Ипотечный кризис в США: причины и уроки для России

В 2007 г., по оценкам  некоторых экспертов, в США произошло  замедление роста потребительских  расходов населения. До 2006 г. рост потребительского спроса поддерживался за счет дешевых  и все более доступных кредитов и постоянного роста цен на все активы, в том числе и  на жилье. Только за 2005 г. рыночная стоимость  активов населения выросла на 3,2 трлн. долларов.

Начиная с 2006 г. оба позитивных для потребителя  фактора практически исчезли: стоимость  денег поднялась, а цены на жилье  стали снижаться, тогда как долги  и финансовые обязательства никуда не делись. Уровень прямых расходов по обслуживанию ипотеки и потребительского кредита в используемом доходе семей поднялся на исторический максимум – 14,5%, а с учетом обязательств по оплате аренды, страхования и налогообложения жилья и аренды автомобилей эти выплаты приблизились к 20%. По оценкам американского Центра жилищной политики доля домохозяйств, тратящих на оплату жилья более половины своих доходов, выросло в США с 1997 по 2005 г. на 88% (с 2,4 млн. до 4,5 млн.).

Ряд экспертов  отмечает появление первых признаков  сокращения прироста занятости, что  обострит проблему кредитоспособности всей экономической системы в  результате возможно уже начавшегося  снижения доходов населения.

Почему  кризис стал глобальным?

В силу рассмотренной  выше специфики деятельности нестандартных  кредиторов практически все выданные ими кредиты продавались инвесторам, в роли которых выступали не только американские банки и другие организации, но и международные инвесторы. Рост доли проблемных кредитов, приведший  к банкротству первичных кредиторов, отразился и на покупателях кредитов и ценных бумаг, обеспеченных ими, т.к. они уже не смогли передать все  дефолтные кредиты их первоначальному  кредитору и вынуждены были объявить об ожидаемых убытках.

Эксперты S&P отмечают, что произошедший кризис привел к  широкой переоценке подходов, применяемых  инвесторами для определения  надбавки за кредитный риск. Результатом  кризиса стала потеря доверия  и к сектору рефинансирования кредитов в целом, т.к. инвесторы  стали предпочитать наименее рискованные  вложения средств, такие как наличные и государственные ценные бумаги, что вызвало проблемы ликвидности  у многих компаний.

Свой вклад  в более широкое распространение  последствий кризиса внес и скандал  с участием ведущих рейтинговых  агентств, которые обвиняются в недооценке кредитных рисков нестандартных  кредитов и присвоения ценным бумагам, обеспеченным такими кредитами, более  высоких рейтингов.

Последствия кризиса

В настоящее  время более 25 кредиторов, работавших на рынке нестандартных кредитов, прекратили свою деятельность и находятся  в состоянии банкротства. Многие из оставшихся нестандартных кредиторов заявили о снижении ожидаемых  прибылей и возможности возникновения  чистых убытков.

При анализе  последствий кризиса на ипотечном  рынке следует учитывать, что  он совпал с началом рецессии в  экономике США, вызванной кризисом на рынке недвижимости.

На рынке акций  индекс Доу Джонса, достигший 19 июля 2007 г. рекорда в 14000 пунктов, к 15 августа упал ниже 13000 пунктов. Падение индекса отразилось и на рынках акций в других странах, особенно сильно – в Бразилии и Корее. Международный валютный фонд уже объявил о том, что ему придется пересматривать в сторону понижения темпов экономического роста в США.

Инвестиционные  банки и другие финансовые институты  так же были серьезно затронуты кризисом: хеджевые и инвестиционные фонды  крупнейших мировых банков серьезно пострадали в результате развернувшегося  в США кризиса: рыночная стоимость  их активов – ипотечных бумаг, обеспеченных нестандартными ипотечными кредитами, сильно упала и во многих случаях просто не могла быть определена. Mortgage Guaranty Insurance Corporation, крупнейшая американская компания в области страхования ипотечных кредитных рисков, объявила о миллиардных убытках и приостановке сделки в 4,9 млрд. долларов по приобретению другой компании. Крупнейший ипотечный кредитор Countrywide Financial, активно работавший на рынке нестандартных кредитов, объявил о своем банкротстве.

Эхо кризиса  достигло и Австралии: компания, занимающаяся ипотечным кредитованием, объявила о невозможности привлечь краткосрочное  финансирование из-за отсутствия спроса на ее ценные бумаги. Однако в целом, по мнению экспертов, экономики Европы и других стран достаточно изолированы  от потрясений, происходящих в экономике  США.

В середине 2007 г. ведущие компании розничной торговли США объявили о снижении своих  прибылей во втором квартале 2007 г. и  прогнозируют дальнейшее снижение выручки  по итогам года. Тем не менее, по оценкам  экспертов S&P, существенного падения  уровня потребления, вызванного жилищным и ипотечным кризисами, не произошло. Единственной категорией товаров, продажи  которых в середине 2007 г. снизились, была мебель и строительные материалы.

По данным Министерства труда США в августе в стране впервые за последние четыре года сократилась занятость. Больше всего  рабочих мест было потеряно в строительстве, промышленности, на транспорте и в  госучреждениях.

Роль  государства в  преодолении последствий  кризиса

Центральные банки  США, Европы, Японии, Австралии и  Канады провели согласованные действия по преодолению кризиса ликвидности  на финансовом рынке и стабилизации обменного курса национальных валют, потратив на это более 400 млрд. долларов в августе 2007 г.  
После начала кризиса на ипотечном рынке финансовые регуляторы США обратили внимание на проблемы этого сектора и выпустили ряд рекомендаций для ипотечных кредиторов и брокеров, работающих на рынке нестандартных кредитов, в целях стандартизации контроля за их деятельностью и защиты прав заемщиков. В Сенате США запланирован ряд заседаний по вопросам регулирования рынка нестандартных ипотечных кредитов.

Президент США  пообещал оказать государственную  поддержку «невинно пострадавшим»  гражданам в рефинансировании займов чере Федеральную жилищную администрацию США. По оценкам, предлагаемые Президентом меры в состоянии помочь сохранить дома 200 – 250 тысячам семей.

В целях борьбы с возможной рецессией в экономике  США и последствиями ипотечного кризиса в середине сентября Федеральная  резервная система США снизила  учетную ставку на 0,5 процентных пунктов  до 4,75%. Эксперты ожидают, что снижение ставки и, как следствие, удешевление  заимствований должно будет способствовать росту ликвидности на мировых  рынках.

В связи с  кризисом ликвидности и бегством вкладчиков из английского ипотечного банка Northern Rock Банк Англии, почти 30 лет не оказывавший банкам финансовой поддержки, предоставил гарантии сохранения вкладов оставшихся клиентов банка (в сумме до 33 тыс. фунтов) и выдал срочные кредиты другим банкам на сумму 8,8 млрд. фунтов. Эти меры, по мнению властей, должны поддержать уровень ликвидности на рынке и укрепить доверие граждан к банковской системе.

Прогнозы  развития ситуации

В 1998 г. на ипотечном  рынке США нестандартные кредиторы  испытывали сходные проблемы с привлечением средств и качеством кредитов, вызванные проблемами на фондовом рынке в России и банкротством компании Long Term Capital Management. Эксперты S&P прогнозируют активизацию процессов консолидации бизнеса по выдачи нестандартных кредитов, проводя аналогию с кризисом на рынке нестандартных пластиковых карт. Приобретение нестандартных кредиторов крупными диверсифицированными компаниями, занимающимися разными видами кредитования, позволит последним, с одной стороны, предлагать пользующиеся спросом продукты нестандартным заемщикам, а с другой стороны – пережить будущие потрясения в этом секторе за счет широкой диверсификации своего бизнеса и каналов дистрибуции.

Точные убытки компаний будут определены через  несколько месяцев, когда завершатся процессы обращения взыскания и  продажи заложенного в обеспечение  кредита имущества. В условиях стагнирующего рынка жилья сроки продажи увеличиваются, соответственно сохраняется и неопределенность относительно общего объема убытков. По мнению экспертов S&P фактические потери по ипотечным кредитам сохранятся на достаточно низком уровне несмотря на то, что уровень дефолтов прогнозируется в 11 – 14%, что в 2 раза выше исторического максимума (2000 г.).

Какими бы ни были последствия финансового кризиса, сегмент нестандартного кредитования продолжит свое существование, т.к. спрос на такой тип кредитов со стороны заемщиков сохранится. Fannie Mae и Freddie Mac объявили о своих планах по выходу на рынок нестандартных кредитов в качестве покупателей таких кредитов (buyers of last resort).

Уроки для России

События, похожие  на произошедшие на рынке ипотечного кредитования в США, могут повториться и в России. Несомненно, масштабы будут другие, но аналогия в тенденциях прослеживается.

В 2005 - 2006 гг. ряд  банков в России в результате конкурентной борьбы вывели на рынок продукты с  высоким LTV (90 – 100%), т.е. продукты предполагающие практически полное отсутствие первоначального взноса со стороны заемщика. Многие банки в погоне за клиентом пошли на упрощение условий кредитования для заемщика с неподтвержденными доходами. Вполне вероятно возникновение проблем с такими кредитами после того, как цены на жилье начнут снижаться.

Конечно рынок ипотечного кредитования в России сильно отличается от гораздо более развитого рынка США как объемами выдаваемых кредитов, так и степенью использования заемного финансирования в сделках по приобретению жилья. Ипотечным кредитованием занимаются, в основном, универсальные коммерческие банки, а специализированных ипотечных банков и аналогов ипотечных компаний в стране – единицы. Соответственно и источники финансирования кредитов являются в основном средства банковских депозитов, а не средства от рефинансирования кредитов, т.к. первые пилотные сделки по рефинансированию кредитов были осуществлены лишь в конце прошлого года.

Кроме того, большая  часть выданных в России кредитов – это кредиты с фиксированной  процентной ставкой. Цены на рынке жилья  в России еще не перешли в фазу активного падения, что явилось  катализатором негативных событий  на ипотечном рынке в США

В этой связи  необходимо также отметить, что в  Федеральном законе «Об ипотечных  ценных бумагах» предусмотрено законодательное  требование об уровне LTV не менее 70% для  включения ипотечного кредита в  состав ипотечного покрытия облигаций, что направлено на предотвращение проблем  инвесторов, приобретающих ипотечные  ценные бумаги, обеспеченные нестандартными кредитами.

Масштабы нестандартного кредитования в России в связи  с отсутствием обобщенной статистики оценить непросто, но стремление многих российских банков выдавать ипотечные  кредиты с высоким LTV и с неподтвержденным доходом заемщиков вызывает опасение. Ряд банков в России уже объявили о пересмотре условий кредитования, в частности снизили максимальный уровень LTV и/или отказались от предоставления кредитных продуктов без первоначального  взноса.

Таким образом, возникновение проблем можно  ожидать в первую очередь у  небольших банков, имеющих небольшой  опыт ипотечного кредитования и проводивших  агрессивную политику по привлечению  клиентов, предлагая кредиты с  высоким LTV или не требуя документального  подтверждения доходов.

Так же можно  ожидать возникновения затруднений  с привлечением средств иностранных инвесторов у коммерческих банков в связи с возросшей осторожностью инвесторов к ипотечному кредитованию в целом. В связи с ростом ставок на рынке секьюритизации кредитов (по оценкам экспертов, они выросли на 2 – 4 процентных пунктов) банки, планировавшие осуществить выпуск ипотечных ценных бумаг во второй половине 2007 года, в частности ВТБ24 и Городской ипотечный банк, уже вынуждены скорректировать свои планы.

Сложности с  рефинансированием ипотечных кредитов на международных финансовых рынках заставляют банки искать другие источники  средств для сохранения темпов роста бизнеса, в частности продажа пула закладных, финансирование акционеров, использование депозитной базы. С такими же проблемами столкнулись и банки, активно работающие на рынке потребительского кредитования.

Учитывая преимущества крупных банков в привлечении  дешевых источников финансирования, можно ожидать увеличение их долей  на рынке ипотечного кредитования.

В качестве мягкой превентивной меры, предупреждающей  развитие событий в России по американскому  сценарию, можно предложить следующее:

1) Банк России может ввести градацию надёжности ипотечных кредитов в зависимости от LTV (соотношения кредит/залог). Это повлечёт за собой увеличение резервов на потери по ссудам по кредитам с большим LTV, что явится сигналом для рынка, но в то же время не будет являться жёсткой запретительной мерой. Аналогичный подход может быть применён и для кредитов с неподтверждёнными доходами;  
2) кроме того Банк России может организовать мониторинг структуры кредитных портфелей банков и предоставление обобщенной информации о структуре рынка ипотечного кредитования.