Экономика недвижимости

Федеральное государственное  образовательное бюджетное учреждение

высшего профессионального  образования

«Сибирский государственный  университет телекоммуникаций и  информатики» (ФГОБУ ВПО «СибГУТИ»)

 

 

 

Контрольная работа по дисциплине

«Экономика недвижимости»

Вариант 4

 

 

 

                                                                            Выполнил: студент 5 курса

  специальности ЭУПС 

группы 

                                                                                                № ст.билета

                                                                         

                                                                      Проверил: Гончарова Н.Д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новосибирск 2012

Задача № 1. Оценка недвижимости затратным методом

Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых  вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности  наряду со зданием (сооружением) находится  и земельный участок, то его рыночная стоимость входит второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется  также и третья - прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного  участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка, для  технико-экономического обоснования  нового строительства, оценки знаний специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.

Исходные данные:

Площадь земельного участка = 4200 м²

Ставка земельного налога за 1 м² = 28,2 ден. ед.

 

Данные для расчета  восстановительной стоимости здания затратным методом (прямых затрат).

Наименование работ и  затрат А	Стоимость в базовых ценах (денежных единиц)	Коэффициент Б
1. Проектно-изыскательные  работы	18,4	1800
2. Дополнительные затраты	0	-
3. Земляные работы	7,6	8283
4. Фундаменты	48,1	7452
5. Стены	89,2	9093
6. Перекрытия	29,3	8830
7. Кровля	12,2	9909
8. Полы	27,3	7256
9. Перегородки	14,2	8314
10. Лестничные марши	3,99	64,72
11. Окна	13,8	7641
12. Двери	6,2	7441

 

13. Отделочные работы	31,2	10949
14. Разные работы	3,9	7958
15. Отопление	8,1	11307
16. Водоснабжение	0,4	11693
17. Канализация	0,49	12768
18. Электромонтажные работы	75,4	10087
19. Водопроводные сети  и водоводы	8,2	10121
20. Газовые сети	0	0
21. Канализационные сети	3,1	9951
22. Тепловые сети и горячее  водоснабжение	42,4	11931
23. Дороги и тротуары	19,8	8502
24. Озеленение	4,1	8502

 

Данные для определения  физического износа здания.

Наименование конструктивных элементов	Процент износа
1. Фундаменты	4,2
2. Стены	5,8
3. Перекрытия	5,7
4. Кровля	14,7
5. Полы	17,1
6. Перегородки	7,9
7. Лестничные марши	3,9
8. Окна	17,1
9. Двери	16
10. Отделочные работы	21
11. Отопление	17,1
12. Водоснабжение	29
13. Канализация	24,3
14. Электрооборудование	9,9
15. Водопроводные сети	18
16. Канализационные сети	11,9
17. Тепловые сети	48
18. Дороги	6,8
19. Озеленение	7,87

 

 

Данные для составления  сметы расчета стоимости здания.

Наименование затрат	Величина процента
1. Накладные расходы	18,4
2. Плановые накопления	41,01
3. Временные здания и  сооружения	13,84
4. Среднегодовое зимнее  удорожание	4,5
5. Резерв на непредвиденные  расходы	3
6. Составление сметной  документации	1,5
7. Налог на добавленную  стоимость	18

      

         Решение:

1.Определим стоимость  земельного участка. Определяется  как 200-кратная ставка земельного  налога на соответствующей территории  и зависит от площади земельного  участка и нормативной цены  земли.

Ст.зем.уч. = Sзем.уч.*1м²*200

Ст.зем.уч. = 4200*28,2*200 = 23688000 ден. единиц или 23,688 млн.ден.ед.

2.Определим восстановительную  стоимость оцениваемого объекта.

Расчет стоимости главного сооружения.

Наименование работ	Стоимость в базовых ценах	Коэффициент пересчета	Стоимость в текущих ценах
Проектно-изыскательные  работы	18,4	1800	33120
Дополнительные затраты	0	-	0
Земляные работы	7,6	8283	62950,8
Фундаменты	48,1	7452	358441,2
Стены	89,2	9093	811095,6
Перекрытия	29,3	8830	258719
Кровля	12,2	9909	120889,8
Полы	27,3	7256	198088,8
Перегородки	14,2	8314	118058,8
Лестничные марши	3,99	64,72	258,2
Окна	13,8	7641	105445,8
Двери	6,2	7441	46134,2
Отделочные работы	31,2	10949	341608,8
Разные работы	3,9	7958	31036,2
Отопление	8,1	11307	91586,7
Водоснабжение	0,4	11693	4677,2
Канализация	0,49	12768	6256,3
Электромонтажные работы	75,4	10087	760559,8
Водопроводные сети и водоводы	8,2	10121	82992,2
Газовые сети	0	0	0
Канализационные сети	3,1	9951	30848,1
Тепловые сети и горячее  водоснабжение	42,4	11931	505874,4
Дороги и тротуары	19,8	8502	168339,6
Озеленение	4,1	8502	34858,2
Итого прямые затраты	475,48		4171839,7
	Величина процента	Итого прямые затраты
Накладные расходы	0,184	4171839,7	767618,50
Итого:			767618,50
Плановые накопления	0,4101	4171839,7	1710871,4
Временные здания и сооружения	0,1384	4171839,7	236784,6
Итого:			1947656
Среднегодовое зимнее удорожание	0,045		187732,78
Итого:			187732,78
Резерв на непредвиденные расходы	0,03		125155,2
Итого:			125155,2
Составление сметной документации	0,015		62577,6
Итого:			62577,6
Налог на добавленную стоимость	0,18		750931,15
Итого:			750931,15
Итого по смете:			3841671,23

 

3.Определим совокупный  износ здания по формуле:

 

где СИ - совокупный износ  здания;

Иd - коэффициент износа отдельного элемента здания;

d - удельный вес стоимости  отдельного элемента в общей

стоимости здания.

Расчет совокупного износа.

Наименование элементов	Стоимость в текущих ценах	Удельный вес стоимости, % d	Коэф. износа И	И´d
Фундаменты	358441,2	8,97	4,2	15054,53
Стены	811095,6	20,31	5,8	47043,55
Перекрытия	258719	6,47	5,7	14746,98
Кровля	120889,8	3,02	14,7	17770,8
Полы	198088,8	4,96	17,1	33873,18
Перегородки	118058,8	2,95	7,9	9326,65
Лестничные марши	258,2	0,006	3,9	10,07
Окна	105445,8	2,64	17,1	18031,2
Двери	46134,2	1,15	16	7381,5
Отделочные работы	341608,8	8,55	21	71737,85
Отопление	31036,2	0,78	17,1	5307,2
Водоснабжение	91586,7	2,29	29	26560,15
Канализация	4677,2	0,11	24,3	113656
Электрооборудование	6256,3	0,15	9,9	619,38
Водопроводные сети	760559,8	19,04	18	136900,7
Канализационные сети	30848,1	0,77	11,9	3671
Тепловые сети	505874,4	12,66	48	242819,7
Дороги	168339,6	4,21	6,8	11447,1
Озеленение	34858,2	0,87	7,87	27433,4
Итого:	3992776,72			803390,94

 

СИ= = =0,2 или 20 %

4.Определим предпринимательскую  прибыль. Эта величина берется  как 30% от прямых затрат.

4171839,7*0,3=1251551,91 ден.ед

Стоимость недвижимости определяется по формуле:

Ст.недвиж. = Ст.главного + Совокупный износ + Ст.земельного + Пр.прибыль

                      сооружения     сооружения              участка

 

Ст.недвиж. = 475,48-0,2+23688000+1251551,91 = 24940027,19 ден. единиц 

 

 

Задача №2. Определить стоимость гаража методом сравнения продаж

 

Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип  замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с  ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся  к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей. Можно  выделить три основных этапа применения данного метода:

- первый-выявление неравных  продаж сопоставимых объектов  в соответствующем рынке недвижимости  из источников, заслуживаемых доверие;

- второй-проверка информации  о сделках;

- третий-проведение корректировок  стоимости сопоставимых объектов  путем сравнения их с оцениваемыми. Корректировка цен по выделенным для сопоставления параметрам производится от сопоставимых объектов к оцениваемому.

Необходимо определить стоимость  гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

- при увеличении площади  объекта на 50 м², стоимость его увеличивается на 1%;

         - стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;

         - при удалении объекта от автозаправки на 1 км стоимость его уменьшается на 0,8%;

          - стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);

           - стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.

Исходные данные для выполнения оценки недвижимости методом сравнения  продаж

 

Показатели	Аналоги
	№1			№2	№3		№4
Стоимость объекта, ден. ед.	120			180	150		210
Площадь аналогов, м2	210			400	500		250
Площадь оцениваемого объекта, м2	380
Тип постройки	Кирпичн	Бет. блоки.				Бет.блоки.		Кирпичн
Расстояние от АЗС, км	3	8				1		рядом
Расстояние от АЗС до оцениваемого объекта, км	3км
Наличие водоснабжения	есть		есть			есть			нет
Наличие водоснабжения у  объекта	Нет
Наличие отопления	нет	нет				есть		есть
Наличие отопления у объекта	Есть
Год постройки	1970			1969		1993				1994