Ипотечный кризис в США: причины и уроки для России

ИПОТЕЧНЫЙ КРИЗИС В США: ПРИЧИНЫ И УРОКИ ДЛЯ РОССИИ

Разразившийся в последнее время кризис на рынке  ипотечного кредитования в США пока еще не оказал влияния на российскую ипотечную систему, формирующуюся  по «американской» модели ипотечного кредитования. Однако молодой, но стремительно развивающийся российский рынок  ипотечного кредитования (за 2006 г. объем  задолженности по ипотечным кредитам увеличился в 4,4 раза), и ипотечных  ценных бумаг в будущем может  также испытать подобные потрясения. Какие же уроки для России можно  извлечь из анализа причин и последствий  американского кризиса?

Рынок ипотечного кредитования в России в цифрах 
Ипотечные кредиты предоставляют более 520 кредитных организаций, а объем выданных ипотечных кредитов только за 2006 год превзошел объем 2005 года в 6,2 раза и составил 264 млрд. руб. Доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП в 2006 г. составила около 1%, утроившись по сравнению с 2005 г. В США этот показатель составляет около 60%, а в Европе – более 20%. В конце 2006 г. были осуществлены первые сделки по рефинансированию ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. На данный момент зарегистрировано 7 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму в 27,6 млрд. руб. В первом полугодии 2007 г. ипотечные кредиты выдавались в среднем под 13% в рублях или 11,2% в иностранной валюте на средний срок в 16,3 и 15,5 лет соответственно. (По данным Банка России и ИБ «Траст»)

Ипотечный кризис в США связан с событиями, происходящими  в одном из сегментов рынка  ипотечного кредитования – сегменте нестандартного кредитования.

Нестандартное кредитование («subprime market») – это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты, т.е. кредиты, выдаваемые по стандартам Фэнни Мэй и других агентств, поддерживаемых Правительством США.

Как правило, у  нестандартных заемщиков (subprime borrowers) кредитные риски, т.е. риски невозврата кредита, являются более высокими. Такие заемщики в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, в отношении данных заемщиков выносились судебные решения или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, они проходили через процедуру банкротства. Высокая вероятность дефолта нестандартных заемщиков характеризуется низкими оценками кредитных бюро (FICO score менее 660), зачастую такие заемщики не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов.

Нестандартные кредиты являются более рискованными для кредитора, т.к. они выдаются заемщикам, не удовлетворяющим традиционным, более консервативным критериям  из-за плохой или сомнительной кредитной  истории.

В 2006 г. нестандартные  кредиты составили 20% от всего объема выданных кредитов, в то время как  в 2002 г. – только 6%. Наибольшее распространение  среди нестандартных кредитов в  США получили кредиты с плавающей  процентной ставкой, корректируемой каждый год начиная с третьего. Большинство кредиторов, работающих на нестандартном рынке, осуществляют кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты. 

Хронология  развития ипотечного кризиса

Октябрь 2005 г. –  средняя стоимость привлеченных средств для нестандартных кредиторов [1] выросла на 2,25 процентных пункта за 40 дней в результате инфляционного давления, оказываемого на экономику США.

Ноябрь 2005 г. –  нестандартные кредиторы повышают процентные ставки для заемщиков, т.к. кредиты с низкими процентными  ставками становятся неинтересными  для инвесторов. На фоне начинающегося  кризиса на жилищном рынке США происходит переоценка возможностей заемщиков обслуживать нестандартные кредиты и ужесточаются условия кредитования.

Декабрь 2005 г. –  рост процентных ставок по нестандартным  кредитам ведет к росту дефолтов в условиях стагнирующего рынка жилья и, как следствие, к росту убытков для инвесторов и снижению спроса на кредиты. Компания Ameriquest заплатила инвесторам 385 тыс. долл. за то, что бы последние купили у нее кредитов на 14 млн. долларов. Начинается отток компаний из сектора нестандартного кредитования, ряд компаний объявляет о сокращении числа сотрудников.

Январь 2006 г. –  ряд компаний, занимавшихся ранее  нестандартным кредитованием, объявляет  о закрытии и/или банкротстве  в связи с убытками, вызванными дефолтами по кредитам и требованиям  инвесторов о выкупе таких кредитов.

Февраль 2007 г. –  Средняя рыночная стоимость нестандартных  кредитов, имеющих рейтинг BBB- падает до 60% от номинала (в начале января они  торговались по цене 95 – 97% от номинала).

Март 2007 г. –  Крупнейший нестандартный кредитор Countrywide обнародовал свои данные о просрочках по кредитам (на срок более 30 дней), которые составили 19%. Ранее о проблемах с нестандартными кредитами, находящихся в их портфелях, объявили HSBC и New Century Financial. С начала кризиса более 20 кредиторов прекратили выдавать нестандартные кредиты, а акции многих нестандартных кредиторов сильно подешевели. На проблемы на рынке нестандартных кредитов обращают внимание средства массовой информации.

Июль 2007 г. –  один из лидеров рынка нестандартного кредитования, инвестиционная компания Bear Stearns объявляет о колоссальных убытках примерно в $1,5 млрд. долларов, вызванных дефолтами нестандартных кредитов, и предоставляет своим хеджевым фондам, работавшим на этом рынке, кредит в 3,2 млрд. долларов для поддержания ликвидности. Лидеры рынка нестандартного кредитования объявляют о прекращении выдачи ранее наиболее популярного продукта – кредита с плавающей процентной ставкой и фиксированным первоначальным двухлетним периодом.

Август 2007 г. –  акции компании Countrywide за последний месяц подешевели на 42% в результате объявленных компанией убытков от деятельности на рынке нестандартных кредитов. BNP Paribas объявил о том, что три его хеджевых фондов, работавших с нестандартными кредитами, понесли серьезные убытки, а стоимость активов этих фондов в данный момент не может быть определена. Компания American Home Mortgage, занимавшаяся предоставлением нестандартных кредитов заемщикам с неподтвержденными доходами, объявила о банкротстве в связи с резко выросшими объемами дефолтов (4,2% по кредитам, выданным в 2006 г., по сравнению с 1,6% в 2005 г. и 0,8% в 2004 г.). Президент рейтинговой компании Standard&Poor’s подает в отставку из-за ошибок рейтинговой компании в оценке рисков, связанных с нестандартными кредитами. Инвесторы и законодатели обвиняют S&P и Moody’s в несвоевременном (запоздалом) снижении рейтингов ценных бумаг, обеспеченных нестандартными кредитами. Рейтинги были снижены только после того, как рыночная стоимость ценных бумаг упала в 2 раза.

Сентябрь 2007 г. - вторая по величине в США ипотечная  компания Freddie Mac объявила о падении прибыли во втором квартале этого года на 45% по сравнению со вторым кварталом 2006 года. Несмотря на то что Freddie Mac напрямую не управляет большим числом долговых обязательств, связанных с высокорисковой ипотекой, операции компании пострадали от общего кризиса, охватившего рынок жилой недвижимости США. Австралийский хэджевый фонд с активами в 200 млрд. долларов объявил о своем банкротстве. Второй по величине банк Великобритании Royal Bank of Scotland из-за резкого падения спроса на ипотечные облигации в США сократил численность своего американского подразделения, работающего с этими продуктами на американском рынке. Один из крупнейших ипотечных банков Великобритании, Northern Rock, столкнулся с кризисом ликвидности и бегством вкладчиков. За помощью к Банку Англии обратился еще ряд британских банков.

Причины кризиса

1. «Взрыв»  пузыря на рынке жилья

В 2001 – 2005 гг. во многих частях страны наблюдался быстрый  рост цен на недвижимость, вызванный  низкими процентными ставками по кредитам, «мягким» подходом кредиторов к оценке платежеспособности заемщиков  и высокой склонностью домохозяйств к приобретению жилья в собственность. В этот период в 2 раза выросли объемы строительства домов (по сравнению с 1990 – 1995 гг.), под залог имеющегося жилья американцы взяли кредитов на 750 млрд. долл (в 2005 г.), потратив из них 2/3 на личное потребление, ремонт и выплату долгов по кредитным картам.

Во второй половине 2005 г. на рынке началось падение цен  на жилье и увеличение сроков экспозиции объектов. Для заемщиков, получивших кредиты недавно и практически на всю стоимость жилья (т.е. при LTV (соотношение размера кредита и стоимости заложенного жилья) близком к 100%), падение стоимости недвижимости – существенный стимул для отказа платить по кредитам, особенно, учитывая тот факт, что нестандартные кредиты выдавались заемщикам, имевшим проблемы с платежеспособностью в прошлом. Увеличение предложения жилья на рынке и ужесточения условий выдачи новых кредитов наряду с ростом процентных ставок ведет к дальнейшему падению цен на жилье.

Ряд экономистов  полагают, что падение цен на рынке  жилья является началом рецессии в экономике США. По оценкам S&P спад жилищного строительства, вызванный  кризисом на рынке жилья, привел к  замедлению темпов роста ВВП на 1 процентный пункт.

2. Снижение  прибыльности ипотечного бизнеса  и повышение рисков ипотечных  операций

В конце 2005 г. произошло  неожиданное и едва заметное изменение в стратегиях кредиторов: от конкуренции по цене (снижение процентной ставки) кредиторы перешли к конкуренции по условиям кредитования (упрощение стандартов кредитования). В течение 2005 г. кредиторы, работающие на рынке нестандартных кредитов, конкурировали между собой путем снижения процентных ставок. Эта война привела к увеличению качества их кредитных портфелей, т.к. низкие ставки по кредитам привлекали людей с хорошей кредитной историей, которые могли бы получить и стандартные кредиты. Проблема, однако, состояла в том, что такие кредиты не приносили достаточно прибыли (к концу 2005 г. разница между процентной ставкой по кредитам и стоимостью привлеченных средств снизилась до 3 процентных пунктов по сравнению с 6 процентными пунктами в 2003 г.).

Для увеличения прибыли нестандартные кредиторы  начали повышать процентные ставки, что  естественно привело к уменьшению количества новых клиентов и объемов  выданных кредитов. Ряд экономистов  считают, что нестандартные кредиторы  были ориентированы больше на сохранение и увеличение показателя «объем выданных кредитов», по которому инвесторы оценивают  потенциалы роста компании и изменение которого влияет на рыночную стоимость акций. Для этого кредиторы начали делать исключения из стандартов кредитования, чему способствовало и отсутствие государственного контроля за сектором нестандартных кредитов. По мере развития кризиса на рынке жилья стало увеличиваться количество дефолтов по таким высокорискованным кредитам, что означало убытки для выдававших их компаний.

В условиях усиливающейся  конкуренции на рынке нестандартных  кредитов ряд «молодых» кредиторов, не имеющих достаточного опыта оценки кредитных рисков нестандартных  заемщиков, вывели на рынок новые  продукты, которые позволяли получить кредит заемщику, не имеющего документации на жилье, первоначального взноса, с  низким кредитным рейтингом, неподтвержденным доходом. Именно этот сегмент рынка  нестандартных кредитов, по мнению аналитиков S&P, показывал наихудшие  результаты, а погоня за объемами не прекратилась даже в условиях начавшейся рецессии на рынке жилья.

Усиление конкуренции  привело еще и к сокращению спреда между доходностью по низкорискованным 10-летним государственными облигациям и более рискованными 30-летнеми ипотечными ценными бумагами до 1,5 – 1,7 процентных пунктов. Это означает, что риски ипотечных бумаг стали недооцениваться.

3. Отсутствие  собственных средств у кредиторов  для покрытия убытков

В отличие от традиционных банков у кредиторов, работающих на рынке нестандартных  кредитов, как правило отсутствует возможность использовать средства депозитов для выдачи кредитов. Вместо этого кредиторы пользуются банковской кредитной линией. С другой стороны, все кредиты кредитор продает инвестору, который в случае просрочки платежей по кредиту имеет право вернуть его обратно первоначальному кредитору. Обратный выкуп просроченных кредитов осуществляется из средств кредитной линии. Все время пока просроченный кредит находится на балансе кредитора взимаются проценты за пользование кредитной линией, поэтому кредитор вынужден зафиксировать свои убытки, получив назад просроченный кредит, а не дожидаться окончания процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.

В условиях растущего  рынка привлекательность рынка  нестандартных кредитов для инвесторов обеспечивалась за счет более высоких  процентных ставок по кредитам и более  низким по сравнению с ожидаемым  уровнем дефолтов. Как следствие  кредиторы могли сравнительно легко  получить банковскую кредитную линию  для финансирования своей деятельности. В условиях стагнирующего рынка привлекательность данного сегмента кредитования исчезла, соответственно у кредиторов возникли проблемы с получением кредитных линий, а текущая прибыль от операций оказалась недостаточной для покрытия возникших убытков от возросшего уровня дефолтов и просрочек платежей.

4. Обострение  проблемы кредитоспособности домохозяйств