История ипотечных банков

    21 марта 1906 г. вышел в свет  закон об изменении способа  выдачи ссуд из Крестьянского  поземельного и Дворянского земельного  банков. Отныне ссуды выдавались  не наличными деньгами, а процентными  бумагами. 14 октября 1906 г. был издан указ о понижении платежей заемщиков Крестьянского поземельного банка с пяти рублей 25 копеек и пяти рублей 75 копеек до четырех рублей 50 копеек в год со 100 рублей ссуды при сроке 55,5 года. Изменились и приоритеты кредитования. Если до 1906 г. банк отдавал предпочтение коллективным покупателям земли, то с 1908 г. земли из имений банка продавались только в единоличную собственность. К 1915 г. Крестьянский поземельный банк занял первое место среди всех учреждений ипотечного кредита по количеству и объему выданных ссуд. Им было выдано 377 тысяч 683 ссуды (74,4% от общего числа ссуд) общим объемом один миллиард 350 миллионов 768 тысяч рублей под залог 15 миллионов 912 тысяч десятин земли.      Крестьянский поземельный банк сыграл значительную роль в процессе консолидации земельной собственности в России в конце 19 – начале 20 в., особенно в годы проведения столыпинской реформы. Его значение заключалось в том, что он играл важную роль в попытках правительства решить крестьянский вопрос. В годы проведения столыпинской аграрной реформы    Крестьянский поземельный банк превратился в инструмент активного вмешательства государства в процесс перестройки земельных отношений. Тогда же он занимает лидирующее положение среди ипотечных кредитных учреждений по объему операций. Существование ипотечных банков перестало иметь смысл вместе с отменой частной собственности на землю, осуществленной советской властью 8 ноября 1917 года.

         21 апреля 1885 г. был обнародован рескрипт «Благородному Российскому дворянству», в котором объявлялось об учреждении Дворянского земельного банка. Главная идея рескрипта, подписанного ближайшим советником императора Александра III обер-прокурором Синода К. П. Победоносцевым, сводилась к стремлению восстановить «первенствующее место» дворянства в экономической жизни страны. Действительно, российское дворянство переживало нелегкие времена в пореформенный период. Далеко не все его представители смогли приспособить свое хозяйство к складывающимся в стране рыночным отношениям. К концу 19 в. в экономике империи начинают доминировать другие сословия, в первую очередь крестьянство и купечество. Проект устава Государственного Дворянского земельного банка был подготовлен министром финансов Н. Х. Бунге и 3 июня 1885 г. проект «Положения о Государственном Дворянском земельном банке» был окончательно утвержден императором. Банк находился под управлением непосредственно министра финансов. Первое время он проводил свои операции в великорусских губерниях страны. С 1891 г. банк распространил свои действия на Закавказье, а с 1894 г. – на Западный край, то есть на Украину, Белоруссию и Прибалтику. Для проведения своих операций банк выпускал ипотечные облигации (закладные листы), которые выдавались под залог земельной собственности только потомственным дворянам. Размер ссуды составлял 60% от общей стоимости имения. Ссудный процент составлял 5,5% годовых, который в 1899 г. был снижен до 4,5%. Закладные листы Дворянского земельного банка котировались по высокой цене на российских биржах, что объяснялось активным участием в биржевых торгах Государственного банка, который покупал ипотечные облигации Дворянского земельного банка с целью поддержать их высокий курс. Кроме того, для проведения операций Дворянский земельный банк использовал средства запасного капитала, образованного путем проведения единовременного выпуска 5% закладных с выигрышами листов.             Закладные листы выпускались на предъявителя, но могли быть обращены и в именные по желанию владельца. Их продажей занимался Государственный банк Российской империи. Погашение закладных листов производилось ежегодно тиражами на сумму, равную погасительным взносам заемщиков. Неисправным заемщикам грозила опасность продажи их имений на торгах. Впрочем, до этого дело доходило редко, и общее количество проданных имений за всю историю банка не превысил 1%. Если говорить о масштабе операций Дворянского земельного банка, то за двадцатилетний период его деятельности (1885 – 1905) общий объем операций вырос до 717 миллионов 400 тысяч рублей, что составило 34, 6% общего объема земельных ссуд всех ипотечных учреждений. В дальнейшем наблюдался спад количества операций по ссудам, что было вызвано событиями революции 1905-1907 гг. Напуганные крестьянскими волнениями дворяне-землевладельцы стали продавать землю Крестьянскому поземельному банку. Кроме того, финансовые трудности, связанные с последствиями русско-японской войны 1904 – 1905 гг. вынудили правительство в марте 1906 г. ввести выдачу ссуд из Дворянского земельного банка не деньгами, а закладными листами по номинальной цене, как и в акционерных земельных банках. В последствии Государственный Дворянский земельный банк так и не смог догнать своих частных конкурентов по объему проводимых операций. Он оказался на третьем месте после Крестьянского поземельного банка и акционерных земельных банков. Несмотря на то, что Дворянский земельный банк создавался как сословное кредитное учреждение, земля, заложенная в нем, находилась в движении. Таким образом, заемщиками банка становились и недворяне. К 1 января 1917 г. потомственными дворянами этого кредитного учреждения являлось лишь три пятых от общего числа заемщиков. В составе недворянской группы заемщиков Дворянского земельного банка доминировали крестьяне: они владели 70% недворянской земельной собственности, находящейся в залоге. Недворяне становились владельцами земель в основном путем их покупки. Клиентами Дворянского земельного банка были в основном крупные и средние земельные собственники. Доля мелких землевладельцев в общей площади заложенных земель была чуть более 1%. 
         В целом, финансовое положение Дворянского земельного банка было стабильным. Он получил мощную поддержку Государственного банка на старте своей деятельности, но затем действовала чисто коммерческих началах. Мнение некоторых исследователей, рассматривающих этот банк как благотворительное учреждение для дворянства, не соответствует действительности. Заслуга Дворянского земельного банка состояла в том, что он принес в провинцию относительно дешевый кредит, что было очень важно в условиях неразвитости других форм сельскохозяйственного кредита. Именно ипотечный кредит во многом спас помещичье хозяйство от краха в условиях пореформенной перестройки экономики страны.

    Через год и месяц, 8 декабря 1918 г. был  принят декрет о ликвидации государственных ипотечных банков в России – Крестьянского поземельного и Дворянского земельного банков. 
          Таким образом, Крестьянский и Дворянский банки явились в период 1908-1915 годов мощным орудием классовой политики в деле капиталистической мобилизации земли. Все это сильнейшим образом способствовало укреплению капиталистических элементов крестьянского хозяйства, усилению его товарности, увеличению его товарности, увеличению спроса на продукты промышленности и также явилось одним из моментов промышленного оживления 1909-1913 годов.

          В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение  ссудно-сберегательных товариществ. Всего  за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ  мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

             К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные  ценные бумаги: закладные листы, различные  обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

            Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области  залога недвижимости, несомненно сыграли  огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

          В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за не обеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

    В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

    Согласно  распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход.

    Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек.

    Открытие  кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.

    В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка могла производиться по нормальному или по специальному способу.

    Нормальный  способ оценки был основан на заранее  определенной для известных местностей по десятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для землевладения земли.

    Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем подробного осмотра этого имущества и базировался на учете всех качеств имения, его доходности и продажной цены.

    Для каждой местности имелось утвержденное ипотечным институтом так называемое расписание подесятичных нормальных оценок. Их использование избавляло от необходимости выезда непосредственно на участок и тем самым ускоряло получение кредита. Применение же специальной оценки, дающей более выгодные результаты, приводило к замедлению получения ссуд.

    Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения.

    Ипотечные институты подлежали строгому контролю со стороны государства. Уполномоченные Министерства финансов назначались во все банки. Они могли вмешиваться в деятельность правления банка, следить за делопроизводством, системой бухгалтерского учета, проверять кассу и материальные ценности ипотечного института, присутствовать на общих собраниях акционеров и правления, следить за правильностью эмиссии и погашения закладных листов.

    В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника – государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в ее конце, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла.

    Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда.  К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности

    Началом кардинальных реформ жилищного сектора  в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР.  Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.

    В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в  действие Федеральный закон «Об  ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны.

Заключение 

         Важное место в регулировании земельного рынка занимают земельное и гражданское законодательство. Только их совместное применение в рыночных условиях позволит в полной мере соблюсти интересы и собственника земли, и государства.

         Как свидетельствует наш собственный российский опыт, а также опыт многих зарубежных стран, главным в вопросах управления земельными ресурсами является разграничение предметов регулирования земельного и гражданского законодательства. Разграничения полномочий в сфере регулирования земельных отношений между федерацией и ее субъектами, а так же вопросы регулирования отношений собственности и перераспределения земель между различными субъектами и сферами экономики в условиях рынка земли.

    Влияние ипотеки на развитие экономики России трудно переоценить. Именно она во многом явилась той основой, на которой стала бурно развиваться промышленность и торговля после отмены крепостного права. Такие государственные ипотечные кредитные учреждения, какими были Крестьянский поземельный банк и Дворянский земельный банк способствовали консолидации земельной собственности в стране и предоставили наиболее экономически активным гражданам возможность перевести свое хозяйство на капиталистический путь развития. Впрочем, тема влияния ипотеки на экономику является еще далеко не изученной и нуждается в дальнейшей разработке.

    Россия  по развитию кредитно - финансовой системы  не уступала Западной Европе. Специфический  российский опыт долгосрочного кредитования, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области  залога недвижимости сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.