Ипотечное кредитование

Что такое ипотека

http://www.roskvartira.com/index.php?option=com_content&view=article&id=1471:2012-02-16-08-12-47&catid=1:articles&Itemid=5

Ипотека — это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, — один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека — это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.

Происхождение понятия

Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредиторомсвоей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка».

Основное

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки  в Российской Федерации, являются Гражданский  кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N° 102-ФЗ (далее — Закон об ипотеке). Существуют также нормативно-правовые акты, в которых затрагивается вопрос об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке тогда, когда Законом об ипотеке не предусмотрено иное.

Основные особенности  ипотеки заключаются в том, что  в случае неисполнения основного  обязательства (например, по кредитному договору), взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а  не на какое-либо другое, а также  залогодержатель — кредитор имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований (например, возврат суммы займа) перед другими кредиторами должника.

Кроме того, наиболее часто  термин «ипотека» употребляется  при ипотечном кредитовании. Ипотечное  кредитование — это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Зачастую ипотекой называют вид кредитования, что является распространенной ошибкой и заблуждением. Ипотечный кредит — только одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества (квартира, земельный участок, загородный дом), при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).

Ипотекой является также  залог уже существующего недвижимого  имущества собственника для получения  им кредита или займа, которые  будут направлены либо на ремонт или  строительство, либо на иные нужны по усмотрению заемщика-залогодателя (в  большинстве случаев он же является собственником недвижимости).

Существуют разные варианты оформления ипотеки по выданным кредитам. Чтобы лучше разобраться в  определении термина «ипотека», рассмотрим самый распространенный вариант приобретения недвижимости с использованием ипотеки. Гражданин Иванов взял кредит в банке в размере 40 тыс. долл. США на покупку квартиры стоимостью 80 тыс. долл. США. Процедура оформления права собственности следующая.

1. Гражданин Иванов заключает с банком кредитный договор. При этом гражданин Иванов становится должником, а банк — кредитором.
2. После того как гражданин Иванов нашел нужную квартиру, между собственником квартиры и гражданином Ивановым заключается договор купли-продажи квартиры. При этом в договоре купли-продажи указывается, что гражданин Иванов для приобретения квартиры использует кроме собственных денежных средств кредитные средства банка.
3. Весь комплект документов сдается в регистрирующий орган для регистрации права собственности гражданина Иванова на приобретаемую квартиру.
4. Регистрирующий орган одновременно регистрирует договор купли-продажи, право собственности гражданина Иванова и ипотеку в силу закона.
5. Гражданин Иванов становится собственником и залогодателем квартиры, а банк — залогодержателем. В свидетельстве о праве собственности на квартиру в графе «ограничения» будет указано: «залог в силу закона».

Квартира в данном случае выступает средством обеспечения  возврата выданного кредита. Если гражданин  Иванов не вернет кредит, банк обратится  в суд, чтобы обратить взыскание  на квартиру. Квартира будет продана, деньги, полученные от продажи квартиры, будут направлены на погашение взятого  кредита, а остаток возвращен  гражданину Иванову .

Основания возникновения  ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством  предусмотрены два вида оснований  возникновения ипотеки:

1. в силу закона;
2. в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная  ипотека) представляет собой ипотеку, которая возникает при наступлении  определенных фактов, указанных в  законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения  ипотеки, при переходе права собственности  на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении  определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает  в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых домов,  квартир, земельных участков с  использованием кредитных средств  банка или иной кредитной организации  либо средств целевого займа.  Земельный участок, жилой дом  или квартира, приобретенные с  использованием кредитных средств  банка или иной кредитной организации  либо средств целевого займа,  предоставленного другим юридическим  лицом на приобретение этого  недвижимого имущества, считаются  находящимися в залоге с момента  государственной регистрации права  собственности заемщика на недвижимое  имущество. Указанные случаи предусмотрены  статьями 64.1 и 77 Закона об ипотеке . Таким образом, при приобретении квартиры, жилого дома или земельного участка с использованием кредитных средств указанное недвижимое имущество находится в ипотеке у банка, выдавшего кредит, до полного погашения кредита. В данном случае в правоотношениях участвуют три стороны — продавец, покупатель и кредитор.

2. Строительство жилых  домов, зданий, сооружений или  квартир с использованием кредитных  средств банка или иной кредитной  организации либо средств целевого  займа.

В соответствии со статьей 64.2 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено  федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с  использованием кредитных средств  банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

Иными словами, данная норма  Закона об ипотеке означает, что  если на земельном участке ведется  строительство объекта недвижимости за счет средств целевого займа или  кредита, то земельный участок, на котором  осуществляется строительство, будет  находиться в залоге с момента  регистрации права собственности  на строящееся здание. Необходимо отметить, что данная норма является диспозитивной, то есть по усмотрению сторон указанное  правило можно не применять. Чаще применяется другая схема залога. Банк выдает кредит, потом заключается  договор об ипотеке земельного участка, на котором будет вестись строительство, а собственник заложенного земельного участка ведет на нем строительство  за счет кредитных средств. При этом построенный объект недвижимости не будет обременен ипотекой.

Кроме того, жилой дом или  квартира, построенные полностью  либо частично с использованием кредитных  средств банка или иной кредитной  организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим  лицом на строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной  регистрации права собственности  заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 Закона об ипотеке). Указанная норма действует, например, при приобретении квартиры в строящемся доме на основании инвестиционного договора с привлечением кредитных средств банка. До тех пор, пока жилой дом не будет построен, сдан в эксплуатацию, а право собственности на квартиру зарегистрировано, — квартира не может являться объектом ипотеки. Поэтому квартира становится обремененной ипотекой только после регистрации права собственности.

3. Продажа в кредит.

Согласно пункту 5 ст. 488 и  пункту 3 ст. 489 ГК РФ товар, проданный  в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся  в залоге у продавца с момента  его передачи покупателю в обеспечение  исполнения последним обязанности  по оплате, если иное не установлено  договором. Данное положение распространяется на все виды недвижимости, которые  могут быть предметом куплипродажи. В данном случае ипотека в отношении недвижимости возникает, если продавец (он же кредитор) продает объект недвижимого имущества в кредит, в том числе в рассрочку, покупателю.

4. Рента.

В силу пункта 1 ст. 587 ГК РФ при  передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого  имущества получатель ренты в  обеспечение обязательства плательщика  ренты приобретает право залога на это имущество. При этом договор  ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, подлежит государственной регистрации. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику  ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Договор ренты зачастую заключают  пожилые люди, у которых есть квартира или жилой дом, но которым не хватает  средств к существованию. При заключении указанного договора собственником квартиры становится лицо, которое обязуется содержать пожилого человека (бывшего собственника недвижимости).

Одним из видов договора ренты  является договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно статье 601 ГК РФ это договор, по которому получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также, если этого требует здоровье гражданина, и уход за ним. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя ренты. Для этого необходимо подать в регистрирующий орган заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке с приложением свидетельства о смерти получателя ренты.

5. Залог имущественных  прав.

Согласно пункту 1 ст. 58 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (далее — Закон о залоге), если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога. Например, при залоге права требования квартиры по инвестиционному договору.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (она  же «договорная ипотека») представляет собой ипотеку, которая возникает  на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Согласно статье 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Право залога заключается в праве кредитора (залогодержателя) требовать при невыполнении должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, продажи заложенного имущества с торгов и в первоочередном получении удовлетворения из денежных средств, вырученных в результате продажи объекта недвижимого имущества.

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а  заключается в обеспечение обязательства  по договору займа, кредитному договору или иному обязательству. Обеспеченное ипотекой обязательство также называют основным обязательством, поскольку  его исполнение обеспечено залогом  недвижимости по договору об ипотеке (залоге недвижимости), которое, в свою очередь, является дополнительным обязательством (акцессорным).

Основным отличием законной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник  объекта недвижимости, а ипотека  возникает на основании договора об ипотеке. Договор об ипотеке может  быть заключен только при наличии  основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается договором  об ипотеке.

В случае прекращения основного  обязательства (например, полное погашение  кредита по кредитному договору) прекращается и ипотека. Необходимо также отметить, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному  ипотекой, или лицо, не участвующее  в этом обязательстве (третье лицо).

Требования, обеспечиваемые ипотекой

Согласно статье 3 Закона об ипотеке она обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору или  иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в  части, предусмотренной договором  об ипотеке. Ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с  условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов  за пользование кредитом (заемными средствами). Требования, обеспечиваемые ипотекой, — это обязательства должника, исполнение которых обеспечено залогом недвижимого имущество (ипотекой). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. Исключение составляют уплата залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, сумм, причитающихся ему в возмещение расходов по реализации заложенного имущества, расходов за счет заложенного имущества, если залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам. Следовательно, ипотека обеспечивает не только возврат взятого кредита, но и уплату процентов по нему. Кроме того, если в процессе погашения кредита были допущены просрочки внесения платежей и банк начислил штраф или пеню, то ипотека обеспечивает их возврат. Таким образом, при обращении взыскания на объект недвижимого имущества при неисполнении основного обязательства (например, договор займа) и последующей продаже недвижимости с торгов вырученные денежные средства пойдут на погашение как невозвращенной суммы займа, так и процентов по займу, пеней, штрафов, расходов по обращению взыскания. Следовательно, при заключении основного обязательства, исполнение которого будет обеспечиваться ипотекой, необходимо внимательно изучить все условия сделки. Особое внимание при заключении сделки, исполнение которой будет обеспечиваться ипотекой, необходимо уделить сумме основного обязательства и порядку его погашения, порядку начисления и погашения процентов по основному обязательству (например, проценты для пользования кредитом), случаям, в которых начисляются штрафные санкции и пени, порядку уплаты штрафов и пеней. Чтобы избежать возможных штрафных санкций, исполнять основное обязательство необходимо в порядке и сроки, предусмотренные основным договором.