

6.3. Выведение итоговой  величины стоимости. 7й этап. Составление  отчета об оценке.

Постановка задания на оценку.

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на ко тором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной   и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

 

•      идентификацию  объекта недвижимости;•      идентификацию подлежащих оценке имущественных  прав;•      назначение (сфера  применения) результатов оценки;•      выбор и определение вида стоимости;

•      уточнение  даты проведения оценки;•      описание объема оценки;

•      уточнение  иных ограничений.

Идентификация объекта недвижимости включает описание та ких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное ме стонахождение и границы недвижимости.