Функциональный износ объекта недвижимости и методы его расчёта

Федеральное государственное бюджетное  образовательное учреждение

высшего профессионального образования

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО  ХОЗЯЙСТВА и ГОСУДАРСТВЕННОЙ  СЛУЖБЫ

при ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

СИБИРСКИЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ – ФИЛИАЛ  РАНХ и ГС

Кафедра налогообложения и учёта

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине:

Оценка собственности

 

Тема:

Функциональный  износ объекта недвижимости и  методы его расчёта

 

 

 

Выполнила:

студентка гр. 09124

Т.П. Карасёва

Проверил:

доцент

П.Н. Васин

 

 

 

 

Новосибирск 2012 г.

Содержание

Введение. 3

Понятие и  сущность функционального износа. 4

Методики  расчета функционального устаревания. 9

Примеры расчета  функционального устаревания 10

Заключение 17

Список использованной литературы 18

Введение.

 

 Впервые с проблемой  оценки в России столкнулись в  связи с проведением приватизации в законе, о которой говорилось, что предприятия должны приватизироваться  с учетом их предполагаемой доходности. К сожалению, на практике это требование реализовано не было. Толчок к расширению участия в хозяйственной деятельности был связан с переоценкой основных фондов. Первая переоценка была произведена  по состоянию на 1 января 1993 года. Начиная  с постановления Правительства  РФ «О переоценке основных фондов»  по состоянию на 1 января 1995 года предприятиям и организациям предоставлено право, осуществлять переоценку объектов основных средств на основе индексов изменения  их стоимости, разработанных Госкомстатом России, или путем прямого пересчета  их балансовой стоимости применительно  к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки.

Продолжительность физического срока жизни объекта  недвижимости (кроме земли), экономический  и эффективный возраст зависят  от износа – процесса, имеющего силу законов природы. Существуют три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический).

Целью данной контрольной  работы является изучение методов расчета  функционального (морального) износа. 

Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:

• изучить сущность функционального износа;
• исследовать методики расчета функционального износа;
• рассмотреть примеры расчета функционального износа.

Предметом исследования является функциональный износ объектов недвижимости.

Объектом – методики расчета функционального износа.

Понятие и сущность функционального износа.

Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его  потребительской привлекательности  с точки зрения потенциального инвестора  и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным  выражением износа является обесценение (О).

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - величина характеризующая степень несоответствия основных параметров эксплуатационных качеств (ПЭК) (эксплуатационно-технических характеристик (ЭТХ)), определяющих условия жизнедеятельности людей, объема и качества предоставляемых услуг современным требованиям. Функциональное устаревание в конечном итоге выражается в денежном эквиваленте (потеря в стоимости объекта недвижимости, вследствие необходимости привлечения дополнительных затрат па устранение, имеющегося функционального устаревания).¹

В процессе проектирования и строительства, каждое здание и сооружение наделяется комплексом свойств, учитывающие их функциональное назначение и которые объединяются в интегральное понятие - Параметры Эксплуатационного Качества (ПЭК) здания или сооружения, причем эти свойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянном воздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных и природно-климатических факторов.

Параметры Эксплуатационных Качеств - научно-обоснованные эксплуатационно-технические характеристики конкретного материала, элемента, конструкции, инженерного оборудования, технических систем, среды обитания и т.п., а также их совокупность.

К параметрам эксплутационных качеств зданий и сооружений относятся :

• надежность зданий и сооружений - определяется их безотказностью (безопасностью) в работе; долговечностью, прочностью, устойчивостью, взрывобезопасностью, пожаробезопасностъю, огнестойкостью, ремонтопригодностью и другими показателями;
• комфортность (гигиеничность) среды, замкнутой ограждающими конструкциями - определяется температурно-влажностным режимом помещений, чистотой воздушной среды, зрительным и звуковым комфортом;
• функциональная комфортность , определяется удобством деятельности и пребывания людей в зданиях и сооружениях, с объемно-планировочной гармоничностью структуры и планировки помещений с учетом эргономических требований;
• эстетичность зданий (сооружений ) - определяется их художественной выразительностью, отделкой и архитектурным решением.

Это далеко не полный перечень Параметров Эксплуатационных Качеств зданий.

Вышеперечисленные свойства строительных элементов (конструкций) позволяют  получить только качественные оценки зданий и сооружений. Для получения  количественных оценок и придания зданиям  и сооружениям тех или иных свойств, служат эксплуатационно-технические характеристики , которыми наделяются конкретные строительные элементы (конструкции), узлы, детали и места сопряжений, а также и все здание целиком.

Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на: устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального  износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.²

Типы функционального износа:

·  недостатки, требующие добавления элементов;

·  недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

·  сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или  модернизации элементов - позиции, которые  еще выполняют свои функции, но уже  не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное  оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического  износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа  существующих и плюс стоимость монтажа  новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость  демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального  износа может определяться двумя  способами:

1) капитализацией потерь в арендной плате;

2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных  показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги  не должны иметь признаков выявленного  у объекта оценки неустранимого  функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом  по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации  потерь в арендной плате.³

Расчет неустранимого функционального  износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых  для поддержания здания в хорошем  состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Методики  расчета функционального устаревания.

В общем случае, методика вычисления функционального устаревания может  быть представлена в следующей обобщенной табличной форме.

Таблица № 1.

1 этап	Стоимость существующего  элемента (конструктивного элемента, системы или здания в целом) (текущая (восстановительная) стоимость)	$ XXX
2 этап	Физическое ухудшение (физический износ)	-$ XXX
3 этап	Этап 3.1. Стоимость демонтажа существующего элемента	+$ XXX
	чистая стоимость возвратных материалов (изделий, оборудования и  т.п.)	-$ XXX
	Стоимость (стоимость замещения) монтажа элемента в существующем объекте (устройство, установка) (затраты, учитывающие специфики ремонтно-строительных мероприятий)	+ $ XXX
	Или Этап 3.2. Стоимость потери и ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через валовой рентный множитель =  мультипликатор дохода и т.п.)	Или + $ XXX
4 этап	Стоимость Элемента (конструктивного  элемента, системы). Определяется его  стоимость, сели бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно  новый (новое строительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным требованиям, (т.е. рассчитывается стоимость замещения конструктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения в целом).	-$ XXX
5 этап	Полное функциональное устаревание	$ XXX

 

В процессе определения функционального  устаревания не все этапы могут  присутствовать в расчете. Этапы, которые  должны присутствовать в расчете  определяет и обосновывает оценщик  в зависимости от конкретной ситуации и тех показателей, которые определяют наличие функционального старевания в конкретном конструктивном элементе (системе и т.д.)⁴. 

Примеры расчета функционального  устаревания

Устранимое функциональное устаревание (УФУ).

1-й тип - Отсутствие элемента («Дополнение»).

Условие задачи: В офисном помещении отсутствует система кондиционирования воздуха. Если установить систему кондиционирования воздуха в существующем помещении, то арендная плата увеличилась бы на $2000 в год. Текущий валовой рентный множитель = мультипликатор дохода ( GRM ) = 7.0 - определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости (в отчете он обязательно должен быть обоснован). Текущая стоимость установки системы кондиционирования воздуха в эксплуатируемом здании равна $12000 (затраты, учитывающие специфику ремонтно-строительных мероприятий), а если бы эту систему установили в период нового строительства в аналогичном здании то, затраты (стоимость замещения) были бы равны $10000.

Определяем, является ли данное функциональное устаревание устранимым или неустранимым. Данное функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости $2000x7=$ 14000 больше чем затраты на устранение функционального устаревания $ 12000. Тогда:

Таблица №2. Расчет функционального устаревания

1 этап	Стоимость существующего  элемента (конструктивного элемента или здания в целом) – нет элемента (системы)	$ 0,00
2 этап	Физическое ухудшение - нет элемента (системы)	- $ 0,00
3 этап	3а. Здесь учитывается стоимость установки системы кондиционирования воздуха в эксплуатируемом здании (с учетом специфики ремонтно-строительных мероприятий).	+ $12 000
4 этап	Здесь учитывается стоимость  установки системы кондиционирования  воздуха (той же самой) как при новом строительстве.	-$ 10 000
5 этап	Полное функциональное устаревание	$ 2 000

Следовательно, полное функциональное устаревание объекта недвижимости = $2000.