Функциональный износ объекта недвижимости и методы его расчёта

В данной ситуации в расчете присутствуют только два этапа - 3-й и 4-й.

Раз системы нет, то её стоимость  и физический износ равны нулю. 

2-й тип - «Замена»

Условие задачи: В здании существует нестандартная система электроснабжения на напряжение в сети 127 / 220в, а должно быть 220 / 380в. Восстановительная стоимость нестандартной системы электроснабжения равна 5000, Физический износ системы (для наглядности и простоты расчета) равен 50% (по нормам для системы электроснабжения физический износ не должен быть больше 25%), т.е. равен 2500, Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 1000. Допустим, для данного типа здания (сектора рынка) коэффициент капитализации равен 10%. Затраты на приведение нестандартной системы электроснабжения и соответствие с современными требованиями составляют $8000. В этой ситуации необходимо дополнительно учесть стоимость остающихся элементов от существующей системы эл ектроснабжения, например, стоимость электропроводки, в случае если она остается и не заменяется (т.е. стоимость возвратных - повторно используемых материалов или иных других). В нашем случае их стоимость равна нулю. Затраты на устройство аналогичной системы электроснабжения при новом строительстве составили бы $6000.

Таблица №3. Расчёт функционального устаревания

Данное функциональное устаревание  является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости $1000 / 0.1=$10000 больше чем затраты на устранение функционального устаревания = $8000. В этой ситуаций или аналогичной, необходимо всегда учитывать любую стоимость элементов остающихся и старой системе или пион:, появляющуюся в результате повторного использования элементов, остающихся в старой системе или вновь появляющуюся в результате повторного использования элементов, т.е. надо учитывать стоимость возвратных материалов, изделий, оборудования. Величина функционального устаревания на эту величину; будет уменьшаться.⁵

 
3-й тип - «Сверхдостаточность»

(одновременно проводится «Модернизация»  помещений)

Условие задачи: Предположим, что в офисном здании, в его двух помещениях расположены две дровяные печи для их обогрева (отопление). Каждая из печей в состоянии обогреть эти помещения в целом. Арендатору, который использует эти помещения под офис, требуется дополнительная площадь и он готов платить на $200 больше в месяц арендную плату, в случае если появится эта площадь за счет разборки одной из печей. Валовой рентный множитель = мультипликатор дохода равен 7.0 - определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости. Подрядчик оценивает все свои затраты в $7500 по разборке одной из печей и привидения помещений в соответствии с требованиями к офисным помещениям. Текущая (восстановительная) стоимость каждой из печей равна по $5000. Физический износ одной печи равен 80%, а другой 25%.

Таблица №4. Расчет функционального устаревания

Обратите внимание, что одна из печей (физический износ, которой равен 80%) является элементом «сверхдостаточности» (лишним элементом). Эта печь относится к устранимому функциональному устареванию, потому, что достаточно только одной печи для обогрева помещений здания и мы можем смело убрать одну из них, тем самым модернизировать (улучшить) помещения и получить при этом дополнительный доход, который будет больше чем затраты на демонтаж печи. Это видно из расчета дополнительного дохода $200 х 12 (месяцев) = $2400 и $2400 × 7.0 = $16800, а затраты на приведение помещения к нужному уровню равны $7500.

Неустранимое функциональное устаревание (НФУ).

Подобно устранимому функциональному  устареванию, неустранимое функциональное устаревание может быть вызвано  отсутствием или избытком какого-либо элемента (конструктивного элемента, системы), т.е. требуется дополнить  помещение (здание) недостающими элементами либо убрать «сверхдостаточные» элементы (конструктивные элементы, системы).

1-й тип - Отсутствие элемента («Дополнение»)

Условие задачи: Например, рассмотрим случай трехэтажного офисного здания, в котором отсутствует лифт. Изучение и анализ сектора рынка объектов недвижимости показал, что, если бы лифт был установлен в данном здании, то арендная плата за помещения расположенные на втором и третьем этажах увеличилась бы, и соответственно увеличился бы чистый операционный доход на $10000. Но в данном здании невозможно технически установить лифт. Поэтому, ежегодная арендная плата за эти помещения останется неизменной и это продлится неопределенно долго во времени. Валовой рентный множитель = мультипликатор дохода равен 8.0 - определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости.

Таблица №5. Расчет функционального устаревания

Обратите внимание, что отсутствие лифта рассматривается в качестве неустранимого функционального  устаревания, так как отсутствует  техническая возможность установить лифт в данном здании. Неустранимое функциональное устаревание, вызванное  отсутствием лифта, может быть оценено  через валовой рентный множитель = мультипликатор дохода $10000 × 8.0 = $80 000. Аналогично можно сделать такую  же оценку функционального устаревания  с помощью коэффициента капитализации, превращая в капитал разницу  в потере чистой арендной платы за здание в год.

2-й тип - «Сверхдостаточность» («излишество»)

Функциональное устаревание, вызванное  «сверхдостаточностью», как правило, является неустранимым, потому что «сверхдостаточность» экономически нецелесообразно устранять в виду значительных и не окупаемых (не оправданных) затрат. Однако, любой экстраординарный расход, связанный с собственностью (объектом недвижимости) и со «сверхдостаточностью», должен быть определен, обоснован и учтен при оценке объекта оценки.

Условие задачи: Производственное здание имеет высоту 24 м и его текущая (восстановительная) стоимость равна $1200000. В данном секторе рынка недвижимости и в соответствии с современными технологическими требованиями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16 м. Расчеты показали, что затраты на строительство такого здания составят $1000000 (стоимость замещения). В остальном здания идентичны, так как соответствуют всем современным требованиям (для упрощения задачи). Установлено, что эксплуатационные затраты, которые необходимы для обогрева дополнительного воздушного пространства образованного лишней высотой здания, больше на $5000 в год, чем требуются в сравнении со зданием высотой 16 м. Физический износ существующего здания равен 10%. Коэффициент капитализации для данного сектора рынка недвижимости равен 12,5% - определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости. Следует понимать, что затраты на изменение высоты здания с 24 м до 16 м будут существенными (демонтаж и новое устройство элементов) и естественно они не сопоставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимое (экономически нецелесообразно его устранять). Эти величины надо обосновывать расчетами.

Таблица №6. Расчет функционального устаревания

Обратите внимание, что разница  в стоимостях существующего и  нового зданий отвечает именно функциональному  устареванию, возникшего только вследствие разницы высот зданий. Отсюда, величину физического износа надо исчислять  только с этой разницы, а не со всей величины восстановительной стоимости  существующего здания. Помимо этого, сущест вуют дополнительные эксплуатационные расходы, которые соотносятся на имеющееся неустранимое функциональное устаревание и естественно их тоже надо учитывать через капитализацию потери в ценности объекта недвижимости, отне сенные на их счет ($5000 / 0.125) = $40000. Кроме этого, в величине функционального устаревания необходимо учесть то, что собственнику приходится нести расходы, помимо эксплуатационных затрат, еще и налоговые (налог на имущество с лишней части здания равной денежному эквиваленту в $200000).⁶ 

Заключение

В Российской Федерации здания и сооружения проектировались и  строились в разные года и столетия. В обозримых интервалах исторического  периода жизнедеятельности человечества действовали разные нормы и правила  строительства, технологии строительного  производства, исповедовалась различная  эстетика, дизайн, менялись вкусы, взгляды, архитектурный стиль и т.п. В  связи с этим, в настоящее время  существующие объекты недвижимости, в большинстве своем, имеют явное  функциональное (моральное) устаревание.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - функция, зависящая и определяемая через  соотношение соответствия разных существующих показателей (параметров эксплуатационных качеств) в объекте оценки современным  показателям, требованиям, нормам, правилам и т.п.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - величина характеризующая степень несоответствия основных параметров эксплуатационных качеств (ПЭК) (эксплуатационно-технических  характеристик (ЭТХ)), определяющих условия  жизнедеятельности людей, объема и  качества предоставляемых услуг  современным требованиям. Функциональное устаревание в конечном итоге выражается в денежном эквиваленте (потеря в стоимости объекта недвижимости.

Список  использованной литературы

1. Радченко И.С. «Недвижимость. Практическая энциклопедия», Изд-во «ГроссМедиа», М. - 2007
2. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. - 2006.
3. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости»
4. Фридман Д., Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2005 г.
5. Харрисон Г.С.. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 2004 г.