Экономика недвижимости

 

 

Решение:

Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж.

Корректировка стоимости  объекта	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
		№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
Стоимость аналогов		120	180	150	210
1. Размер м2	380	210	400	500	250
Величина корректировки (на 1% при увеличении на 50 м2 )		+3,4%	-0,4%	-2,4%	+2,6%
2. Расстояние от АЗС	3км	3	8	1	рядом
Величина корректировки (при удал.умен. на 0,8% на 1км)		0	+4%	-1,6%	0
3. Материал изготовления	Бет. блоки.	Кирпичн	Бет. блоки.	Бет.блоки	Кирпичн
Величина корректировки (бет. бл. увел.на 3%)		-3%	0	0	-3%
4. Наличие водоснабжения	нет	есть	есть	есть	нет
Величина корректировки (при нал. возраст на 20%)		-20 %	-20 %	-20 %	0
5. Наличие отопления	есть	нет	нет	есть	есть
Величина корректировки (при нал. возраст. на 10%)		+10%	+10%	0	0
Итого корректировок		-9,6%	-6,4%	-24%	-0,4%
Стоимость после корректировки		108,48	108,48	114	209,16
Стоимость корректировки  Х Кпопр	138,06	112,1	112,35	115,67	212,13

 

При проведении корректировок учитываем  правило: если аналог лучше оцениваемого, то корректировка берется со знаком минус и наоборот.

Объект 1 имеет площадь на 170 м² меньше площади оцениваемого объекта, значит, корректировка составит: (380-210)/50*1 = +3,4%.

Объект 2 имеет площадь на 20 м² больше площади оцениваемого объекта, значит, корректировка составит:(380-400)/50 = -0,4%.

Объект 3 имеет площадь на 120 м² больше площади оцениваемого объекта, значит, корректировка составит: (380-500)/50*1 = -2,4%

Объект 4 имеет площадь на 130 м² меньше площади оцениваемого объекта, значит, корректировка составит: (380-250)/50*1 = +2,6%.

Величина корректировки по расстоянию от заправки.

1. (8-3)*0,8 = 4%
2. (1-3)*0,8 = -1,6%

Величина корректировки по бетонным блокам будет -3%, поскольку аналоги  лучше оцениваемого объекта.

Величина корректировки по наличию  коммуникаций будет -20%, поскольку аналоги  лучше оцениваемого объекта.

Величина корректировки по наличию  отопления будет +10%, поскольку аналог хуже оцениваемого объекта.

В завершении сделаем корректировку  по износу.

К_изн = срок службы объекта/60 лет

К_попр = 1/1- К_изн

К_изн№1 = 2012-1970/60 = 0,7                   К_попр№1 = 1/1-0, 7 = 3,34       

К_изн№2 = 2012-1969/60 = 0,72                             К_попр№2 = 1/1-0,72 = 3,57

К_изн№3 = 2012-1993/60 = 0,32                               К_попр№3 = 1/1-0,32 = 1,47

К_изн№4 = 2012-1994/60 = 0,3                               К_попр№4 = 1/1-0,3 = 1,42

Средняя стоимость 4-х объ:=( 112,1+112,35+115,67+212,13)/4= 138,06 ден.ед

Стоимость гаража = 138,06 д.е

Задача №3. Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости

       Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается, может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение:

• будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи);
• значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;
• величины текущей стоимости объектов оценки.

Определить стоимость офиса на 5 лет

Исходные данные для определения  стоимости недвижимости доходным методом.

Показатели	Ставка	Годы
		1	2	3	4	5
1. Площадь помещений, м2	1500
2. Ставка аренды за  год, ден. ед./м2	250
3. % роста арендной платы, %	1,8
4. Степень недогрузки  офисного центра, %		30	25	25	22	10
5. Операционные расходы  в % от арендной платы		50	48	45	52	55
6. Резерв на замещение  в % от арендной платы	3,2
7. Прочий доход, ден. ед		1600	1610	1610	1620	1620
8.Коэффициент кап %	27

 

         Решение:

Необходимые расчеты сведем во вспомогательную таблицу:

 

Показатели	Ставка	Годы					Сумма
		1	2	3	4	5
Ставка аренды за год, ден. ед./м2	250	250	251,8	253,6	255,4	257,2
Стоимость аренды, ден. ед.		375000	377700	380400	383100	385800	1902000
Степень недогрузки офисного центра, %		30	25	25	22	10
Недогрузка офисного центра, ден. ед.		112500	94425	95100	84282	38580	424887
Операционные расходы  в % от арендной платы		50	48	45	52	55
Операционные расходы, ден. ед.		187500	181296	171180	199212	212190	951378
Резерв на замещение, ден. ед.	3,2%	12000	12086,4	12172,8	12259,2	12345,6	60864

 

1. Определяем потенциально - валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход

 

ПВД№1 =375000+1600=384660 д.е.

ПВД№2= 377700+1610= 379310 д.е.

ПВД№3= 380400+1610= 382010 д.е.

ПВД№4= 383100+1620= 384720 д.е.

ПВД№5= 385800+1620=387420 д.е.

ПВД = 1902000+ 8060 =1910060 д.е.

 

 

 

2. Определяем эффективный валовый доход (ЭВД)

 

ЭВД = ПВД – D1,

где D1 – степень недогрузки (берется в процентах от дохода, который будет приносить недвижимость)

 

ЭВД№1=384660-112500=272160 д.е.

ЭВД№2= 379310- 94425 = 284885 д.е.

ЭВД№3= 382010 - 95100= 286910 д.е.

ЭВД№4= 384720 – 84282= 300438 д.е.

ЭВД№5= 387420 -38580=348840 д.е.

ЭВД =1910060 – 424887=1485173 д.е.

 

3. Определяем чистый операционный доход

 

ЧОД = ЭВД – D2 – D3,

 

где D2 – операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость)

D3 – резерв на замещение (берется в % от дохода, который будет приносить недвижимость)

 

ЧОД№1=272160 -187500-12000=72660 д.е.

ЧОД№2= 284885 – 181296-12086,4=91502,6 д.е.

ЧОД№3=286910 -171180-12172,8=103557,2 д.е.

ЧОД№4=300438 -199212-12259,2=88966,8 д.е.

ЧОД№5=348840 -212190-12345,6=124304,4 д.е.

ЧОД = 1485173 – 951378– 60864= 472931 д.е.

 

 

4. Определяем стоимость недвижимости по формуле:

 

V = J/R,

          где J – чистый операционный доход (ЧОД);

R – коэффициент капитализации

 

V№1=72660 / 0,27 =269111,1 д.е.

V№2=91502,6/ 0,27 =338898,52 д.е.

V№3=103557,2 / 0,27 =383545,18 д.е.

V№4=88966,8 / 0,27 =329506,7 д.е.

V№5=124304,4 / 0,27 =460386,7 д.е.

V =472931/ 0,27 =1751596,3 д.е.

Размещено на Allbest.ru