Ипотечное кредитование

Имущество, которое может  быть предметом ипотеки

Имущество, которое может  быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке . Прежде всего таковыми могут быть недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ , права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Важно отметить, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Закон об ипотеке в статье 5 также определяет перечень объектное недвижимости, которые могут быть заложены, расширяя и уточняя статью 130 ГК РФ: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Закон об ипотеке устанавливает запрет на ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке), части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении (п. 2 ст. 267 ГК РФ). Необходимо подчеркнуть, что перечень видов недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, не является исчерпывающим в связи с тем, что в соответствии с пунктом 1 ст. 130 ГК РФ законодателем к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. В частности, в соответствии с действующим гражданским законодательством к недвижимому имуществу отнесены предприятия как имущественный комплекс, объекты незавершенного строительства. Согласно статье 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, за исключением имущества, изъятого из оборота. В основных положениях Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Важно отметить, что пункт б ст. 340 ГК РФ допускает залог вещей, в том числе недвижимых, которые залого¬датель приобретет в будущем. Это положение делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых для финансирования строительства каких-либо объектов, путем передачи в залог указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство, когда при невозврате ссуды и неуплате процентов взыскание может быть обращено на построенный ссудополучателем жилой дом. Предмет ипотеки не передается залогодержателю, а остается у залогодателя (собственника) в его владении и пользовании (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Это правило является императивным, то есть не подлежит изменению по усмотрению сторон. Аналогичные положения предусмотрены пунктом 1 ст. 1 Закона об ипотеке . Следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 3 ст. 5 Закона об ипотеке вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке).

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

(Правила оценки платежеспособности  клиента и расчета максимальной  суммы кредита)

Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры  андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:

Коэффициент	Описание
П/Д	Платеж/Доход	отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период
О/Д	Обязательства/Доход	отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному  учитываемому доходу
К/З	Кредит/Залог	отношение суммы  запрашиваемого кредита к стоимости  приобретаемого имущества
К/Л	Кредит/Ликвидационная стоимость	отношение суммы  предоставляемого кредита к минимальной  цене продажи недвижимого имущества

Эти коэффициенты разрабатывались  банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой  набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.

П/Д = не более 40 %

О/Д = не более 60 %

К/З = не менее 30 % и не более 90 %

После расчета по этим коэффициентам  часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет  являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, ИЧП и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом. .

Особенности ипотечного кредита

Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным  продуктам банков. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии  так называемый «первоначальный  взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами — аннуитетами. Сумма аннуитета вычисляется по следующей формуле:

, где

A — сумма аннуитета, S — сумма кредита, p — процентная ставка за период в долях, n — количество периодов.

Налоговые льготы в России

В России действует закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по займам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

• Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.
• В налоговом периоде перечислять все налоги, а в конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.

13 марта 2008 года Конституционный  суд издал Постановление № 5-П. Признав не противоречащим Конституции РФ положения других федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию — родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям.

По последним данным, 11 % заемщиков на рынке ипотечного кредитования прекратили выполнять свои обязательства по выплате^[1].

Ипотечный брокеридж

Ипотечный брокеридж — это услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов. Ипотечным брокериджем занимается подготовленный для этой деятельности специалист — ипотечный брокер.

Литература

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской  Федерации. — Российская газета. 25 декабря 1993 года. № 237.

2. Гражданский Кодекс Российской  Федерации (часть первая). Федеральный  закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание  законодательства РФ. — 1994. —  № 32.

3. Жилищный кодекс Российской  Федерации. — Российская газета. 12 января 2005. № 7.

4. Семейный кодекс Российской  Федерации. — Российская газета. 22 октября 2007 года. № 138.

5. Гражданский процессуальный  кодекс. — Российская газета. 20 ноября 2002 года. № 179.

6. Закон Российской Федерации  «О залоге» (в части, не противоречащей  ГК РФ). Российская газета. 15 ноября 2006 года. № 422.

7. Федеральный закон «О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним» // Собрание законодательства. — 1997. № 30.

8. Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)»  // Собрание законодательства. —  1998. № 29.

9. Федеральный закон «О  крестьянском (фермерском) хозяйстве». — Российская газета. 11 января 2007 года. № 12.

10. Федеральный закон «Об  оценочной деятельности». // Собрание  законодательства. — 1998. № 31

11. Указ Президента РФ  от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре  федеральных органов исполнительной  власти» — Российская газета  от 19 марта 2004 года. № 50.

12. Постановление Правительства  РФ от 18.02.1998 № 219 — Российская  газета. 12 сентября 2003 года. № 369.

13. Приказ Федеральной  налоговой службы РФ от 17.11.2005 № САЭ-3-13/594 (д) — Российская газета. 27 сентября 2005 года. № 345.

14. Приказ Министерства  Юстиции от 14.09.2006 г. № 293 Российская  газета. 22 сентября 2006 года. № 401.

15. Постановление Правительства  Российской Федерации от 15 марта  1997 года № 319. Российская газета. 23 марта 1997 года. № 175.

Специальная литература

1. Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? — Ростов н/Д: Феникс, 2006. — 160 с (Качество жизни).

2. Ем В. С. Правовые  проблемы организации рынка ипотечного  кредитования в России. М.: Статут, 1999. — 85 с.

3. Земельное право: сборник  нормативных документов. — М.: Гросс-Медиа, 2006. — 296 с.

4. Иванов В. В. Информация  о товаре «ипотечное кредитование».  М.: Марке-тинг, 2000. — 131 с.

5. Конов В. Н. Ипотечное  кредитование покупки жилья как  механизм форми-рования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса [Электронный ресурс] : Дис. канд. экон. наук : 08.00.10

6. Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с не-движимостью. — М.: Эксмо, 2007. — 176 с — (Мой законный интерес).

7. Филлипова Е. С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России : [Электронный ресурс] : Автореф. дис. канд. юрид. наук : 12.00.03 / Моск. акад. экон. и права.

8. Хрулева З. В. Земельно-имущественные отношения и ипотека [Электронный ресурс] : (Проблемы управления): Дис. канд. экон. наук : 08.00.05