Ипотечное кредитование в России

                    привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

                    содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);

                    стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

                    представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:[14]

                    определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;

                    определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;

                    переход нрав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

                    установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

                    заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

                    уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

                    четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

14 октября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

Например, имеется у банка на балансе портфель кредитов в размере $100 млн. По договору с банком некая аудиторская компания учреждает ипотечного агента с энным уставным капиталом. Банк продает ему свой портфель. Ипотечный агент становится его балансодержателем и обязуется расплатиться за кредиты через месяц. Под эти кредиты выпускается пул ипотечных облигаций, и привлекаются деньги. Ипотечный агент выступает в качестве титульного эмитента, в активах которого - реестр ипотечных кредитов, а в пассивах - обязательства по ипотечным облигациям.

Однако существует немало проблем, связанных, в частности, с регистрацией и перерегистрацией закладных при передаче их с баланса кредитной организации на баланс ипотечного агента, с налогообложением операций. Закон не способствует простоте и прозрачности образования и обращения ипотечных ценных бумаг и ограничивает их привлекательность с точки зрения инвесторов.

Кроме того, необходимо уточнить характер выпуска облигаций - одноразовый или многоразовый.

Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то, что Закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят в конце 2003 г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004 г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива — Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно H18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (H1) — 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.

Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. В 2005 г. была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства будет направлено на развитие положения данной концепции, создание единой по всей стране системы регистрации прав на недвижимое имущество, страхование кредитов и т. п.

2. Анализ развития ипотечного кредитования в России и в г. Новосибирске

2.1. Анализ развития ипотечного кредитования в России 2008-1011 гг.

Переломным для сферы ипотечного кредитования в России стал 2008 год – когда разразился мировой финансовый кризис. В течение этого года изменились не только основные принципы взаимодействия коммерческих банков со своими клиентами. А именно - произошло  переосмысление самого термина “ипотечное кредитование”: если до этого программы ипотечного кредитования позиционировались у всех как наиболее “человечные” банковские услуги, нацеленные на рост благосостояния населения, то теперь понятие “ипотека” стало ассоциироваться с причиной дестабилизации экономики на мировых фондовых рынках и, соответственно, с основной причиной финансового кризиса.

Только  2009 году ситуация на ипотечном рынке России начала стабилизироваться. Результатами мирового кризиса и кризиса ипотечного кредитования в частности явились следующие основные тенденции на ипотечном рынке, продолжающиеся по настоящее время:[15]

1.   Снижение абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых кредитов. Средняя величина предоставленных кредитов составила 1,2 млн.руб.

В 2010 году 76% от общего количества выдаваемых кредитов приходилось всего на 6 банков: Сбербанк (55%), ВТБ 24 (10%), Транскредитбанк (4%), банк “ДельтаКредит” (2%), «Московское ипотечное агентство», Росбанк. Оставшиеся 24% от общего количества выданных кредитов преимущественно была выдана банками – партнерами АИЖК.

2. Так же, рассматривая тенденции развития рынка ипотечного кредитования в РФ можно отметить постоянное увеличение доли ссуд, предоставляемых по покупку жилья в рублях. Только 2009 году доля кредитов в рублях в общем объеме ипотечных ссуд увеличилась на 9% , достигнув 95%. На рис.1 ниже приведена динамика валютной структуры ипотечных кредитов за 2008-2009 гг.

Рисунок 1 – Динамика валютной структуры ипотечных кредитов за 2008-2009 гг., шт.[16]

3. Средние процентные ставки по ипотеке в РФ на протяжении нескольких  лет колеблются  в пределах 15% по ссудам, предоставленным в рублях, и 11%- по ссудам предоставленным в иностранной валюте. При этом средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет. Далее представлена динамика средневзвешенных процентных ставок по ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте за последние несколько лет на рис.2.

Рисунок 2 – Динамика средневзвешенных процентных ставок по ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте за 2009-2010 гг., %[17]

Размер годовой процентной ставки в настоящее время определяется двумя основными факторами:

1) Валютой кредита

2) Размером первоначального взноса. При этом, среди всех коммерческих банков царит абсолютное согласие в следующем – отечественные деньги (рубли) дороже, чем иностранные, а так же – чем ниже величина первоначального взноса – тем выше стоит устанавливать процентную ставку по кредиту. Разница при этом  составляет от 1 до 2-3%.

4.   Результатами кризиса стала также устойчивая тенденция к увеличению доли просроченной задолженности. По сравнению с 2008 годом просроченная задолженность в 2009 году увеличилась в 3 раза. Динамика просроченной задолженности, а так же ее региональная структура, приведена ниже на рис. 3, 4, 5.

Рисунок 3 –Динамика просроченной задолженности, млрд. руб.[18]

Как видно из приведенной выше диаграммы, просрочка по кредитам, предоставленным в иностранной валюте увеличилась значительно больше, чем просрочка по рублевым ипотечным кредитам, следствием чего явилась реакция банков, заключающаяся в постепенном переводе ранее выданных валютных кредитов в рублевые, наблюдавшаяся в 2009-2010 гг.

Рисунок 4 – Региональная структура просроченной задолженности по ИК за 2010, %[19]

2010 год, при этом подтвердил самые оптимистичные прогнозы. Коммерческие банки снова начинают экспансию с целью усиления своего положение на рынке, а так же – вернуть позиции, растерянные за период с 2009 по 2010 год.

Рисунок 5 - Региональная структура просроченной задолженности по ИК за 2011, %[20]

С целью привлечения клиентов банки на протяжении года активно снижали процентные ставки и величину первоначального взноса, выводя в действие остановленные в конце 2008 докризисные программы.

Безусловным лидером в России, как по общему объему выданных кредитов, так и по объему выданных ипотечных кредитов продолжает оставаться Сбербанк. Только за первое полугодие 2010 года величина ссуд на приобретение недвижимости физическими лицами, выданных им, составила 78 819 млн.рублей., что выше аналогичного показателя за 2009 год на 9%.

.Следом за Сбербанком следует ВТБ24, кредитная организация, отстающая от государственного банка более чем в 7 раз. За первое полугодие 2010 года объем ипотеки в нем составил 11 301 млн. рублей, что ниже показателя первого полугодия 2009 года на 22%.[21]

.И замыкает «тройку лидеров» в рейтинге ипотечных кредитов Газпромбанк, выдавший я января по июль 2010 года 5 799 млн.рублей.

.Так же, стоит отметить следующих крупных игроков на рынке ипотечного жилищного кредитования в России:

4- е место: Дельтакредитбанк, выдавший 4,3 млрд. рублей ипотечных ссуд за первые 6 месяцев 2010 года;