История ипотечных банков

     ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

     ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

     ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

     «КАЗАНСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

     ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  ИНСТИТУТ» 

Кафедра микроэкономики 
 
 
 

Реферат

По дисциплине: История экономики

На тему: История ипотечных банков 
 
 
 
 
 

Выполнила                                                                                      Рашитова М.Х.

Группа                                                                                             222

Проверила                                                                                       Мингазова Ч.Ф. 
 
 
 
 
 

Казань 2008

 

 

Содержание 

Введение……………………………………………………………………………3

1. Зарубежные ипотечные банки……………………………………………..4
2. История ипотечного кредитования в России …………………………….6

Заключение…………………………………………………………………….….19

Список использованной литературы…………………………………………….20 
Введение 

    Так важно сегодня оглянуться в наше историческое прошлое, чтобы, возможно, именно там найти ответ на насущные вопросы о земельных ресурсах. Исключительная сложность задачи реформирования земельных отношений объективно заставляет и нас обращаться к тем периодам развития отечества, которые в этом отношении были для мира переломными, проходили под знаком социально - экономических реформ.

    В условиях складывания на постсоветском  пространстве банковских систем рыночного  типа, построенных на коммерческих началах, значительный интерес представляют начавшие возрождаться полузабытые  формы кредита, из которых особое место, несомненно, занимает ипотека, позволяющая осуществить полноценное долгосрочное кредитование имеющая ряд преимуществ как для банка, так и для заемщика по сравнению с другими формами движения ссудного капитала.

    Характерно, что процесс формирования капиталистической  банковской системы в Российской империи начался именно с создания ипотечных кредитных институтов различных типов в соответствии со сложившейся в стране общеэкономической ситуацией. Представляется, что некоторые проблемы становления подобного типа банков, возникшие во второй половине XIX века, и сегодня не утратили своей актуальности. 

    Ипотечные банки - банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных ссуд под залог недвижимости - земли и строений. К ним относятся и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли.

    В данной работе будут обзорно рассмотрены  зарубежные ипотечные банки, а во второй главе, более подробно  рассмотрена  история ипотечного кредитования в  России. 
Зарубежные ипотечные банки 

    Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке. Первым ипотечным банком был банк, основанный в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк начал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). В начале XIX в. деятельность ипотечного банка распространялась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.

    Наибольшее  развитие ипотечные банки получили на стадии домонополистического капитализма, способствуя развитию капиталистического сельского хозяйства в Германии. В настоящее время в ФРГ имеется 13 государственных и 25 частных земельных банков. Такой четкой системы ипотечных банков в других капиталистических странах нет.

    В США в 1916 г. были созданы федеральные  земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими банками регионального значения.

    Во  Франции крупнейший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал — Контора предпринимателей (Контуар дез антрепренер) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных — ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

    В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом  кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли и сельскохозяйственных строений, а впоследствии — преимущественно кредитование жилищного строительства. Ипотечные банки  имеются  в  некоторых  развивающихся странах (Аргентина, Мексика, Нигерия и др.).       

 

    2. История ипотечного кредитования в России 

    Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю  в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

    В 1754 г. были созданы первые кредитные  учреждения: для дворянства – санкт-петербургские  и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской  Конторе, для купцов – в Петербургском  порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

    В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк, который был образован с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка.

    В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое  учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

    При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно  принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.

    В дальнейшем  устав Банка был  переработан, продажа залога как  необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки.

    В Российской Империи 1 января 1835 г. был  введён Свод законов гражданских (автор  М.М. Сперанский), где залоговое право  было подробно регламентировано. Залог  в России в это время существовал  в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

    Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

    С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать  первые сберегательные кассы.

    В 1859 г. было принято решение о реорганизации  кредитных учреждений в связи  с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались  все существовавшие государственные  кредитные институты, взамен них  учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 году была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 году было учреждено Общество взаимного кредита.

    Полное  Собрание Законов Российской Империи за вторую половину ХVШ века изобилует указами, предписывающими крепостным учреждениям высылать в Заемный Банк общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых, чтобы Банк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю и было свободно от других закладных. Главным препятствием к правильности реального кредита являлась фактическая негласность многих сделок, и все усилия законодателя были направлены на искоренение данного обстоятельства для достижения достоверности. Кроме общих сведений о недвижимой собственности, которые должны были быть собраны Банком, последний требовал также от присутственных мест, сообщений относительно стоимости отдельного имения. Эта стоимость порой зависела от случайных моментов, как, например, смертности среди крестьян. Государство при этом не имело в виду только свои хозяйственные соображения, прежде всего оно охраняло интересы всего общества, о чем свидетельствуют узаконения, установленные Банком.

    С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

    Ипотечное кредитование становилось очень  распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.

    Рост  кредитных институтов привёл к жёсткой  конкуренции. В связи с этим Правительство  в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства.

    По  российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

    В Москве работало 8 основных государственных  банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

    Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных  земельных банков, выдав ссуды  под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

           На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) возложена задача облегчить положение крестьянства, страдающего от малоземелья, путем создания кредитного ипотечного учреждения с льготным для него кредитом. В этом желании выразилось стремление верхов предупредить возможный взрыв недовольства в самом массовом слое населения империи: в конце 1870-х гг. в результате деятельности революционеров-народников, в крестьянстве стали широко распространяться слухи о переделе земли. Разработка и утверждение Положения о Крестьянском банке проходили с 20 мая 1881 г. по 26 апреля 1882 г. Проект Положения разрабатывала группа министров: внутренних дел (Н. П. Игнатьев), государственных имуществ (М. Н. Островский) и финансов (Н. Х. Бунге). После многочисленных прений в Государственном совете проект «Положения о Крестьянском поземельном банке» был утвержден императором Александром III 18 мая 1882 г. Основные принципы функционирования банка были следующие. Ссуды выдавались на срок от 24 лет шести месяцев до 34 лет шести месяцев по нормальной и специальной оценкам. Ссуды по специальным оценкам выдавались в случаях, когда в составе земельного участка имелись ценные угодья, такие, как заливные луга, конопляники и так далее. Кредит Крестьянского поземельного банка, в отличие от других земельных банков, был строго «целевым»: только на покупку земли. Ссуды могли получить сельские общины (общества) и отдельные домохозяева. При кредитовании сельской общины максимальный размер ссуды был установлен в 125 рублей на душу мужского пола. Домохозяин мог получить до 500 рублей. Выдаче ссуды предшествовал договор о купле-продаже земли. Банк сам передавал деньги продавцам земли, что было сделано с целью предотвращения возможности отказа крестьян от купленной ими земли или покупки земли там, где она была дешевле. Заемщики платили по ссудам платежи в размере 7,5% - 8,5% годовых в зависимости от величины ссуд. Еще одно отличие Крестьянского поземельного банка от частных земельных банков состояло в том, что он взыскивал платежи по ссудам по истечении полугодичного срока, а не вперед. По просроченным платежам взыскивались пени в размере 6% годовых. Деятельность банка простиралась на европейскую территорию России, где в 1883 г. было открыто 11 его отделений. После открытия в 1885 г. Дворянского земельного банка руководство Крестьянским поземельным банком перешло к управляющему этого банка, а в июне 1890 г. касса Крестьянского поземельного банка перешла в заведование кассиру Дворянского земельного банка. Объединение управления двумя государственными земельными банками должно было, по мнению правительства, сблизить продавцов земли, дворян, с основными покупателями, крестьянами. Операции по выдаче ссуд отделениями Крестьянского поземельного банка стали проводиться 10 апреля 1883 г. До 1895 г. Крестьянский поземельный банк выдал 14 тысяч 924 ссуды на сумму 82 миллиона 400 тысяч рублей под залог двух миллионов 411 тысяч 700 десятин земли. В этот период Крестьянский поземельный банк значительно уступал по все показателям, как частным земельным банкам, так и Дворянскому земельному банку. Его удельный вес в общем объеме операций учреждений ипотечного кредита составлял в 1895 г. 11,6% по числу выданных ссуд, 3,8% по их сумме и 4,5% по площади заложенных земель. 
В 1895 г. вступил в силу устав банка, разработанный министерством финансов под руководством С. Ю. Витте и утвержденный императором Александром III 27 ноября 1895 году. Если до 1895 г. деятельность Крестьянского поземельного банка ограничивалась выдачей ссуд на покупку земли, то теперь банк получил право покупать земли за собственный счет для последующей перепродажи ее крестьянам, а также предоставлять ссуды под земли, уже купленные крестьянами. В итоге, за 1896 – 1905 гг. удельный вес банка в системе ипотечных кредитных учреждений вырос с 11,6% до 29,9%. 
Последний период деятельности Крестьянского поземельного банка начался в 1906 г. одновременно с началом проведения знаменитой столыпинской аграрной реформы. Ему отводилась важнейшая роль в системе мероприятий реформы.