Ипотечное кредитование в России

5-е место: Транскредитбанк – 2,11 млрд.руб.;

6-е место: Запсибкомбанк, выдавший 1,81 млрд.руб.;

.При этом, рассматривая, какую долю занимает ипотека в общем объеме кредитования физических лиц у данных банков можно отметить, что:

Для Сбербанка – это 26%;

У ВТБ24 – 15%;

В Газпромбанке данная доля составляет 44%;

В Транскредитбанке – 23% и в Запсибкомбанке – 40%.

Среди кредитных организаций, вошедших в ТОП50 по объемам ипотечного кредитования, «профильными» в данной области можно назвать следующие:

Жилфинансбанк – 95% кредитного портфеля которого (в области кредитования физических лиц) – это ипотечные кредиты;

Банк ИТБ, занимающий 8-е место в общем рейтинге ипотеки (100% его ссудных операций – это ипотечное кредитование)

РосЕвроБанк – 82% от всех ссуд физическим лицам ипотечных;

Нордеа Банк – 75% ссуд – ипотека;

Евротрастбанк – 97% кредитов населению – жилищные, а так же: МИА банк и Меткомбанк.

.Что касается количества выданных ипотечных кредитов, то здесь наблюдается следующая ситуация:

За первые 6 месяцев 2010 года Сбербанком было выдано более 80 тысяч ссуд, ВТБ24 – 7 ссуд, Газпромбанком – около 3 тысяч и Транскредитбанком – 1226 кредитов.

Как видно, средний размер одного кредита в банке – лидере составляет около 900 тыс.рублей, в то время, как в других кредитных организациях та величина колеблется в районе 1,5 миллионов.

Процентные ставки российских банков по ипотечному кредитованию могут существенно колебаться в зависимости от различных условий, а так же – в зависимости от конкретной кредитной организации. В последнее время в ряде банков эта ставка вообще устанавливается индивидуально, и, тем не менее, для ознакомления с общей картиной, складывающейся в России в последние годы, целесообразно ознакомиться со следующими данными:

Рисунок 6 - Процентные ставки российских банков по ипотечному кредитованию за 2008-2010гг.,%[22]

Из данного графика видно, что вне зависимости от экономической ситуации процентные ставки банков по ипотеке в рублях выше, чем по средняя ставка по ипотеке в иностранной валюте. Так же, видно, что на второе полугодие 2010 года их величина колебалась в районе 13,5% – по кредитам в рублях и в районе 11% – по ссудам в иностранной валюте (как правило – в долларах или Евро).

.При этом если ориентироваться на самые низкие ставки по ипотеке, то можно отметить, что их величина составляет около 10,9-11,1% годовых. Это так называемые твердые ставки, но кроме них в ряде банков так же практикуют выдачу ипотечных ссуд по плавающим ставкам. Их размер зависит от ставки рефинансирования, устанавливаемой Центральным Банком, и складывается из данной ставки и величины надбавки конкретного банка.

.Если ипотечный кредит получен по твердой ставке, то размер выплат определяется договором заранее и в дальнейшем – не изменяется. В случае же, если выплаты привязываются к ставке рефинансирования, есть вероятность, что они как снизятся, так и увеличатся, из-за чего, брать ипотеку на длительный срок по таким программам является весьма опасным.

В «Кредитмарт» считают, что в 2011 году, скорее всего, значительного снижения ставок не произойдет, поскольку сегодня предложения по ставкам практически достигли докризисного уровня. Если можно рассчитывать на снижение, то это не более двух процентов среднерыночной ставки по сравнению с предложением рынка 2010 года.[23]

Таким образом, объем выданных в 2010 году ипотечных кредитов продолжает восстанавливаться, постепенно возвращаясь к докризисному уровню. АИЖК сообщает о процессе снижения ипотечных ставок, уровень которых также может достичь докризисного уровня. Однако эксперты рынка считают, что вряд ли стоит ждать дополнительной щедрости от банков в 2011 году.[24]

        2.2.   Анализ развития ипотечного кредитования в г. Новосибирске

Ипотечное кредитование в Новосибирской области оживает быстрее, чем в среднем по России. После «неурожайного» 2009 года банки увеличили выдачу кредитов на недвижимость вчетверо.

В январе — марте в Новосибирской области выдано 1512 ипотечных кредитов в рублях на сумму 1,6 млрд руб. и два в валюте на 5 млн руб., следует из материалов ЦБ. Это вчетверо выше темпов I квартала 2009 г., когда был выдан 351 рублевый кредит на 456,5 млн руб. (валютных не было). По сравнению с докризисными объемами выдача по-прежнему ниже: в январе — марте 2008 г. было на 4,46 млрд руб. рублевых кредитов и валютных на 154,8 млн руб.

Таблица 1- Темпы выдачи кредитов с 2008-2010 год[25]

Темпы выдачи кредитов на недвижимость росли в Новосибирской области вдвое быстрее, чем в среднем по России. В I квартале 2010 г. по РФ выдано 40 408 кредитов на общую сумму 48,95 млрд руб. (к уровню 2009 г. рост в 2,1 раза по количеству кредитов и на 96,9% — по сумме).

Опережающий рост кредитования в Новосибирской области обусловлен региональными мерами стимулирования покупательского спроса на новостройки. С февраля прошлого года областной бюджет компенсирует первоначальный взнос по кредиту (до 300 000 руб.) и субсидирует 8% из ставки. По данным областного правительства, в I квартале такую поддержку получили около 850 человек, бюджет выделил более 282 млн руб. (при 1100 получателях за весь 2009 год выплачено 228,5 млн руб.).

Настоящий взрыв кредитования в Новосибирской области пришелся на март: выдано 738 кредитов в рублях на 817 млн руб. — 50,9% квартального объема. Оба валютных кредита выданы также в марте. Заемщиков подстегивало то, что с мая меры поддержки будут изменены, считает Каменщиков. С 1 мая первоначальный взнос будет компенсироваться уже не более чем на 150 000 руб., субсидия по процентам составит 3%. Объясняются изменения тем, что банки «вступают в активную фазу кредитования покупки жилья».

К весне многие банки начали снижать ставки, сейчас средние — 12-13% против 14-15% в начале года. «ВТБ 24» в Новосибирске выдал в январе — марте ипотечных кредитов на сумму около 150 млн руб. — это двукратный рост к I кварталу 2009 г. К концу года филиал рассчитывает удвоить выдачу (в 2009 г. было 800 млн руб.). Сбербанк в I квартале выдал ипотеки на 2,7 млрд руб. (во всех трех регионах присутствия — Новосибирская, Кемеровская и Томская области), что в два с лишним раза выше прошлогоднего уровня.

Но кредитование может споткнуться о дефицит новой недвижимости. Спросом на покупку в кредит пользуется жилье экономкласса (квартиры стоимостью до 1,5 млн руб.), а его ввод может сократиться из-за отсутствия задела с прошлого года. По данным Новосибирскстата, в январе — марте в области введено 158 300 кв. м жилья (+7,8% к I кварталу 2009 г.). План областной администрации на 2010 г. — около 1 млн кв. м (в прошлом году введено 1,22 млн кв. м).[26]

Меры поддержки приведут к снижению числа получателей субсидий, но будет расти спрос у тех, кто в кризис «откладывал на потом», — по итогам 2010 г. будет выдано более чем на 6 млрд руб. ипотечных кредитов (в 2009 г. — 3,98 млрд руб.).

Апрель 2010 года стал первым месяцем за последний год, когда ряду банков в Новосибирской области удалось нарастить портфель ипотечного кредитования.

Перелом негативной динамики зафиксировали, в частности, ВТБ 24 (прирост на 100 млн рублей, до 168,6 млрд) и Сбербанк (прирост на 4,7 млрд, до 522,5 млрд). У Сбербанка минимальная ставка объявлена на уровне 10,5%, у ВТБ 24 — 12,6%.[27]

Позитивная тенденция на кредитном рынке продолжится и далее. Сбербанк еще в апреле заявлял, что планирует в 2010 году нарастить портфель ипотечных кредитов на 6-7% — примерно до 540 млрд рублей. Судя по статистике, к концу года можно рассчитывать и на более высокие результаты.

Сейчас минимальные ставки у многих банков вернулись на докризисный уровень, хотя требования к кредиторам все еще остаются высокими. Но уже с июня ВТБ 24 планирует запустить программу «Ипотека с первоначальным взносом 10%». Кредит будет выделяться при условии дополнительного страхования риска невозврата ипотечного кредита в случае обращения взыскания на предмет залога.

Что касается других банков, то со второго полугодия, и они начнут более активно смягчать условия кредитования. В противном случае им будет очень не просто конкурировать на этом рынке.

3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ

3.1. Проблемы ипотечного кредитования в России

Проблема жилья была и остается на долгие годы одной из наиболее актуальных проблем, которые стоят перед нашей страной и перед каждым ее жителем в отдельности.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы.

К проблемам развития ипотечного кредитования в России можно отнести:[28]

- ограниченное предложение жилья. Для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие цены. Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд. кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья — примерно 0,2 млрд. кв. м. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3 млрд. кв. м. На сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд. кв. м. При этом улучшить свои жилищные условия хотели бы более 60% россиян;

- низкая платежеспособность населения. В настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей. Официальная статистика, демонстрирует положительную динамику на рынке ипотеки. Далеко не

все способны их потянуть даже при низкой процентной ставке. К примеру, чтобы для получения ипотечного кредита в г. Новосибирске супруги должны иметь совокупный месячный доход в размере не ниже 44 тыс. рублей. К этому вынуждают высокие цены на недвижимость.

- невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В качестве такового некоторые банки по-прежнему требуют справку из налоговой инспекции по форме 2НДФЛ. Такую справку могут предоставить, в основном, люди, работающие в крупных российских компаниях или в иностранных организациях, где все доходы абсолютно «белые». Однако в целях охвата потенциальных заемщиков кредитующие организации применяют альтернативные способы анализа платежеспособности: принимают справки о доходах с места работы, проводят ознакомительные беседы с руководством компании, в которой работает заемщик, рассматривают расходы на текущую аренду жилья и пр. Некоторые банки применяют повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами. В данном случае многие банки советуют открывать текущие счета в крупных и надежных банках с тем, чтобы регулярно заносить на них свои денежные поступления. Выписка со счета за год, заверенная банком - держателем счета, в которой показаны ежемесячные поступления заемщика, будет отличным доказательством его платежеспособности;

- высокие процентные ставки. Основные причины высоких процентов – отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика – около 10% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также «съедают» около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 11-12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых в валюте при 20- 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки – это объективный уровень, изменить его искусственным способом – значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников;

 - выселение в случае неплатежа. Отсутствие возможности выселить заемщика из квартиры в случае неплатежей – дополнительный риск кредитора, который делает бесполезным договор залога приобретаемой квартиры и фактически меняет суть ипотечного кредитования. Из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности, т.к. в соответствии с ГПК невозможно обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, даже если оно приобретено с помощью ипотеки. В соответствии с Жилищным кодексом такая процедура возможна, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда временного поселения. Но таких фондов, как правило, нет. Из-за этого банки опасаются давать кредиты по ускоренной процедуре. А для проверки надежности требуется огромное количество документов, оформить которые самостоятельно часто бывает просто невозможно. В добавление особые хлопоты вызывают дети. Если взрослого выселить из квартиры, находящейся в залоге, все-таки можно, то ребенка из единственного жилья нельзя выписать ни при каких условиях. Поэтому банки не разрешают прописывать детей в приобретаемой квартире. И купить недвижимость с целью улучшения жилищных условий при наличии детей также не получится - пока новая квартира находится в залоге, продать старую (предварительно выписав детей) невозможно. Тем не менее, люди выходят из положения. Прописывают детей у родственников или не продают старую квартиру, пока не расплатятся по кредиту. Правда, не у всех есть такая возможность;