Экономическая оценка инвестиций

СОДЕРЖАНИЕ

Введение	3
1 Основные задачи, решаемые  в ходе экономической оценки	5
2 Сущность и особенности  ипотечного кредитования	9
Задача 1	19
Задача 2	19
Задача 3	20
Задача 4	21
Задача 5	22
Задача 6	23
Использованная литература	25

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Промышленные и другие предприятия постоянно сталкиваются с необходимостью инвестиций, т.е. с вложением средств (внутренних и внешних) в различные программы и отдельные мероприятия (проекты).

Инвестиции (согласно федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в РФ») - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественное право, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта (например, социального).

Инвестиции (согласно конвенции  от 28 марта 1997 г. «О защите прав инвестора») – вложенные инвестором финансовые и материальные средства в различные объекты деятельности, а так же переданные права на имущественную и интеллектуальную собственность с целью получения прибыли (дохода) или достижения социального эффекта, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в соответствии с национальным законодательством.

По финансовому определению, инвестиции – это все виды активов (средств), вкладываемых в хозяйственную деятельность в целях получения дохода (выгоды); по экономическому – расходы на создание, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение основного и оборотного капитала.

Инвестиции могут поступать в следующих формах:

• - Капитальных вложений (наиболее часто): в производственную и непроизводственную сферу;
• - Оборотных средств;
• - Финансовых инструментов;
• - Нематериальных активов и т.д.

Инвестиции являются наиболее активной формой вовлечения капитала. Инвестиции являются источником эффекта. Их всегда нужно связывать с объектом собственности (особенно при нововведениях и совершенствованиях). Любые инвестиции рассматриваются как объекты временного предпочтения. Инвестиции являются носителями фактора риска и фактора ликвидности (как можно быстрее вернуть деньги). Инвестиции рассматриваются как главный источник операционной прибыли. Инвестиции выступают неотъемлемым условием реализации стратегических целей. Инвестиции выступают так же как:

• - Фактор формирования и оптимизации структуры активов;
• - Инструмент реализации инновационной политики;
• - Инструмент социального развития.

 

1 ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ, РЕШАЕМЫЕ В ХОДЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ

 

Можно выделить следующие  основные задачи, решаемые в ходе экономической оценки.

Во-первых, обеспечение высоких  темпов экономического развития фирмы  за счет эффективной инвестиционной деятельности. Стратегия развития любой фирмы предполагает постоянный экономический рост за счет увеличения объемов деятельности, а также отраслевой, ассортиментной и региональной диверсификации этой деятельности. В основу этого экономического роста закладывается в первую очередь инвестиционная деятельность, в процессе которой реализуются долгосрочные стратегические цели фирмы. Эффективность инвестиционной деятельности прямо определяет темпы экономического развития фирмы.

Во-вторых, максимизация прибыли от инвестиционной деятельности. Возможности  экономического развития фирмы определяются чистой прибылью, т.е. прибылью, остающейся в ее распоряжении после уплаты налогов и других обязательных платежей. Соответственно при наличии альтернатив должны выбираться те направления инвестирования (при прочих равных условиях), которые обеспечивают наибольшую величину чистой прибыли.

В-третьих, минимизация инвестиционных рисков. Инвестиционные риски характерны практически для всех форм инвестиционной деятельности, причем могут вызвать потерю не только прибыли и дохода от инвестиций, но и всех активов инвесторов, его банкротство. При наличии альтернатив должны выбираться инвестиционные решения, которые при всех прочих равных условиях обеспечивают меньший риск и связанные с ним финансовые потери.

В-четвертых, обеспечение  финансовой устойчивости и платежеспособности фирмы в процессе осуществления инвестиций.

Инвестиционная деятельность связана с отвлечением значительных финансовых ресурсов обычно на длительный период, что может привести к снижению платежеспособности фирмы по текущим  хозяйственным операциям и платежам. К тому же инвестиции часто осуществляются за счет привлечения заемных средств, что обуславливает повышение доли заемных средств в активах фирмы и снижает ее финансовую устойчивость в долгосрочном периоде. Отсюда, формируя инвестиционные ресурсы, следует просчитывать влияние их формирования на финансовую устойчивость и текущую платежеспособность фирмы.

В-пятых, обеспечение  ускорения реализации инвестиционных программ и проектов, что позволит достичь следующих результатов. Высокие темпы реализации каждой инвестиционной программы способствуют ускорению экономического развития компании (фирмы) в целом; чем быстрее реализована инвестиционная программа, тем быстрее начинает формироваться дополнительный денежный поток в виде прибыли от инвестиций и амортизационных отчислений; ускорение реализации инвестиционных программ позволяет сократить сроки использования кредитных ресурсов, если они привлекались; быстрая реализация инвестиционных программ способствует снижению инвестиционных рисков, связанных с возможным, с течением времени, неблагоприятным изменением конъюнктуры инвестиционного рынка, ухудшением инвестиционного климата в стране. Задача оценки заключается в анализе динамики, степени выполнения плана и изыскании резервов увеличения объемов инвестиций и повышения их эффективности.

Анализ объемов инвестиционной деятельности следует начинать с изучения общих показателей, таких как объем валовых инвестиций и объем чистых инвестиций. Валовые инвестиции - это объем всех инвестиций в отчетном периоде. Чистые инвестиции меньше валовых инвестиций на сумму амортизационных отчислений в отчетном периоде. Если сумма чистых инвестиций является положительной величиной и занимает значительный удельный вес в общей сумме валовых инвестиций, то это свидетельствует о повышении экономического потенциала предприятия, направляющего значительную часть прибыли в инвестиционный процесс. Напротив, если сумма чистых инвестиции является отрицательной величиной, то это означает снижение производственного потенциала предприятия, «проедающего» не только свою прибыль, но и часть амортизационного фонда. Если сумма чистых инвестиций равна нулю, это значит, что инвестирование осуществляется только за счет амортизационных отчислений и что на предприятии отсутствует экономический рост и не создается база для возрастания прибыли.

В процессе оценки необходимо изучить динамику объемов инвестиций с учетом индекса роста цен. Наряду с абсолютными показателями нужно анализировать и относительные, такие как размер валовых и чистых инвестиции на одного работника, коэффициент обновления основных средств производства.

После этого нужно изучить динамику и выполнение плана по основным направлениям инвестиционной деятельности: строительство новых объектов, приобретение основных средств, инвестиции в нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения.

Процесс сравнения инвестиционных затрат и финансовых результатов (прибыли) осуществляется непрерывно: до инвестирования (при разработке бизнес-плана инвестиционного проекта), в ходе его (в процессе строительства объекта) и после инвестирования (при эксплуатации нового объекта).

Процессы вложения капитала и получения  прибыли могут происходить в различной временной последовательности.

При последовательном протекании этих процессов прибыль реализуется сразу после сдачи готового объекта в эксплуатацию и выхода его на проектную мощность, как правило, в пределах до одного года. Например, установка новой технологической линии на действующем предприятии.

При параллельном их протекании получение  прибыли возможно до полного завершения строительства нового предприятия. Например, при вводе в эксплуатацию первой очереди (цеха или пускового комплекса).

При интервальном протекании процессов  вложения капитала и получения прибыли между периодом завершения строительства предприятия и реализацией прибыли проходит длительное время (несколько лет).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 СУЩНОСТЬ И ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства. Но кредитование невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно интересы кредитора могут быть защищены посредством использования залога недвижимости, поскольку:

• недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств перед кредитором.

Одним из инструментов защиты интересов кредиторов посредством  использования залога недвижимости явилась ипотека.

Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства  экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным можно отнести следующие.

1. Стоимость недвижимости  как единицы товара очень высокая  и требует от инвестора значительного  капитала.

2. Недвижимость, прежде  всего, — это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.

3. Право на недвижимость  как товар подлежит обязательной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.

4. Недвижимость имеет  достаточно крупные физические  размеры, физическое и экономическое  старение недвижимости происходит в течение длительного времени.

5. В течение экономической  жизни недвижимости возможно  проведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.

6. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.

Целесообразность использования  заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.

Преимущества привлечения  заемных средств для покупки  недвижимости позволяет инвестору (заемщику):

1. Приобрести более  дорогой объект по сравнению  с собственным капиталом, которым  он располагает на момент совершения  сделки.

2. Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты.

3. Покупка приносящей  доход недвижимости в рассрочку  дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости.

4. Увеличивать ставку  дохода на собственный капитал  за счет выбора оптимальных  условий финансирования.

Рассматривая положительные  стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки.

1. Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.

2. Ипотечный кредит — это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.

3. Изменение условий  займа, заложенных в первоначальном  кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода недвижимости, может привести к отрицательному финансовому левереджу.

4. Нарушение графика  погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.

Кредитор принимает  решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов:

1. Кредитуемый объект  в силу физических, экономических  и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором.